🛡️ 인수 0원 ⚠️ 2회 유찰·49% 💰 보증금 20% 🌾 농취증 필요
대구지방법원 2025타경8524. 경북 칠곡군 지천면 창평리 280의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 창고시설(창고·사무실 등)로 이용 중이고, 일반철골조 판넬지붕 단층 건물입니다. 감정가 735,571,360원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 360,430,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.01.05. 설정된 국민은행 채권최고액 528,000,000원 근저당입니다. 이후 신용보증기금·경북 신용보증재단·대구축산업협동조합·진량농업협동조합의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8524 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 지천면 창평리 280 · 창평로 209-33 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고시설(창고, 사무실 등) |
| 건물 구조 | 일반철골조 판넬지붕 단층 · 사용승인 2011.10.06 |
| 소유자 | 박희영 |
| 감정가 / 최저가 | 735,571,360원 / 360,430,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 신용보증기금 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.01.05. 국민은행 근저당이 말소기준입니다. 이 근저당에는 토지 창평리 280과 280-2가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2024.10.28.에는 신용보증기금이 45,000,000원을 확정채권 일부 대위변제해 근저당 일부를 이전받은 기록이 있고, 2025.07.04. 신용보증기금의 임의경매개시결정, 2025.07.18. 유아이제삼십구차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성환 | 1,316평방미터 | 2025.01.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이성환의 전입일은 2025.01.10.으로 말소기준인 2021.01.05.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 말소기준 이후 전입이라는 점 때문에 이 점유자의 보증금이 매수인에게 대항하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 대비 49%, 하지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 360,430,000원으로 감정가 735,571,360원의 49% 수준입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어, 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(감정가 49%) | 360,430,000원 | 464,390,458원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 252,300,999원 | 571,005,653원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 176,610,699원 | 645,636,289원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 매각가는 낮아지지만, 미배당액은 464,390,458원에서 571,005,653원, 645,636,289원으로 커집니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 360,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,846,020원 |
| 을구 18번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 528,000,000원 | 354,583,980원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 94,500,017원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 67,900,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 대구축산업협동조합 | 5,829,239원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 진량농업협동조합 | 122,745,182원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 818,974,438원 중 예상배당은 354,583,980원, 미배당은 464,390,458원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 특별매각조건 — 이 사건의 실제 체크포인트
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3은 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건입니다.
- 원상회복 가능성. 목록 3에 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 3은 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘도로’입니다.
- 재매각. 재매각이라는 점 자체가 입찰 조건 확인의 중요성을 높입니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 창평2리 경로당 서측 인근이며, 중소규모 공장·창고·농가주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 대중교통을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 창고시설로 사용 중이며 창고와 사무실 등이 포함됩니다.
- 토지. 창고용지, 공업기타 이용, 평지·부정형·세로한면(가), 토지면적 1,308.0㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지·보전관리지역에 접합니다.
- 공시지가. 198,900원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 보증금 조건. 재매각 특별조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 농취증. 목록 3 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환이 되지 않는 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 현황 ‘도로’ 확인. 공부상 ‘답’과 실제 ‘도로’의 차이, 원상회복명령 가능성을 현장과 관할기관에서 확인하세요.
- 점유 확인. 이성환은 대항력은 없지만 현재 실제 점유범위와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에 창평리 280과 280-2가 공동담보로 기재돼 있으므로 매각목록과 등기 관계를 원본으로 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘특별조건과 가격 확인’이 더 중요하다
이 사건은 말소기준이 명확하고, 현재 확인된 점유자의 전입도 말소기준 이후라 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다. 하지만 감정가 735,571,360원에서 2회 유찰돼 360,430,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없기 때문입니다.
오히려 실제 입찰에서 더 중요한 것은 재매각, 보증금 20%, 일괄매각, 농지취득자격증명, 공부상 ‘답’과 현황 ‘도로’의 차이, 원상회복명령 가능성입니다. 즉 이 사건은 “권리 인수”보다 입찰조건을 정확히 충족하고, 창고·토지의 실거래 가치를 별도로 검증하는 것이 핵심입니다.
