대구지방법원 2025타경8455. 대구 동구 괴전동 한영제네스 1층 107호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 단위상가입니다. 소유자 진남분은 2018년 3월 29일 매매를 원인으로 거래가액 416,161,261원에 소유권을 취득했고, 같은 해 4월 4일 주식회사대구은행 명의의 채권최고액 324,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 우리금융캐피탈과 엔에이치농협캐피탈의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 최저매각가는 79,473,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 하지만 가격이 크게 내려왔다는 사실과 시장가치 대비 저렴하다는 판단은 서로 다릅니다. 이 사건은 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 가격이 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8455 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 괴전동 473-1 한영제네스 1층107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설로 이용 중인 1층 단위상가 |
| 소유자 | 진남분 · 2018.03.29 매매 · 거래가액 416,161,261원 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 79,473,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 286,781,443원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.04.04 주식회사대구은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 우리금융캐피탈 가압류 41,230,217원, 엔에이치농협캐피탈 가압류 43,669,561원, 2025.06.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 24%지만 ‘시세 대비 저가’는 별도 검증
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 79,473,000원 | 77,642,486원 | 331,257,292원 |
| 5회 유찰 시 | 55,631,100원 | 54,229,740원 | 354,670,038원 |
| 6회 유찰 시 | 38,941,770원 | 37,840,818원 | 371,058,960원 |
현재 최저가는 감정가보다 크게 낮아졌지만, 근린생활시설은 실제 임대수익·공실·상권·전용면적·관리비·점유상태에 따라 가치 편차가 커질 수 있는 물건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,473,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,830,514원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 324,000,000원 | 77,642,486원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 41,230,217원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 43,669,561원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 408,899,778원 중 채권자 예상배당은 77,642,486원이며, 미배당은 331,257,292원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 괴전동 소재 송정초등학교 남측 인근으로, 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층·지상 4층 건물 중 1층 107호이며, 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 토지는 사다리형·대체로 평탄한 상업용 건부지이고, 서측과 북측에 폭 약 8m 포장도로가 형성돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역에 저촉되고, 소로2류에 접하며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,191,000원/㎡이며 토지면적은 1,089㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 매각물건명세서·현황조사 원본에서 실제 점유자와 점유원인을 다시 확인해야 합니다.
- 수익성 확인. 근린생활시설은 낙찰가보다 월세 수준·공실기간·관리비·원상복구비가 실질 수익률에 직접 영향을 줍니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 79,473,000원이 감정가의 24.01%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 주변 상가 실거래·임대료를 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 이미 4회 유찰된 만큼 향후 매도 시 매수층과 적정 매도가를 보수적으로 잡는 것이 필요합니다.
- 배당 외 비용. 미납 관리비·체납세·점유이전 비용 등 배당표 밖 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증이 먼저
이 사건의 등기 권리는 명확한 편입니다. 2018년 근저당권이 말소기준이고 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 331,000,000원에서 네 번 유찰돼 최저가가 79,473,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 가격 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
권리분석은 통과 가능성이 높지만, 가격 판단은 보류. 특히 감정평가상 임대관계가 미상인 1층 근린생활시설이므로, 실제 점유자·임대수익·공실 가능성·주변 상가 거래가격을 확인한 뒤에야 79,473,000원의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.
