대구지방법원 2025타경8809. 대구 수성구 지산동 1188-3, 용학로 180에 위치한 지하 1층·지상 5층 근린상가 ‘대아빌딩’과 토지입니다. 감정가는 3,087,799,400원이고 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 1,513,022,000원입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕이며 사용승인일은 1992.12.30입니다. 지하층은 사무실 공실, 1층은 근린생활시설 점포, 2~5층은 사무실 공실 상태로 평가됐습니다.
권리구조에서 가장 중요한 기준은 2022.03.31 중소기업은행 근저당권 3,100,000,000원입니다. 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 부동산등기 권리와 별개로, 말소기준보다 먼저 사업자등록을 갖춘 임차인 2명이 확인됩니다. 이들의 보증금 합계 155,000,000원은 배당으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8809 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 1188-3 · 대구광역시 수성구 용학로 180 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린상가(대아빌딩) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층 지상5층 · 사용승인 1992.12.30 |
| 토지 | 408.7㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 강태희 |
| 감정가 / 최저가 | 3,087,799,400원 / 1,513,022,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 3,340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 옥상 정원의 제시외 수목 포함 · 옥상 무선 기지국 안테나 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
현재 말소기준은 을구 11번 중소기업은행 근저당권입니다. 2023.11.01 수성구 압류, 2025.03.27 국민건강보험공단 압류, 2025.08.04 현재 사건의 임의경매개시결정 등은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2023.02.07 중소기업은행 240,000,000원 근저당과 2024.01.23 삼익신용협동조합 1,200,000,000원 근저당 역시 후순위입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 그중 2명 대항력
| 임차인 | 점유부분 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| LIU CHENCHEN | 1층 165.29㎡ | 2023.03.30 | 80,000,000원 | 4,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 이명이앤씨건축사사무소 | 5층 171.86㎡ | 2010.01.13 | 150,000,000원 | 1,650,000원 | 있음 | 없음 | 150,000,000원 |
| 주식회사 이명이앤씨 | 82.50㎡ | 2011.03.18 | 5,000,000원 | - | 있음 | 없음 | 5,000,000원 |
LIU CHENCHEN은 2023.03.30로 말소기준일인 2022.03.31보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 이명이앤씨건축사사무소는 2010.01.13, 주식회사 이명이앤씨는 2011.03.18로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제권은 없는 것으로 계산돼, 보증금 150,000,000원 + 5,000,000원 전액이 매수인 인수액에 반영돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,513,022,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,530,220원 |
| 인수 · 주식회사 이명이앤씨건축사사무소 | 150,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 이명이앤씨 | 5,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 중소기업은행 | 3,100,000,000원 | 1,495,491,780원 |
| 을구 12번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당 · 삼익신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권액 4,540,000,000원 중 예상 배당액은 1,495,491,780원이고, 미배당액은 3,044,508,220원입니다. 대항력 임차보증금 155,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 지산동 소재 지산중학교 남측 인근이며, 아파트단지와 중로변 근린생활시설 상가점포, 후면 다가구·단독주택 등이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 교통시설 및 간선도로 접근성, 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 지하층과 2~5층은 사무실 공실상태, 1층은 근린생활시설 점포 ‘THE 하우스’로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 408.7㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 3,386,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 건물. 사용승인일 1992.12.30인 지하1층·지상5층 상가건물이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 반영. 낙찰가 외에 대항력 임차인 2명의 보증금 155,000,000원을 실질취득비용에 반드시 더해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 5층 171.86㎡ 및 82.50㎡ 점유관계, 임대차 존속 여부와 실제 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시장가격 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%만을 근거로 저가·가격메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 공실 상태 확인. 지하층 및 2~5층 다수 층이 공실로 평가돼 있어 현재 점유·공실 변동과 임대수익 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 제시외 건물과 옥상 수목은 매각에 포함되지만 옥상 무선 기지국 안테나는 매각에서 제외됩니다.
- 세금·체납 확인. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “1.668억이 아니라 16.68억의 실질취득”을 봐야 한다
현재 최저가는 감정가의 49%인 1,513,022,000원까지 내려와 숫자만 보면 낙폭이 큽니다. 그러나 이 사건의 권리분석 핵심은 할인율보다 대항력 임차보증금 155,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득은 1,668,022,000원이고, 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
등기상 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸하지만 임차인 인수비용은 별도입니다. 여기에 1992년 사용승인 근린상가, 다수 공실, 2회 유찰이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 ‘권리 소멸 = 저가 매수’로 단순화하기 어려운 상업용 경매입니다. 응찰가는 반드시 155,000,000원의 인수액과 실제 임대·공실 상태를 함께 반영해 결정해야 합니다.
