대구지방법원 2025타경9262. 경상북도 영천시 고경면 창상리 소재 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가 899,639,800원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 629,748,000원, 감정가의 70%입니다. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이고 조경수 및 조경석도 매각에 포함됩니다.
권리 흐름은 비교적 선명합니다. 2019.11.28. 설정된 반야월농업협동조합 근저당 253,200,000원이 말소기준이고, 그 뒤 박용호 근저당 150,000,000원, 최옥기 근저당 75,000,000원, 현재 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 고경면 창상리 263-4 |
| 등기상 부동산 | 경상북도 영천시 고경면 창상리 263-7 주건축물제1동 · 경상북도 영천시 고경면 효자로 167-35 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 |
| 소유자 | 김미주 |
| 감정가 / 최저가 | 899,639,800원 / 629,748,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사거성에너지 / 54,356,594원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 조경수 및 조경석 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 현재 자료상 별도의 임차보증금 인수 구조가 확인되지 않으며, 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2023.05.12. 주식회사 거성에너지의 강제경매개시결정은 2023.07.03. 취하되어 등기상 말소됐고, 2025.09.15. 다시 강제경매가 개시됐습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 629,748,000원으로 감정가 899,639,800원의 70%입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
특히 이용상태는 주택이고 토지가 함께 포함되는 물건입니다. 감정평가상 주위는 전원주택지대, 기존 농촌마을과 농경지가 혼재하고, 본건까지 차량 진입은 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 따라서 가격 판단은 단순 건물가격보다 토지의 이용상태·접면·공부와 현황의 차이, 일괄매각 범위까지 함께 보는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 629,748,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,697,480원 |
| 1. 근저당 · 반야월농업협동조합 | 253,200,000원 | 253,200,000원 |
| 2. 근저당 · 박용호 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 근저당 · 최옥기 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사거성에너지 | 54,356,594원 | 54,356,594원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 88,493,926원 |
현재 회차 가정에서는 채권액 532,556,594원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 88,493,926원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 채권 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 629,748,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 440,823,600원 | 98,541,230원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 308,576,520원 | 229,100,145원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 주식회사거성에너지의 청구액 54,356,594원까지 전액 배당되는 계산입니다. 반면 2회 또는 3회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산되고, 전체 채권 미배당이 커집니다. 다만 이 미배당은 계산상 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 일괄매각에서 반드시 볼 부분
- 이용상태. 감정평가상 건물은 주택으로 이용중이며 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 주위환경. 큰동네마을 남서측 인근으로 동류형 전원주택지대, 기존 농촌마을, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 317.0㎡, 지목은 전, 토지이용상황은 주거나지, 평지·가로장방이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공부와 현황 차이. 감정평가상 기호 4)의 공부상 지목은 전이나 현황은 대입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역과 자연녹지지역이 포함되어 있으며 가축사육제한구역도 확인됩니다.
- 공시지가. 131,600원/㎡입니다.
- 매각 범위. 토지·건물을 일괄매각하며 조경수 및 조경석도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 않습니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 조경수 및 조경석까지 포함된 매각 범위를 현장에서 확인합니다.
- 토지 현황. 공부상 전이지만 현황 대인 토지가 있으므로 지목·현황·이용상태를 대조합니다.
- 접근·도로 조건. 차량 진입 가능 여부와 토지의 도로접면 상태를 실제 현장에서 확인합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 토지 현황이 승부처
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 계산상 매수인 인수도 0원인 비교적 단순한 구조입니다. 현재 최저가는 한 차례 유찰된 629,748,000원이고 현재 회차 배당계산에서도 채권 미배당은 없습니다.
다만 가격을 평가할 최근 실거래 자료가 없고, 주택과 여러 토지를 함께 보는 일괄매각이라는 점이 핵심입니다. 특히 공부상 지목과 현황이 다른 토지가 있고, 주변이 전원주택·농촌마을·농경지 혼재 지역입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0”과 “가격이 싸다”를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다. 권리보다 현장 가치와 토지 조건을 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 중심입니다.
