대구지방법원 2025타경8433. 대구 북구 칠성동2가 삼성아파트 106동 20층 2002호, 전용 59.586㎡ 아파트입니다. 감정가는 196,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 최저매각가는 96,040,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 반값 물건처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금을 중심으로 계산해야 하는 인수형 물건입니다.
김경도의 임차권은 2024년 1월 4일 등기됐고, 주민등록일과 점유개시일은 2020년 12월 22일, 최초 확정일자는 2020년 11월 16일입니다. 말소기준인 2024년 3월 27일 광주은행 가압류보다 앞서며, 매각물건명세서에도 보증금 210,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8433 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 378-4 삼성아파트 제106동 제20층 제2002호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.586㎡ · 지하 1층, 지상 20층 중 20층 |
| 소유자 | 이윤희 (2013.08.30. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 96,040,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 223,980,820원 |
| 말소기준 | 2024.03.27. 주식회사광주은행 가압류 43,038,283원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
오래된 등기라고 모두 인수되는 것은 아닙니다. 1995년 한국주택은행 근저당은 2002년 말소됐고, 2006년 전명애 가압류도 같은 해 말소됐습니다. 신한은행 전세권·박정숙 전세권· 강혜자 근저당·강종각 임차권 역시 각각 후속 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 이들을 현재 인수금액에 다시 합산하면 안 됩니다.
임차권 분석 — 현재 인수 검토 대상은 1명
| 임차권자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강종각 과거 을구 9번 | 130,000,000원 | 2015.11.06 / 2015.11.03 | 말소 완료 | 과거 권리 | 없음 2018.08.08. 임차권등기 말소 |
| 김경도 현재 을구 12번 | 210,000,000원 | 2020.12.22 / 2020.11.16 | 有 | 有 | 미배당 잔액 인수 |
김경도 임차권에는 서울보증보험 주식회사의 보증금 반환채권 양도·양수에 따른 대위 문구가 기재돼 있고, 경매 신청채권자도 서울보증보험입니다. 이는 같은 임차보증금과 관련된 권리관계이므로 신청채권자 청구액을 임차보증금에 더해 매수인 인수액으로 중복 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.10억을 비교해야 한다
삼성아파트 동일면적 59.59㎡의 최근 실거래 12건은 168,000,000원~214,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 194,916,666원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 187,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.59㎡ | 10 | 187,000,000원 |
| 2026.07 | 59.59㎡ | 18 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 59.59㎡ | 5 | 173,000,000원 |
| 2026.06 | 59.59㎡ | 2 | 202,000,000원 |
| 2026.06 | 59.59㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 59.59㎡ | 2 | 192,000,000원 |
| 2026.04 | 59.59㎡ | 18 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 59.59㎡ | 9 | 214,000,000원 |
| 2026.03 | 59.59㎡ | 7 | 207,000,000원 |
| 2026.01 | 59.59㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 59.59㎡ | 15 | 201,000,000원 |
| 2026.01 | 59.59㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 194,916,666원 |
최저가만 비교하면 최근 12개월 평균의 49.3%여서 매우 저렴해 보입니다. 그러나 보증금 210,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 집행비용을 제외한 단순식은 96,040,000원 + 113,960,000원 = 210,000,000원입니다.
따라서 실제 비교 기준인 약 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.7%, 최신 거래 187,000,000원의 112.3%입니다. 최근 평균보다 약 15,083,334원, 최신 거래보다 23,000,000원 높아 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권액 | 예상배당·인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,128,720원 |
| 1. 선순위 임차권 · 김경도 | 210,000,000원 | 93,911,280원 배당 |
| 미배당 임차보증금 · 매수인 인수 | 116,088,720원 | 116,088,720원 인수 |
| 2. 가압류 · 주식회사광주은행 | 43,038,283원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드주식회사 | 9,623,888원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 서울보증보험 | 223,980,820원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,128,720원을 먼저 반영하면 매각대금 중 임차보증금에 배당 가능한 금액은 93,911,280원이고, 보증금 잔액 116,088,720원이 남습니다. 낙찰가와 인수액을 합한 부담은 212,128,720원 수준입니다. 당해세·최우선변제·실제 집행비용 등에 따라 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트 벽식조 지하 1층·지상 20층 건물의 20층 2002호로, 아파트로 이용 중입니다. 사용승인일은 1995.11.28.입니다.
- 입지. 칠성고등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다. 북측 왕복 6차선, 서측 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 단지. 삼성아파트는 624세대이며, 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 168,000,000원부터 214,000,000원까지 분포합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·중심상업지역·방화지구이며 대로2류와 접합니다. 토지 공시지가는 2,280,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 임대관계와 현재 점유상태는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 입찰 판단. 최저가 96,040,000원이 아니라 인수 보증금을 합한 약 210,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 배당요구·잔액 확인. 김경도 임차권의 실제 채권잔액, 서울보증보험 대위 범위, 배당요구와 배당순위를 매각물건명세서·채권계산서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 비용 반영. 집행비용 추정 2,128,720원을 반영하면 임차권 미배당 잔액은 116,088,720원, 낙찰가와의 합계는 212,128,720원 수준입니다.
- 추가 유찰의 착시. 3회 유찰 67,228,000원, 4회 유찰 47,059,600원까지 낮아져도 보증금 미배당액이 증가하므로 실질취득액은 거의 줄지 않습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기는 종전 점유와 대항력을 보존하는 등기이므로 현재 실제 점유자, 열쇠 인도, 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 실거래 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰가가 반값 취득가는 아니다”
이 물건의 감정가는 196,000,000원이고 최저가는 96,040,000원입니다. 두 차례 유찰로 가격표는 절반 아래까지 떨어졌지만, 선순위 임차보증금은 210,000,000원입니다. 현재 최저가를 기준으로 단순 계산한 인수액은 113,960,000원이고, 집행비용까지 반영하면 116,088,720원으로 늘어납니다.
결국 비용 전 실질취득액은 약 210,000,000원으로 최근 12개월 평균 194,916,666원보다 7.7% 높고, 최신 거래 187,000,000원보다 12.3% 높습니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어나는 구조이므로, 현재 권리관계가 유지되는 한 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 낮지만, 실질취득은 최근 시세 이상인 고위험 인수형 물건입니다.