104,370,000원
대구지방법원 2025타경8422. 수성구 두산동 수성헤센더테라스 제12층 제1208호입니다. 사건 분류는 아파트로 기재됐지만, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 강지원이며, 한국주택금융공사가 청구금액 268,753,971원으로 강제경매를 신청했습니다.
표면만 보면 감정가 213,000,000원짜리 물건의 최저가가 104,370,000원까지 낮아져 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아닙니다. 장미소는 2021.04.20 전입·점유를 시작했고, 2021.03.30 확정일자를 갖춘 뒤 2024.03.07 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024.09.10 가압류보다 앞서 대항력을 갖췄으므로, 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 제12층 제1208호 도로명: 대구광역시 수성구 청수로24길 59 |
| 사건 분류 / 이용상태 | 아파트 / 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 · 29층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 강지원 (등기 당시 강계순 · 2021.03.24 매매, 거래가 257,100,000원 · 2023.02.01 명의인 표시 변경) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 104,370,000원 (2회 유찰, 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 268,753,971원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준권리는 2024.09.10 대구신용보증재단의 가압류 41,250,000원입니다. 이 가압류와 2025.06.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 장미소의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞서고, 임차권등기도 2024.03.07 이미 마쳐졌습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장미소 | 건물 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 전입·점유 2021.04.20 확정일자 2021.03.30 배당요구 2024.03.07 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 약 240,000,000원
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금과 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가 할인율이 커져도 매수인의 총 부담액은 거의 줄지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% | 104,370,000원 | 137,891,180원 | 242,261,180원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 73,059,000원 | 168,656,062원 | 241,715,062원 |
| 4회 유찰 시 24.01% | 51,141,300원 | 190,179,243원 | 241,320,543원 |
현재 회차의 실질취득액은 감정가 213,000,000원보다 29,261,180원 높고, 감정가의 113.7%입니다. 3회·4회 유찰을 가정해도 실질취득액은 각각 241,715,062원과 241,320,543원으로, 임차보증금 240,000,000원 부근에서 유지됩니다. 이 물건은 최저가가 더 내려가기를 기다리는 것만으로 가격 부담이 해소되는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,261,180원 |
| 1. 임차인 장미소 보증금 | 240,000,000원 | 102,108,820원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 41,250,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 268,753,971원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 임차인에게 배당됩니다. 장미소의 미배당 보증금 137,891,180원은 매수인 인수 대상이며, 후순위 채권 310,003,971원과 소유자 잔여액에는 배당이 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 황금동 소재 황금네거리 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 위락시설 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스승강장, 도시철도역 및 간선도로가 있어 교통 여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 29층 건물 중 12층이며, 시스템창호와 위생·급배수·승강기·소화·방송설비, 도시가스 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측과 북측은 폭 약 10미터, 동측은 폭 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역이며, 공시지가는 3,665,000원/㎡입니다. 지형은 평지, 형상은 가로장방, 도로 조건은 소로각지입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 입찰가 104,370,000원이 아니라, 인수액을 합한 242,261,180원을 총 취득부담의 출발점으로 봐야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 장미소의 배당액과 미배당액은 실제 매각대금, 집행비용 및 조세채권에 따라 변동될 수 있으므로 배당표와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소·명도. 인수할 보증금의 변제 방식, 임차권등기 말소 조건, 점유 이전 및 인도 시점을 임차인과 구체적으로 협의해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득액은 241,715,062원·241,320,543원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
- 용도 원본 확인. 사건 분류상 아파트와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 기재가 다르므로, 건축물대장·등기부와 금융·세금 적용 기준을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당 외 부담 가능성을 관리주체와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 인수형”
이 사건의 핵심은 2회 유찰이나 감정가 49%라는 숫자가 아닙니다. 장미소는 말소기준보다 앞서 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이며, 보증금 240,000,000원 중 매각대금으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차에서는 법원 납부액 104,370,000원에 인수액 137,891,180원이 더해져 실질취득액이 242,261,180원입니다. 이는 감정가보다 29,261,180원 높은 금액입니다. 더 유찰되더라도 낙찰가가 줄어든 만큼 임차보증금 인수액이 늘어 총 부담은 약 240,000,000원에 머뭅니다. 최저가는 낮지만 총 부담은 낮지 않습니다. 권리분석과 가격 판단 모두 보증금 승계를 전제로 접근해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.