대구지방법원 2025타경9104. 대구 수성구 신매동 시지보성서한아파트 258동 1층 107호, 전용 116.65㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 황순남이며 2013.12.08 매매를 원인으로 2014.02.14 소유권을 이전받았고, 당시 등기 거래가액은 240,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 기준점은 2022.10.11 통영복음신용협동조합 근저당입니다. 같은 접수일·접수번호에 채권최고액 318,000,000원과 36,000,000원의 근저당이 설정되어 있고, 경매개시결정은 2025.08.28 등기됐습니다.
두 근저당권은 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 2025.11.05 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 두 근저당의 채권최고액 합계 354,000,000원을 기준으로 작성되어 있으며, 최저가 225,400,000원에서는 집행비용을 제외한 221,444,400원이 첫 번째 근저당에 배당되고 나머지는 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액으로 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9104 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 신매동 601 258동 1층107호 · 도로명 대구광역시 수성구 신매로 21 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 116.65㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상16층 건 중 제1층 제107호 |
| 소유자 | 황순남 · 2013.12.08 매매 · 2014.02.14 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 225,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 통영복음신용협동조합 / 302,577,699원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계 기재는 “미상”입니다. 따라서 특정 임차인의 보증금·전입일·확정일자를 근거로 대항력이나 우선변제권을 인정할 자료는 없으며, 반대로 실제 점유관계까지 확정됐다고 단정할 수도 없습니다. 이 사건의 제공 자료 기준 권리분석상 매수인 인수는 0원으로 계산하되, 입찰 전 점유관계 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 우선하면 더 선명하다
시지보성서한아파트는 664세대, 1995.02.08 사용승인된 단지입니다. 대상 면적 116.65㎡와 일치하는 실거래가 확인됩니다. 전체 12건 평균은 350,583,333원이지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 8건 평균 353,375,000원과 최신 거래 350,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 116.65㎡ | 17 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 116.65㎡ | 16 | 358,000,000원 |
| 2026.03 | 116.65㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 116.65㎡ | 15 | 340,000,000원 |
| 2025.10 | 116.65㎡ | 1 | 364,000,000원 |
| 2025.08 | 116.65㎡ | 13 | 360,000,000원 |
| 2025.08 | 116.65㎡ | 13 | 360,000,000원 |
| 2025.08 | 116.65㎡ | 8 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 116.65㎡ | 8건 | 353,375,000원 |
현재 최저가 225,400,000원은 최근 12개월 평균의 63.8%입니다. 최신 거래인 2026.07의 350,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래와 그 이전 거래의 비교 추세는 +2.4%로, 하락 추세가 아니라 최근 구간이 더 높은 방향입니다. 따라서 이 사건은 전체 평균 대비 64.3%라는 수치만으로 가격 매력을 판단할 필요 없이, 우선순위가 더 높은 최근 12개월 평균과 최신 거래 기준에서도 가격 차이가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,955,600원 |
| 1. 을구 14번 근저당 · 통영복음신용협동조합 | 318,000,000원 | 221,444,400원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 통영복음신용협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 354,000,000원 중 221,444,400원이 배당되고 132,555,600원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 225,400,000원 | 221,444,400원 | 132,555,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 157,780,000원 | 154,771,080원 | 199,228,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 110,446,000원 | 108,099,756원 | 245,900,244원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 신매동 소재 욱수초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트 단지·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 동측·남측·서측으로 왕복 4차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상16층 중 제1층 제107호입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구이며 공시지가는 2,625,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 지표. 시지보성서한아파트는 664세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 8건 평균은 353,375,000원, 최신 거래는 350,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 350,583,333원보다 최근 12개월 평균 353,375,000원과 최신 거래 350,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 실질취득 225,400,000원은 최근 12개월 평균의 63.8%입니다.
- 말소기준 재확인. 2022.10.11 을구 14번 근저당과 같은 날 설정된 318,000,000원·36,000,000원 근저당, 이후 권리이전 내역을 원본 등기와 대조하세요.
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 배당 부족과 인수를 구분. 현재 회차 미배당 132,555,600원은 크지만 제공된 배당 계산에서 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 자체를 매수인 부담액으로 더하지 마세요.
- 1층 개별성 확인. 본건은 1층입니다. 동일 면적 실거래 중 2025.10 1층 364,000,000원, 2024.10 1층 335,000,000원 사례가 있으므로 실제 내부 상태와 개별 조건을 함께 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인’이 남고, 가격은 최근 시세 아래
이 사건은 말소기준이 명확하고, 두 근저당의 채권최고액이 매각대금을 크게 웃돌아 미배당이 발생해도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득은 현재 최저가와 같은 225,400,000원으로 볼 수 있습니다. 이 금액은 최근 12개월 동일면적 평균 353,375,000원의 63.8%이고, 최신 거래 350,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 추세도 +2.4%로 하락장이 확인되는 자료가 아닙니다.
다만 임차인 신고가 없다는 사실과 감정평가상 임대관계가 미상이라는 사실은 구분해야 합니다. 권리자료상 특정 대항력 임차인의 보증금 인수 구조는 확인되지 않지만, 실제 점유관계를 확인하기 전까지 명도·임대차 측면을 완전히 닫아 둘 수는 없습니다. 종합하면 가격 경쟁력과 등기상 권리구조는 양호하고, 입찰 전 핵심 확인사항은 실제 점유관계인 사건입니다.
