17,150,000원
대구지방법원 2025타경9451. 칠곡군 약목면 관호리 ‘삼주강변타운’ 101동 206호, 전용 50.0㎡ 아파트입니다. 박석호가 1994.03.21. 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 현재 등기상 기준권리는 2016.06.27. 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 36,000,000원이며, 주식회사 국민은행이 23,485,197원을 청구해 2025.10.13. 임의경매개시결정을 받은 구조입니다.
과거 한국주택은행 근저당과 이를 승계한 주식회사국민은행 권리, 2013.03.05. 설정된 20,400,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 2016.06.27. 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤의 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당이 부족하더라도 부족액은 근저당권자의 문제이며, 낙찰자가 근저당 미배당액을 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9451 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 952 삼주강변타운 제101동 제2층 제206호 |
| 도로명주소 | 경상북도 칠곡군 약목면 관호8길 28-18 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 50.0㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 2층 |
| 단지정보 | 삼주강변타운 · 873세대 · 1993.11.15. 준공 |
| 소유자 | 박석호 (1994.03.21. 매매, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 17,150,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 23,485,197원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 미배당이 생겨도 매수인 인수는 0원
말소기준은 을구 4번 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액 36,000,000원 중 현재 회차 배당예상액은 16,441,300원으로 미배당이 발생하지만, 해당 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액 19,558,700원이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 53.9%
삼주강변타운 전용 50.0㎡ 동일면적 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 31,833,333원, 최신 거래는 2026.07. 30,000,000원입니다. 현재 최저가 17,150,000원은 최근 12개월 평균의 53.9%로, 감정가가 아니라 현재 회차 최저가를 기준으로 보면 가격 차이가 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 50.0㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 11 | 29,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 5 | 36,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 6 | 35,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 11 | 31,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 32,000,000원 |
| 2026.05 | 50.0㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 2026.05 | 50.0㎡ | 12 | 38,000,000원 |
| 2026.04 | 50.0㎡ | 7 | 32,000,000원 |
| 2026.04 | 50.0㎡ | 7 | 34,000,000원 |
| 평균 | 50.0㎡ | 12건 | 31,833,333원 |
표본 거래가는 25,000,000원부터 38,000,000원까지 형성돼 있습니다. 감정가 35,000,000원은 최근 실거래 범위 안에 있지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 실거래 최저 25,000,000원보다도 낮습니다. 다만 대상은 거래표본에 없는 2층이므로, 저층 선호도와 내부 수리상태를 반영하지 않고 거래평균 전부를 그대로 시세로 적용하는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 708,700원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 16,441,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 36,000,000원 기준 미배당액은 19,558,700원입니다. 신청채권자의 청구액 23,485,197원도 현재 가정 배당액 16,441,300원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으나, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 17,150,000원 | 16,441,300원 | 19,558,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 12,005,000원 | 11,388,910원 | 24,611,090원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 8,403,500원 | 7,852,237원 | 28,147,763원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 소재 관호오거리 남서측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 2층으로, 위생·급배수·승강기·소화전설비와 LPG가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 부정형 토지이며 북측 하향 경사지대의 아파트 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 29,062.0㎡, 공시지가는 343,500원/㎡입니다.
- 계획·제한. 계획관리지역이며 소로1류와 접하고, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공부상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 873세대 단지이고 2026.04.~2026.07. 동일면적 거래 12건이 확인됩니다. 다만 1993.11.15. 준공 단지이고 대상이 2층이므로 내부 상태와 저층 가격 차이를 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 직접 확인. 확인된 임차인 신고는 0명이지만 임대관계와 현장 점유상태가 미상입니다. 전입·점유·명도 협의 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 1993.11.15. 준공 건물인 만큼 수리범위와 설비상태를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 2층 가격 보정. 최근 거래표본은 4층부터 12층까지입니다. 동일면적 평균 31,833,333원을 2층 대상 호수에 그대로 적용하지 말고 저층 차이를 반영해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 주식회사국민은행의 미배당액이 커도 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 미배당액을 매수인 인수액으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 체납·인도비용 확인. 공용부분 관리비, 점유자 이사협의 비용과 인도절차 비용은 배당표의 매수인 인수액 0원과 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·법원 공고와 실제 점유상태를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리와 가격은 합격, 점유 확인이 조건
이 물건의 등기구조는 단순합니다. 말소기준인 2016.06.27. 주식회사국민은행 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 과거 근저당도 이미 말소돼 매수인이 인수할 등기상 권리는 0원입니다. 실질취득액 17,150,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 31,833,333원의 53.9%이고, 실거래 최저 25,000,000원보다도 낮아 가격상 여지는 분명합니다.
다만 이 가격 차이를 곧바로 확정 수익으로 보기는 이릅니다. 대상은 거래표본에 없는 2층이고, 1993.11.15. 준공 단지이며, 현장조사 당시 소유자·점유자 부재로 임대관계와 내부상태가 직접 확인되지 않았습니다. 결론은 등기상 권리 안전·가격 경쟁력 있음, 단 점유와 내부상태 확인을 전제로 접근할 물건입니다.
