대구지방법원 2025타경8524. 칠곡군 지천면 창평리에 있는 창고시설과 토지의 일괄매각 물건입니다. 건물은 일반철골조 판넬지붕 단층 창고시설로 창고와 사무실 등으로 이용 중이며, 사용승인일은 2011.10.06입니다. 토지는 1,308㎡의 창고용지로, 계획관리지역·성장관리계획구역에 속합니다.
소유자 박희영 씨는 2021.01.05 소유권을 이전받았고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 528,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 신용보증기금 등 4곳의 가압류와 두 건의 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8524 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 지천면 창평리 280 · 경상북도 칠곡군 지천면 창평로 209-33 제1동호 |
| 물건종류 | 창고시설(창고·사무실 등) + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 | 일반철골조 판넬지붕 단층 · 사용승인 2011.10.06 · 위생 및 급배수설비 |
| 토지 | 창고용지 1,308㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박희영 (2021.01.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 735,571,360원 / 360,430,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.01.05 국민은행 근저당권 528,000,000원입니다. 2024년에 등기된 신용보증기금·경북 신용보증재단·대구축산업협동조합·진량농업협동조합의 가압류와 2025년의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
국민은행 근저당 중 45,000,000원은 2024.10.28 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 신용보증기금에 일부 이전됐습니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 남지 않는 구조입니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성환 | 1,316평방미터 | 2025.01.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 이성환 씨의 전입일 2025.01.10은 말소기준권리인 2021.01.05 국민은행 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 미상이나, 대항력이 없어 보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 시세보다 싸다고 단정 금지
현재 최저매각가는 360,430,000원으로 감정가 735,571,360원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 360,430,000원입니다.
다만 감정가 대비 할인율은 유찰 횟수를 보여줄 뿐, 현재 시장가치를 직접 증명하지는 않습니다. 창고시설과 토지의 가격은 건물 상태, 차량 진입, 사용 가능 업종, 토지 규제, 목록 3의 현황과 농지취득자격증명 발급 가능성에 따라 달라집니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 49%) | 360,430,000원 | 354,583,980원 | 464,390,458원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 252,300,999원 | 247,968,785원 | 571,005,653원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 176,610,699원 | 173,338,149원 | 645,636,289원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 농취증·현황도로 — 입찰보증금을 좌우하는 핵심
목록 3은 공부상 지목이 ‘답’이지만 현황은 ‘도로’입니다. 이에 따라 원상회복명령이 발하여질 가능성도 기재돼 있습니다. 즉 현재 도로로 사용된다는 사실만 보고 농지 관련 절차가 면제된다고 판단해서는 안 됩니다.
- 일괄매각. 토지와 창고시설, 제시외 건물이 함께 매각됩니다.
- 농취증. 목록 3 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 현황 차이. 목록 3은 공부상 ‘답’, 현황은 ‘도로’입니다.
- 행정 위험. 목록 3에 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 360,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 5,846,020원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 528,000,000원 | 354,583,980원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 94,500,017원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 67,900,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구축산업협동조합 | 5,829,239원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 진량농업협동조합 | 122,745,182원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액은 818,974,438원, 채권자 예상배당은 354,583,980원, 미배당액은 464,390,458원입니다. 신청채권액 45,000,000원도 현재 회차 시나리오에서는 별도 배당액이 0원으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정한 금액이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창평2리 경로당 서측 인근으로 중소규모 공장·창고, 농가주택, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 위치와 대중교통을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 창고와 사무실 등 창고시설로 이용 중입니다.
- 건물구조. 일반철골조 판넬지붕 단층이며 창고 부분과 경량철골구조 사무실 부분으로 구성됩니다.
- 토지. 1,308㎡ 창고용지로 평지·부정형이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 공시지가. 198,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지·보전관리지역에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성 선확인. 목록 3 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 현황도로 확인. 공부상 ‘답’인 목록 3의 도로 사용 경위와 원상회복명령 가능성을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 점유 관계 확인. 이성환 씨의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·경계와 사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 실사용 가능성 확인. 창고·사무실 사용 목적과 계획관리지역·성장관리계획구역의 허용 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시장가치 이하라고 판단하지 말고 건물 상태와 토지가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 농취증이 먼저다”
이 물건은 권리관계만 보면 말소기준 이후의 권리가 소멸하고, 전입자도 대항력이 없어 매수인 인수액 0원인 소멸형 물건입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 할인율만으로 투자 매력을 확정할 수는 없습니다.
입찰의 성패는 목록 3 농지취득자격증명 발급 가능성, 공부상 ‘답’과 현황 ‘도로’의 차이, 원상회복명령 가능성, 제시외 건물과 실제 점유 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 달렸습니다. 권리는 소멸형, 행정절차는 고위험 확인형. 농취증과 현황 문제를 해소한 뒤에야 360,430,000원이라는 가격을 평가할 수 있습니다.