의정부지방법원 2025타경6192. 파주시 문산읍 선유리 ‘선유리미래숲다움’ 다동 4층 401호로, 사용승인일 2018.03.21.인 철근콘크리트구조 지상 5층 도시형생활주택 중 다세대주택입니다. 소유자 민경주는 2022.06.09. 거래가액 169,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 수협은행이 채권최고액 133,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후의 임의경매개시결정과 케이비캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 후순위 등기권리를 낙찰자가 떠안는 형태는 아닙니다. 현재 최저매각가는 77,420,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 2022년 소유권 취득 당시 거래가액 169,000,000원은 과거의 개별 거래일 뿐 현재 시세로 볼 수 없습니다. 따라서 이번 물건은 감정가 대비 할인율과 현재 시장가격 대비 할인율을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 선유리 293-8 선유리미래숲다움 다동 4층 401호 도로명주소: 경기도 파주시 문산읍 장승배기로 29 |
| 물건종류 | 집합건물 · 도시형생활주택(다세대형) · 다세대주택 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 · 다동 4층 401호 |
| 이용상태 | 방 3, 거실, 주방·식당, 욕실 2, 발코니, 현관 등 |
| 소유자 | 민경주 (2022.06.09. 소유권 취득 · 거래가액 169,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 120,462,799원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.09. 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 133,400,000원이고, 경매 신청채권액은 120,462,799원입니다. 2025.10.22. 임의경매개시결정과 2026.01.13. 케이비캐피탈주식회사의 10,384,799원 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 대비 저가’는 다르다
현재 최저매각가는 77,420,000원으로 2회 유찰된 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 54,194,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 37,935,800원(감정가 24%)입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 77,420,000원 | 49% | 68,158,359원 |
| 3회 유찰 시 | 54,194,000원 | 34% | 90,966,291원 |
| 4회 유찰 시 | 37,935,800원 | 24% | 106,931,843원 |
유찰이 거듭될수록 매수인의 예상 인수액은 계속 0원이지만, 수협은행과 케이비캐피탈의 미배당액은 커집니다. 이 미배당액은 낙찰자가 승계하는 금액이 아니라 채권자가 배당받지 못하는 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 | - |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 133,400,000원 | 75,626,440원 | 57,773,560원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 10,384,799원 | 0원 | 10,384,799원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권자 청구 합계 143,784,799원 중 75,626,440원이 배당되고, 68,158,359원이 미배당되는 계산입니다. 낙찰자 예상 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 위치. 파주시 문산읍 선유리 소재 선유중학교 북동측 인근입니다. 주위는 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트단지, 농경지 및 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 남측 인근 장승배기로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 2018.03.21.인 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 공동주택입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 PVC 샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지이며, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·대로1류 접합 지역이며, 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 허가구역 표기는 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택입니다.
- 공부상 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 주거 유형과 농경지·임야가 혼재한 지역의 다세대 물건이고 이미 2회 유찰된 만큼, 감정가 할인율보다 실제 매수수요와 인근 유사 물건의 거래가격을 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 신고 임차인이 없더라도 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 감정가 158,000,000원과 최저가 77,420,000원의 차이만 보지 말고, 같은 건물·인근 유사 다세대의 최근 실거래와 현재 매물가격을 대조하세요.
- 응찰 상한 설정. 취득세, 법무비용, 체납 관리비, 명도 및 수리비를 더한 총투입액을 기준으로 입찰가 상한을 정하세요.
- 배당표 오해 금지. 채권자 미배당 68,158,359원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세와 최우선변제 가능성은 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약 허가구역 표기와 적용 대상·기간을 관할 기관에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.09. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 임의경매개시결정과 케이비캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
그러나 권리가 소멸한다고 곧바로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 임대관계가 미상이고, 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 최근 시세보다 싸다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 2회 유찰된 다세대 물건인 만큼 점유관계와 실제 시장가격을 확인한 뒤에만 입찰가를 결정해야 합니다. 결론은 권리상 검토 가능, 가격·점유 확인 전에는 보수적 접근입니다.
