실질취득 2,940만원은 최근 시세의 59.7% — 가격은 강하지만 권리 이력 원본 대조가 먼저

대구지방법원 2025타경8497. 칠곡군 북삼읍 인평창신아파트 101동 13층 1306호, 전용 59.93㎡ 아파트입니다. 감정가 60,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 29,400,000원까지 내려왔습니다. 예상 인수액이 0원이므로 실질취득액도 최저가와 같은 29,400,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 49,208,333원보다 19,808,333원 낮아, 권리 판단이 최종 확인될 경우 가격 측면의 안전마진은 큰 편입니다.

다만 등기 흐름은 단순하지 않습니다. 1998년 근저당권이 말소기준으로 판정돼 있지만, 해당 근저당권은 2016년 5월 해지·말소된 이력이 함께 확인됩니다. 또한 이하나 씨의 전세권과 주택임차권, 우창훈 씨의 전세권도 이미 말소됐고, 현재 신청채권자인 중소벤처기업진흥공단의 전세권 43,000,000원이 남아 경매를 신청한 구조입니다. 최종 소멸기준과 매각으로 소멸하는 권리의 범위는 법원 원본 문서와 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 기준권리 이력은 재확인

현재 배당 시나리오상 중소벤처기업진흥공단의 전세권 43,000,000원과 후순위 채권은 매각으로 소멸하고, 미배당액이 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 신청채권자 중소벤처기업진흥공단도 최저가 29,400,000원 가정에서는 예상배당이 0원으로 계산돼 전세금 전액을 회수하지 못하지만, 그 부족분이 매수인의 인수금으로 전환되지는 않습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이하나 씨의 보증금은 최저가보다 크지만, 판정상 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액이 보증금 60,000,000원으로 고정되는 대항력 인수형 물건은 아닙니다. 다만 이하나 씨는 과거 전세권자·임차권자였고 2016년 소유권을 취득한 사람과 동일인입니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성, 기존 임차권등기의 말소 경위와 현재 점유자를 함께 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 실질취득액은 최근 평균의 59.7%

인평창신 동일 면적 59.93㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 42,000,000원에서 70,000,000원 사이에 분포하고, 평균은 49,208,333원입니다. 최저가와 실질취득액 29,400,000원은 이 평균의 59.7%로, 최근 실거래 최저가 42,000,000원보다도 12,600,000원 낮습니다.

2026년 7월 거래만 보더라도 42,000,000원·49,000,000원·70,000,000원으로 편차가 큽니다. 따라서 최신 거래 70,000,000원 한 건만을 기준으로 가격을 평가하기보다, 최근 12개월 평균과 하단 거래를 함께 보는 것이 안전합니다. 그 기준에서도 실질취득액 29,400,000원은 최근 평균과 최근 최저 거래보다 모두 낮아 가격 메리트가 확인됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)

채권총액 200,948,269원 중 예상배당은 28,470,800원, 미배당은 172,477,469원입니다. 선순위 근저당 채권액이 확인되지 않아 해당 채권은 0원으로 계산된 가정표이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수 산정액은 0원입니다.

회차별 미배당 위험

회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분만큼 매수인에게 이전되는 구조로는 산정되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 이용상태. 인평창신아파트 101동 15층 중 13층 1306호 아파트로 이용 중입니다.
• 주위환경. 감정평가 내용에는 구미시 오태동 오태초등학교 남서측 인근으로 기재돼 있으며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·상가·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하고 제반 교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 승강기, 도시가스, 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서·북동·남동측 폭 약 8m, 남서측 폭 약 6m 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방형 아파트 부지이며 공시지가는 513,900원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당하며 소로2류·소로3류 도로에 접합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 421세대 단지이며 최근 동일 면적 거래는 42,000,000원에서 70,000,000원으로 편차가 커 내부 상태·층·수리 여부에 따른 가격 차이를 보수적으로 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 확인. 1998년 근저당이 기준권리로 판정돼 있으나 2016년 말소 이력이 있습니다. 매각물건명세서의 최선순위 설정일자와 인수 권리란을 직접 확인하세요.
• 임차인 대항력 재검증. 이하나 씨의 전입일 2013.08.12, 임차권등기일 2015.12.29, 관련 전세권·임차권의 말소일과 2016년 소유권 취득 경위를 함께 대조하세요.
• 현재 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 외국인체류확인서와 현장 방문을 통해 점유자를 확인하세요.
• 신청채권자 권리 확인. 중소벤처기업진흥공단 전세권 43,000,000원의 존속과 경매 신청 범위, 매각으로 인한 말소 여부를 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 49,208,333원이지만 거래 범위가 42,000,000원에서 70,000,000원으로 넓습니다. 내부 수리 상태와 체납비용을 반영해 응찰가를 정하세요.
• 관리비·명도비용. 미납 관리비 중 공용부분과 명도 협의비, 수리비를 실질취득액에 더해 판단하세요.
• 배당표 한계. 선순위 근저당 채권액과 당해세·최우선변제액이 확정되지 않았으므로 법원 배당요구 종기 서류와 채권계산서를 확인하세요.

맺으며 — “가격은 합격, 권리는 원본 확인 후”

이 물건의 강점은 분명합니다. 두 차례 유찰된 최저가 29,400,000원과 실질취득액이 같고, 최근 12개월 실거래 평균 49,208,333원의 59.7%에 불과합니다. 최근 실거래 최저 42,000,000원보다도 낮아, 매수인 인수 0원이 확정된다면 가격 경쟁력은 충분합니다.

다만 권리 이력은 깔끔한 무임차 물건과 다릅니다. 과거 전세권·임차권·공유지분·가압류가 여러 차례 설정되고 말소됐고, 대항력 판정의 기준인 1998년 근저당에도 2016년 말소 기록이 있습니다. 현재 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 결론은 “가격은 합격, 권리는 원본 확인 후”입니다. 매각물건명세서에서 소멸기준과 인수사항이 현재 분석과 동일함을 확인한 뒤에만 29,400,000원의 할인 폭을 투자 메리트로 인정하는 것이 안전합니다.