대구지방법원 2025타경8401. 대구 수성구 상동 346-1 토지와 지상 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1~2층 단독주택으로 이용 중이며, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층 구조입니다. 소유권은 김수경 8분의 5, 김영희·김윤서·김현수 각 8분의 1로 나뉘어 있고, 김수경 씨가 공유물분할을 위한 경매를 신청했습니다.
등기부에는 근저당권과 압류가 없고, 채권 회수를 위한 일반적인 담보권 실행 경매와 달리 공유관계를 정리하기 위한 절차입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 숫자는 감정가 대비 경매가격 비율일 뿐 시세 대비 할인율은 아닙니다. 비교할 실거래 자료가 없으므로 가격 판단은 토지와 건물의 현장 상태를 확인한 뒤 별도로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8401 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 상동 346-1 · 대구광역시 수성구 수성로14길 7-24 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 1~2층 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층 · 사용승인일 1995.07.24 |
| 토지 | 대 101.8㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 공유자 | 김수경 8분의 5 · 김영희 8분의 1 · 김윤서 8분의 1 · 김현수 8분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 313,523,200원 / 153,626,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청인 / 청구액 | 김수경 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 담보권 없이 공유관계만 남아 있다
등기상 근저당권은 0건, 압류도 0건입니다. 1995년 김일광 명의로 소유권이 보존된 뒤 김달순 씨에게 상속됐고, 2021년 김수경 씨에게 증여됐습니다. 이후 유류분 반환을 원인으로 김현수·김영희·김윤서 씨가 각 8분의 1 지분을 취득하면서 현재의 4인 공유관계가 형성됐습니다.
② 가격 판단 — 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 회차의 최저매각가는 153,626,000원으로 감정가 313,523,200원의 49%입니다. 3회 유찰 시 가격은 107,538,200원, 4회 유찰 시에는 75,276,740원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가격 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 153,626,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 107,538,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 75,276,740원 | 0원 |
다만 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가와 최근 시장가격을 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 49%이므로 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 토지 101.8㎡의 위치·접도·형상과 1995년 사용승인된 건물의 실제 보존상태, 제시외 건물의 규모와 활용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,626,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,950,764원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 김수경 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 150,675,236원 |
공유물분할을 위한 경매로 채권자 배당액은 0원이며, 집행비용을 제외한 금액은 소유자 교부금으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 교부금은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 수성구 상동 소재 덕화중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층으로 외벽은 적벽돌붙임 등이며, 위생·급배수설비, 도시가스 공급설비와 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 101.8㎡이며 평지·정방형 토지로 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 1,211,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 거주자, 점유 원인과 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 현황·규모·구조와 이용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 토지와 노후 건물의 개별 가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 공유물분할 절차 확인. 담보채권 실행 사건이 아니라 공유관계 해소를 위한 경매라는 점과 매각대금 교부 구조를 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 사용승인일이 1995.07.24이므로 외벽·지붕·창호·급배수·도시가스·개별난방 설비의 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 조건 확인. 면적 101.8㎡, 제1종일반주거지역, 세로한면(가) 접도 조건이 향후 이용과 환금성에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 점유는 아직 열려 있다
등기부만 보면 이 물건은 근저당권과 압류가 없고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원인 비교적 단순한 구조입니다. 공유자 4명의 지분관계를 매각으로 정리하고, 집행비용을 제외한 대금이 소유자에게 교부되는 공유물분할 경매이기 때문입니다.
그러나 등기 권리가 단순하다는 사실과 입찰 안전성이 완전히 확보됐다는 뜻은 다릅니다. 임대관계가 미상이고 제시외 건물이 포함돼 있으며, 현재 최저가를 비교할 실거래 자료도 없습니다. 감정가의 49%라는 표면적인 할인율보다 현장 점유, 제시외 건물, 건물 상태와 실제 시장가치를 먼저 확인해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장 확인은 필수가 이 사건의 결론입니다.
