대구지방법원 2025타경9381. 대구 남구 대명동 ‘뉴 알프스’ 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2017년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 1층에는 소매점·계단실·주차장, 2층과 3층에는 각각 5가구, 4층에는 4가구가 배치돼 있습니다. 단일 아파트 한 호실이 아니라 상가와 주택 14가구를 통째로 운영하는 다가구 임대자산입니다.

등기상 말소기준은 2017년 12월 27일 의성중부농업협동조합의 근저당권입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정, 등록된 주택임차권들은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 2022년 민간임대주택등기가 존재하고, 임차인 수가 많으며 일부 점유자의 전입·보증금 관계가 명확하지 않습니다. 따라서 “후순위 권리 소멸”과 “현장 확인이 간단하다”는 서로 다른 문제로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 확인사항은 남는다

말소기준 근저당권은 최초 채권최고액 708,000,000원으로 설정됐고, 같은 날 채권최고액을 1,116,000,000원으로 변경한 등기가 있습니다. 2025년에는 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 임의경매를 신청했습니다. 후순위 다인농업협동조합 가압류와 등록된 주택임차권 5건은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 16명, 승계 중복 1건

실명 확인이 가능한 실제 임차인은 16명입니다. 한국토지주택공사의 95,000,000원 신고는 실제 임차인이 추가된 것이 아니라 이숙영 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 보증금 합계에 다시 더하지 않습니다. 성명 표기가 불완전한 점유관계 1건은 별도로 확인해야 합니다.

보증기관 승계 중복을 제외한 확인 보증금은 김서하 125,000,000원, 홍하윤 70,000,000원, 이숙영 95,000,000원, 김소진 100,000,000원, 김동민 100,000,000원으로 합계 490,000,000원입니다. 한국토지주택공사의 95,000,000원은 이숙영 보증금의 승계이므로 별도 합산하지 않습니다.

③ 가격과 유찰 — 49%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 감정가 2,128,796,200원의 49%인 1,043,110,000원입니다. 두 차례 유찰로 금액이 크게 내려왔지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 동일 용도·규모·임대수익 구조의 최근 거래와 비교하지 않은 상태에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 결론낼 수 없습니다.

특히 이 물건은 주택 한 호가 아니라 토지 415.2㎡와 4층 다가구 건물 전체를 일괄 취득하는 구조입니다. 1층 소매점, 14개 주거 가구, 다수 임차인, 민간임대주택등기를 함께 관리해야 하므로 일반 아파트보다 운영·명도·재임대 검토 항목이 많습니다. 두 차례 유찰도 단순한 할인 기회가 아니라 시장이 가격·용도·관리 난도를 부담스럽게 평가했을 가능성을 함께 살펴야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,043,110,000원 가정)

현재 회차에서는 위 시뮬레이션상 채권 908,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 122,278,900원이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제·우선변제 배당은 반영되지 않았으므로 실제 소유자 잔여와 배당 순위는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대구광역시 남구 대명동 삼각지네거리 남동측 인근입니다. 주변은 정비된 주택지대 안에 다가구주택·단독주택·소규모 상가시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 대중교통, 도심 접근성, 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 2017년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 급배수·위생·화재탐지·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 면적 415.2㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1㎡당 1,089,000원입니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함·저촉되고, 시장정비구역·준주거지역· 방화지구·시장과 접합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유 세대 전수 확인. 1층 소매점과 주택 14가구의 실제 점유자·계약서·보증금· 전입일·확정일자·배당요구 여부를 호실별로 대조해야 합니다.
• 미상 점유관계 확인. 이정숙과 성명 표기가 불완전한 점유관계의 전입일·점유 범위· 보증금이 말소기준권리보다 앞서는지 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사 95,000,000원은 이숙영 보증금 승계 건이므로 별도 임차인·별도 보증금으로 중복 계산하지 마세요.
• 근저당 채권액 대조. 708,000,000원, 변경액 1,116,000,000원, 신청채권 953,673,154원의 관계를 채권계산서와 배당요구서에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 매각 이후 적용 관계와 임대의무 관련 사항을 원문 서류로 확인한 후 운영 계획에 반영해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 다가구주택의 토지 가치·건물 상태·임대수익·공실·보증금 구조를 함께 비교해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지, 부속시설, 1층 영업공간 및 각 주거 부분이 매각 대상에 어떻게 포함되는지 목록과 감정평가서를 대조해야 합니다.

맺으며 — “소멸 예정”과 “간단한 물건”은 다르다

이 사건은 말소기준 이후의 가압류·경매개시결정·주택임차권이 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 권리의 큰 뼈대만 보면 후순위 소멸형에 가깝습니다.

그러나 실제 임차인 16명, 보증기관 승계 1건, 성명 표기가 불완전한 점유관계 1건, 1층 소매점과 주택 14가구, 민간임대주택등기, 서로 다른 근저당·청구액 수치가 한 사건에 겹쳐 있습니다. 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실도 시세보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차관계와 가격 검증 난도는 높습니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 모든 호실의 점유·보증금·배당관계를 빠짐없이 확정할 수 있느냐입니다.