대구지방법원 2025타경9132. 경상북도 영천시 고경면 청정리 299에 있는 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 창고·2층 주택으로 이용 중이며, 토지면적은 265.0㎡입니다. 경량철골구조 판넬지붕 지상 2층 건물이고, 목록 2 농어민창고 20.46㎡는 멸실된 것으로 명세서에 기재돼 있습니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
등기만 보면 구조는 단순합니다. 배동백 명의 소유권보존 후 2017.12.04. 고경농업협동조합의 채권최고액 24,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 농협은행, 경북 신용보증재단, 웰컴저축은행의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기보다 먼저 확인해야 할 것이 말소기준 전 전입한 임차인 송점순입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9132 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 고경면 청정리 299 · 경상북도 영천시 고경면 호국로 1652 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 창고, 2층 주택 |
| 토지 | 대 265.0㎡ · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 지상 2층 · 목록 2 농어민창고 20.46㎡ 멸실 |
| 현재 소유자 | 허희 · 2025.02.20. 상속, 2025.08.26. 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 141,116,800원 / 48,403,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고경농업협동조합 / 20,660,601원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 미상
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송점순 | 2017.11.03 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2025.09.23 | 대항력 있음 | 미상 | 미상·가능성 |
| 한영수 | 2024.12.23 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2025.09.23 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
한영수는 말소기준일 이후인 2024.12.23. 전입해 대항력이 없으므로 보증금이 배당되지 않더라도 매수인에게 승계되지 않는 구조입니다. 반면 송점순은 말소기준일보다 먼저 전입했습니다. 실제 점유의 계속 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당순위를 확인하기 전에는 인수액 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34%여도 ‘저렴’ 판정은 보류
감정가 141,116,800원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 48,403,000원입니다. 그러나 비교할 수 있는 실거래 자료가 없고, 대항력 임차인 송점순의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,403,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,271,254원 | 매각가의 2.6% 추정 |
| 1. 근저당 · 고경농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,402,915원 | 7,402,915원 | 청구금액 기준 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 20,000,000원 | 15,728,831원 | 미배당 발생 |
| 4. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 5,877,123원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
채권 총액 57,280,038원 중 예상배당액은 47,131,746원, 미배당액은 10,148,292원입니다. 이 표는 임차인 보증금과 우선변제액을 반영하지 못하므로 송점순의 실제 배당액과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 별도 확인
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 48,403,000원 | 47,131,746원 | 10,148,292원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 33,882,100원 | 32,872,222원 | 24,407,816원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 23,717,470원 | 22,890,556원 | 34,389,482원 | 0원 |
각 회차의 산정표상 매수인 인수액은 0원으로 계산됐지만, 이는 송점순의 보증금이 확인되지 않은 상태의 값입니다. 낙찰가가 낮아질수록 송점순에게 돌아갈 배당재원이 줄 수 있으므로, 유찰이 곧 실질취득액 감소를 의미하지 않습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 이용상태. 지상 2층 건물로 1층은 창고, 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 국립영천호국원 북서측 인근의 국도 주변 농경지대로 농가주택·전·답 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 농림지역·농업진흥구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공법상 제한. 도로구역과 접도구역에 저촉되고, 토지 일부의 접도구역 저촉 정도를 감안해 평가됐습니다.
- 공시지가. 54,500원/㎡입니다.
- 건물 현황. 화재탐지설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 멸실 확인. 목록 2 농어민창고 20.46㎡가 멸실된 상태이므로 공부·현황·매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 송점순 임대차계약서 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구와 배당순위 확인. 송점순은 2025.09.23. 배당요구를 했지만 우선변제 여부와 예상배당액은 미상입니다.
- 실질취득액 상한 설정. 응찰가에 송점순의 미배당 보증금 가능액을 더해 총취득비용을 판단해야 합니다.
- 목록 2 멸실 확인. 농어민창고 20.46㎡의 멸실 상태와 공부상 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 구조·면적·이용상태와 허가 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 농림지역·농업진흥구역·도로구역·접도구역에 따른 이용·증개축 제한을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 토지와 건물, 제시외 건물의 점유·경계·현황을 감정도와 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서류와 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 34%보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”
이 사건은 등기부상 말소기준 이후 권리가 모두 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 판단의 중심은 등기가 아니라 송점순의 임차보증금입니다. 송점순은 말소기준일보다 앞서 전입했고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 그 결과 현재 최저가 48,403,000원에 낙찰받더라도 최종 실질취득액은 알 수 없습니다.
여기에 3회 유찰, 창고·주택 혼합 이용, 농림지역과 농업진흥구역, 도로구역·접도구역 저촉, 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다. 최저가가 감정가의 34%라는 숫자는 매력의 근거가 아니라 추가 확인의 출발점입니다. 송점순의 임대차 원본과 예상배당액을 확정하지 못한다면 외형상 저가에도 불구하고 보수적으로 접근해야 합니다.
