47,060,000원
대구지방법원 2025타경8433. 대구 북구 칠성동2가 삼성아파트 106동 20층 2002호입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 196,000,000원에서 네 번 유찰되어 47,060,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리의 시간순서를 보면 가격표와 전혀 다른 그림이 나옵니다. 임차인 김경도는 2020년 12월 22일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020년 11월 16일입니다. 말소기준인 2024년 3월 27일 광주은행 가압류보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있습니다.
김경도의 최후 보증금은 210,000,000원이고 배당요구도 되어 있지만, 현재 매각가 47,060,000원에서는 집행비용 1,247,080원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 45,812,920원만 배당됩니다. 나머지 164,187,080원은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 이 사건은 “4,706만원 아파트”가 아니라, 현재 회차 기준으로 약 2억1,125만원을 투입하는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8433 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 378-4 삼성아파트 106동 20층2002호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.586㎡ · 지상 20층 중 20층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이윤희 · 2013.08.30 매매 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 47,060,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 223,980,820원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 1995.11.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.03.27 갑구 8번 광주은행 가압류 43,038,283원입니다. 그 뒤의 하나카드 가압류와 서울보증보험 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김경도의 주택임차권은 2024.01.04 등기되었고, 실제 전입·점유일은 2020.12.22, 확정일자는 2020.11.16으로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시된 선순위 대항력 임차권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김경도 전유부분 전부 · 주거 | 210,000,000원 | 2020.12.22 2020.11.16 | 있음 2024.01.04 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
김경도는 확정일자와 배당요구를 갖추어 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금 자체가 보증금보다 작기 때문에 전액 회수는 불가능합니다. 등기에는 서울보증보험 주식회사가 대위자로 기재되어 있으나, 이 분석에서는 임차보증금을 중복 합산하지 않고 실제 임차인 1명·보증금 210,000,000원으로 한 번만 계산합니다.
③ 회차가 내려가도 실질취득은 약 2.11억
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 24% | 47,060,000원 | 164,187,080원 | 211,247,080원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 32,941,999원 | 178,050,957원 | 210,992,956원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% | 23,059,399원 | 187,755,670원 | 210,815,069원 |
5회, 6회 유찰로 최저가가 32,941,999원, 23,059,399원까지 내려가도 인수액은 각각 178,050,957원, 187,755,670원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 210,992,956원 → 210,815,069원으로 약 2.11억원 부근에서 거의 고정됩니다. 이 구조에서는 “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 계산이 성립하지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
삼성아파트 전용 59.59㎡ 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 195,750,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 8월 15층 185,000,000원이고, 최근 12건 범위는 173,000,000원~214,000,000원입니다. 감정가 196,000,000원 자체는 최근 12개월 평균과 거의 비슷하지만, 매수인이 실제 부담하는 211,247,080원은 평균을 넘어섭니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.59㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 59.59㎡ | 15 | 194,000,000원 |
| 2026.07 | 59.59㎡ | 10 | 187,000,000원 |
| 2026.07 | 59.59㎡ | 18 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 59.59㎡ | 5 | 173,000,000원 |
| 2026.06 | 59.59㎡ | 2 | 202,000,000원 |
| 2026.06 | 59.59㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 59.59㎡ | 2 | 192,000,000원 |
| 2026.04 | 59.59㎡ | 18 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 59.59㎡ | 9 | 214,000,000원 |
| 2026.03 | 59.59㎡ | 7 | 207,000,000원 |
| 2026.01 | 59.59㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.59㎡ | 12건 | 195,750,000원 |
현재 실질취득 211,247,080원은 최근 12개월 평균의 107.9%로 평균보다 15,497,080원 높습니다. 최신 거래 185,000,000원과 비교하면 26,247,080원 높아 114.2% 수준입니다. 따라서 데이터상 최저가가 최근 시세의 24%라는 숫자를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하면 안 됩니다. 가격 판단 기준은 47,060,000원이 아니라 실질취득 211,247,080원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 47,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,247,080원 |
| 1. 임차인 김경도 보증금 | 210,000,000원 | 45,812,920원 |
| 2. 가압류 · 주식회사광주은행 | 43,038,283원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드주식회사 | 9,623,888원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 223,980,820원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 김경도에게 45,812,920원이 배당되고, 미배당 보증금 164,187,080원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠성고등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 왕복 6차선, 서측 왕복 4차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 단지. 삼성아파트는 624세대이며 사용승인일은 1995.11.28입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트 벽식조 지하 1층·지상 20층 건물의 20층 2002호로, 아파트로 이용중입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중심상업지역·방화지구 등이 기재되어 있으며 공시지가는 2,280,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 총취득액을 먼저 계산. 현재 기준 47,060,000원 낙찰가에 164,187,080원 인수가 붙어 실질취득은 211,247,080원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득은 각각 210,992,956원, 210,815,069원으로 약 2.11억원 수준입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 김경도의 보증금 210,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 충당되는지 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 최신 시세와 비교. 최근 12개월 평균 195,750,000원, 최신 거래 185,000,000원보다 현재 실질취득이 높다는 점을 입찰가 상한에 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 별도로 확인해야 하며 실제 배당액과 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,706만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 위험한 것은 47,060,000원이라는 최저가입니다. 네 번 유찰되어 감정가의 약 24%까지 내려왔기 때문에 큰 할인처럼 보이지만, 김경도의 선순위 대항력 임차보증금 210,000,000원이 가격의 바닥을 사실상 만들어 놓고 있습니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 164,187,080원을 매수인이 떠안으면 실질취득은 211,247,080원입니다.
이는 최근 12개월 평균 195,750,000원의 107.9%, 최신 거래 185,000,000원의 114.2%입니다. 추가 유찰돼도 인수액이 늘면서 총액은 약 2.11억원에 머뭅니다. 따라서 권리분석 결론은 선명합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세보다 높고, 선순위 임차인 인수까지 있는 구조. 4회 유찰만 보고 가격 메리트를 부여할 사건은 아닙니다.
