대구지방법원 2025타경8455. 등기상 집합건물인 한영제네스 1층 107호이며, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중인 단위상가입니다. 진남분 씨가 2018년 3월 29일 매매를 원인으로 거래가액 416,161,261원에 취득했고, 같은 해 4월 4일 주식회사대구은행 명의의 채권최고액 324,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤에 들어온 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리표에 확인된 실제 임차인은 0명이고 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인 등재 없음”과 “현장에 점유자나 임차관계가 전혀 없음”은 같은 뜻이 아닙니다. 상가 입찰에서는 사업자등록, 점유자, 보증금, 차임, 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8455 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 괴전동 473-1 한영제네스 1층 107호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 1층 단위상가 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 1층, 지상 4층 중 제1층 제107호 |
| 소유자 | 진남분 (2018.03.29 매매, 거래가액 416,161,261원) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 162,190,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 / 286,781,443원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018년 4월 4일 접수된 주식회사대구은행의 채권최고액 324,000,000원 근저당권입니다. 2025년 설정된 우리금융캐피탈 가압류 41,230,217원, 엔에이치농협캐피탈 가압류 43,669,561원, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 331,000,000원, 2회 유찰 후 최저매각가는 162,190,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린생활시설 단위상가입니다. 상가는 임대수익, 공실 가능성, 실제 영업 업종, 관리비와 전용·공용면적 구성에 따라 가격 편차가 커 감정가 대비 비율만으로 적정가를 판정하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 162,190,000원 | 159,119,340원 | 249,780,438원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 113,533,000원 | 111,143,538원 | 297,756,240원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 79,473,100원 | 77,642,584원 | 331,257,194원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이는 권리상 인수 문제를 보여주는 수치이지, 각 회차의 매각가가 주변 상가 시세보다 낮다는 증거는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,070,660원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 324,000,000원 | 159,119,340원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 41,230,217원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 43,669,561원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 408,899,778원 중 채권자 예상배당은 159,119,340원이며, 미배당액은 249,780,438원입니다. 후순위 가압류와 소유자 잔여 배당은 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 괴전동 송정초등학교 남측 인근으로, 주변은 근린생활시설, 아파트단지와 단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측과 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로가 형성돼 있습니다.
- 건물. 외벽은 인조석 및 몰탈 위 페인트, 내벽은 몰탈 위 페인트, 바닥은 타일, 창호는 강화유리 마감이며 공동 위생·급배수·승강기·화재탐지·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형이고 인접지와 대체로 등고 평탄한 상업용 건부지입니다. 공시지가는 1,191,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역을 포함합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 근린생활시설 단위상가이므로 주변 상가 매매가와 실제 임대수익, 공실 기간을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 영업 여부, 점유자 신원, 사업자등록과 임대차계약 존재를 확인하세요.
- 상가임대차 확인. 점유자가 있다면 사업자등록 신청일, 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류와 현장조사로 대조하세요.
- 시세 조사. 인근 1층 근린생활시설의 실제 매매가, 보증금·월세, 공실 기간과 관리비를 확인해 수익환원 기준으로 응찰가 상한을 계산하세요.
- 용도 적합성. 현재 근린생활시설 이용 상태와 건축물대장상 용도, 희망 업종의 인허가 가능 여부를 확인하세요.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역, 상대보호구역과 도로 접합 조건이 향후 용도 변경이나 영업에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당표 해석. 채권자 미배당 249,780,438원은 매수인 인수액이 아닙니다. 등기·배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 확인하고 매각기일 진행 결과도 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 미확정
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 4월 4일 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원이어서 후순위 미배당 채권을 낙찰자가 떠안는 사건은 아닙니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 분리해야 합니다. 최저가 162,190,000원은 감정가의 49%이지만, 물건은 임대관계가 확인되지 않은 1층 근린생활시설이고 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 보류. 현장 임대차와 주변 상가의 실제 매매·임대수익을 확인한 뒤에야 감정가 대비 할인율의 의미를 판단할 수 있습니다.