대구지방법원 2025타경9009. 칠곡군 약목면 복성리 ‘우영’ 101동 4층 401호 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 아파트이며, 전용면적은 76.56㎡입니다. 현재 소유자는 김찬희이고, 2011년 거래가액 26,000,000원에 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2015.06.29. 설정된 약목농업협동조합 근저당권 40,800,000원입니다.
이 사건은 권리보다 가격 형성과 환금성이 더 중요한 유형입니다. 현재 최저매각가격은 6,963,000원으로 감정가의 약 24% 수준까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 22,714,285원과 최신 실거래 27,000,000원보다 크게 낮습니다. 반면 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 -24.3%로 하락했고, 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 단순 할인율만으로 판단하기 어려운 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9009 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 506-1 우영 101동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 76.56㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 김찬희 · 2011.04.21 매매 · 거래가액 26,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 29,000,000원 / 6,963,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 약목농업협동조합 / 29,295,564원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
확인된 임차인은 없습니다. 말소기준권리는 2015.06.29. 약목농업협동조합 근저당권입니다. 2011년과 2013년 북삼새마을금고 근저당권은 2015.06.30. 해지로 말소됐고, 2015년 칠곡군 압류 역시 같은 해 압류해제로 말소됐습니다. 이후 2025.08.20. 약목농업협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 하락 중
같은 단지 ‘우영’의 동일면적 76.56㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 25,750,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균 22,714,285원과 최신 거래 27,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 76.56㎡ | 5 | 27,000,000원 |
| 2026.07 | 76.56㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 2026.06 | 76.56㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 2026.06 | 76.56㎡ | 5 | 21,000,000원 |
| 2026.01 | 76.56㎡ | 4 | 19,000,000원 |
| 2025.10 | 76.56㎡ | 5 | 24,500,000원 |
| 2025.09 | 76.56㎡ | 3 | 22,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | 76.56㎡ | 7건 | 22,714,285원 |
현재 최저가 6,963,000원은 최근 12개월 평균의 30.7%입니다. 최신 거래 27,000,000원과 비교해도 차이가 큽니다. 다만 최근 12개월 평균은 이전 거래 구간보다 24.3% 하락했습니다. 따라서 “감정가 대비 24%”라는 숫자 자체보다 실제 매수층이 얼마나 얇은지, 추가 비용을 반영한 뒤에도 출구가격이 남는지를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,963,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 525,334원 |
| 2. 근저당 · 약목농업협동조합 | 40,800,000원 | 6,437,666원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 약목농업협동조합 채권은 34,362,334원 미배당으로 남지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 배당 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 6,963,000원 | 6,437,666원 | 34,362,334원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 4,874,100원 | 4,386,366원 | 36,413,634원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 3,411,870원 | 2,950,456원 | 37,849,544원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방, 욕실2 구조로 조사됐습니다. 101동 지상 5층 중 4층 401호입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕이며 사용승인일은 1992.06.05입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 입지. 복성네거리 남서측 인근으로, 주변은 중소규모 공장·농경지·임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 북측 인근 간선도로변에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지·규제. 아파트부지로 이용 중이며 준공업지역·계획관리지역·도시지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이 확인됩니다. 공시지가는 225,100원/㎡입니다.
- 환금성. 총 190세대 단지이며 동일면적 실거래는 확인되지만, 경매 평균 유찰 4.0회·낙찰률 20.0%로 경매시장의 유동성은 낮은 편입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인 특별매각조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 현장 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조와 마감상태는 동류형 물건의 통상적인 이용상황 등을 기준으로 조사됐습니다.
- 가격 판단. 실질취득 6,963,000원은 최근12개월 평균 22,714,285원의 30.7%이지만, 최근 거래 추세는 -24.3%입니다. 과거 평균보다 최근 시세를 우선해 출구가격을 잡아야 합니다.
- 환금성. 4회 유찰과 단지 경매 낙찰률 20.0%를 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 미반영 비용. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 원본 서류와 체납·비용 항목을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸진 이유까지 확인해야 하는 물건
권리만 보면 구조는 단순합니다. 확인된 임차인이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 실질취득액 6,963,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 22,714,285원의 30.7%로 가격 차이가 큽니다.
그러나 이 물건은 이미 4회 유찰됐고 재매각입니다. 같은 단지 경매 평균 유찰도 4.0회, 낙찰률은 20.0%이고, 최근 시세 흐름 역시 -24.3%입니다. 따라서 결론의 초점은 “최저가가 얼마나 낮은가”보다 왜 반복 유찰됐는지, 내부상태와 점유·관리 상태를 확인한 뒤 실제 출구가격을 얼마로 볼 것인지에 두는 편이 안전합니다. 권리 인수 부담은 낮지만, 반복 유찰과 낮은 환금성을 함께 반영해야 하는 물건입니다.