51,141,000원
대구지방법원 2025타경8422. 이 사건의 핵심은 감정가 213,000,000원이 4회 유찰되어 최저매각가가 51,141,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 을구 1번에 장미소의 주택임차권이 등기돼 있고, 임대차계약일은 2021.03.27, 확정일자는 2021.03.30, 전입·점유개시는 2021.04.20입니다. 보증금은 240,000,000원이며, 이 권리는 2024.09.10 가압류보다 앞서 있습니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차 배당 가정에서는 매각대금 51,141,000원 중 집행비용 1,320,538원을 먼저 공제하고 임차인에게 49,820,462원이 배당됩니다. 남은 보증금 190,179,538원은 매수인 부담입니다. 그래서 입찰가가 더 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금이 커집니다. 이 물건은 낙찰가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8422 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 12층 1208호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 청수로24길 59 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 표기: 아파트 · 감정평가 이용상태: 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 29층 건물 중 12층 1208호 · 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 강지원 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 51,141,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 268,753,971원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준은 2024.09.10 대구신용보증재단 가압류 41,250,000원입니다. 그보다 앞선 장미소의 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 반대로 말소기준 이후의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장미소 | 건물 전유부분 전부 | 240,000,000원 | 2021.04.20 | 2021.03.30 | 2024.03.07 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
임대차보증금은 최초 250,000,000원에서 2023.04.20 10,000,000원 감액되어 최후보증금 240,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 장미소 본인의 임차권이므로 보증금은 그대로 한 건으로 판단합니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 약 240,000,000원 구조
이 사건에서는 회차별 최저가가 내려가는 만큼 임차인의 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 표면상 최저가와 실질 부담이 전혀 다릅니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 판단기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 51,141,000원 | 190,179,538원 | ≈ 240,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 35,798,700원 | 205,245,677원 | ≈ 240,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 25,059,090원 | 215,791,974원 | ≈ 240,000,000원 |
실거래 시세와 비교할 때도 51,141,000원이 아니라 실질취득 약 240,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다. 현재 확인되는 감정가 213,000,000원보다도 보증금 240,000,000원이 큰 구조이므로, 최저가가 감정가의 24%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,141,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,320,538원 |
| 1. 임차인 장미소 보증금 | 240,000,000원 | 49,820,462원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 41,250,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 268,753,971원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 중 190,179,538원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 대구신용보증재단과 한국주택금융공사의 채권은 현재 가정에서 배당액 0원이며, 채권자 미배당액은 310,003,971원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 황금동 소재 황금네거리 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·위락시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스승강장, 도시철도역 및 간선도로가 있어 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 사건 용도 표기인 아파트와 차이가 있으므로 실제 용도 확인이 중요합니다.
- 도로. 단지 서측 및 북측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 51,141,000원을 투자원가로 보면 안 됩니다. 현재 인수 예상액 190,179,538원을 반드시 함께 봐야 합니다.
- 실질취득 기준. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 크게 초과하므로 입찰가가 낮아질수록 인수액이 증가합니다. 시세 검토 역시 약 240,000,000원 기준으로 해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임차권등기명령, 전입 2021.04.20, 확정일자 2021.03.30, 최후보증금 240,000,000원과 배당요구 내용을 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 아파트로 표시되지만 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·전입·대출 및 환금성 판단 전에 이를 확인해야 합니다.
- 배당변동 확인. 집행비용 및 실제 배당결과에 따라 임차인 미배당액은 달라질 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당관계를 재검토해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건은 4회 유찰로 최저가가 51,141,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로는 투자 매력을 설명할 수 없습니다. 장미소의 선순위 임차보증금이 240,000,000원이고, 현재 가정에서 49,820,462원만 배당되어 190,179,538원을 매수인이 인수하기 때문입니다. 5회·6회 유찰 시에도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 실질취득은 계속 240,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 선순위 임차보증금을 포함한 실질취득액이 적정한가입니다. 권리부담을 빼고 최저가만 보는 접근은 맞지 않습니다.
