대구지방법원 2025타경8809. 수성구 지산동 용학로 180의 지하1층·지상5층 근린상가 ‘대아빌딩’과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 408.7㎡, 제2종일반주거지역이며 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕으로 1992.12.30 사용승인됐습니다. 현재 감정가 3,087,799,400원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 1,513,022,000원입니다.
권리관계의 기준은 2022.03.31. 설정된 중소기업은행 근저당권 3,100,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행 240,000,000원 근저당, 삼익신용협동조합 1,200,000,000원 근저당, 수성구 압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리와 별도로 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 2명이 있어 보증금 인수 문제가 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8809 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 1188-3 · 대구광역시 수성구 용학로 180 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린상가(대아빌딩) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층 지상5층 · 사용승인 1992.12.30 |
| 토지 | 408.7㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 강태희 |
| 감정가 / 최저가 | 3,087,799,400원 / 1,513,022,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유아이2406유동화전문 유한회사 / 3,340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 공시지가 | 3,386,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 인수
말소기준권리는 을구 11번 중소기업은행 근저당권입니다. 2023.02.07.의 을구 12번 중소기업은행 근저당권, 2023.11.01. 수성구 압류, 2024.01.23. 삼익신용협동조합 근저당권, 2025.03.27. 국민건강보험공단 압류, 2025.08.04. 현재 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 인수 대상은 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| LIU CHENCHEN | 1층 165.29평방미터 | 2023.03.30 | 80,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 이명이앤씨건축사사무소 | 5층 171.86평방미터 | 2010.01.13 | 150,000,000원 | 1,650,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 주식회사 이명이앤씨 | 82.50평방미터 | 2011.03.18 | 5,000,000원 | - | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
LIU CHENCHEN은 말소기준권리 이후인 2023.03.30. 전입으로 대항력이 없습니다. 반면 나머지 2명은 기준권리보다 훨씬 앞선 전입으로 대항력이 인정되어 현재 배당계산상 보증금 150,000,000원과 5,000,000원이 각각 매수인 인수로 남습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다.
③ 가격 구조 — 49% 최저가가 곧 취득가가 아니다
현재 최저매각가는 1,513,022,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 매수인이 추가로 떠안는 보증금이 155,000,000원이므로 현재 회차의 실질취득은 1,668,022,000원입니다. 따라서 이 사건은 최저매각가만으로 가격을 판단하면 실제 부담을 155,000,000원 낮게 보게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,513,022,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,530,220원 |
| 인수 · 주식회사 이명이앤씨건축사사무소 보증금 | 150,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 주식회사 이명이앤씨 보증금 | 5,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,100,000,000원 | 1,495,491,780원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 13번 근저당권 · 삼익신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 4,540,000,000원 가운데 예상배당은 1,495,491,780원, 미배당은 3,044,508,220원입니다. 인수보증금 155,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 매수인이 부담하므로 아래 배당 도넛에는 포함하지 않았습니다.
⑤ 이용상태·현황 — 공실 기재와 임차인 기록을 함께 확인
| 지하층 | 사무실 · 공실상태 |
|---|---|
| 1층 | 근린생활시설 점포 · THE 하우스 |
| 2층 | 사무실 · 공실상태 |
| 3층 | 사무실 · 공실상태 |
| 4층 | 사무실 · 공실상태 |
| 5층 | 사무실 · 공실상태 |
감정평가의 이용상태에는 지하층과 2층부터 5층까지 공실로 기재돼 있습니다. 그러나 현황조사·매각물건명세서에는 주식회사 이명이앤씨건축사사무소가 5층 171.86평방미터를 점유하는 임차인으로 기재되어 있습니다. 5층의 실제 점유·영업·퇴거 여부는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지산중학교 남측 인근이며 아파트단지, 중로변 근린생활시설 상가점포, 후면 다가구·단독주택 등이 혼재한 중로변 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 교통시설·간선도로 접근성 및 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 408.7㎡, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 공시지가 3,386,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역이 포함·저촉되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상5층이며, 급배수·위생설비, 화재탐지·경보설비, 천정형 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 매각조건·입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 1,513,022,000원에 인수보증금 155,000,000원을 더한 1,668,022,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 선순위 임차인. 주식회사 이명이앤씨건축사사무소 150,000,000원, 주식회사 이명이앤씨 5,000,000원 보증금의 실제 존속·점유·반환관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 5층 점유 재확인. 감정평가 이용상태의 공실 기재와 현황조사상 임차인 기재가 함께 존재하므로 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 옥상 정원의 제시외 수목(측백나무 등)은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 옥상 무선 기지국 안테나는 매각에서 제외됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 1,059,115,399원, 4회 유찰 시 741,380,779원이며, 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 155,000,000원입니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 인수보증금
이 사건은 감정가 3,087,799,400원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 1,513,022,000원까지 내려온 근린상가·토지입니다. 후순위 등기권리는 매각으로 정리되지만, 2022.03.31. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 2명의 보증금 155,000,000원이 남습니다. 따라서 현재 회차의 핵심 숫자는 1,513,022,000원이 아니라 실질취득 1,668,022,000원입니다.
또한 감정가 대비 49%라는 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서 이를 ‘싸다’고 해석하면 안 되며, 근린상가의 공실 상황과 5층 점유 기록의 차이까지 함께 점검해야 합니다. 등기 후순위는 정리되지만, 임차인 인수와 현황확인이 승부처인 사건입니다.
