대구지방법원 2025타경9463. 대구 북구 사수동 ‘금호서한이다음’ 105동 최상층인 25층 2502호, 전용 84.55㎡ 아파트입니다. 소유자 서진호는 2019.11.26. 거래가 310,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 259,000,000원이며, 사건에는 1회 유찰로 표시돼 있지만 현재 회차 가격은 감정가의 100%입니다.
말소기준권리는 2020.04.28. 설정된 하나은행 근저당권 24,000,000원입니다. 이후 김은태 근저당권, 중소기업은행·근로복지공단의 가압류, 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다. 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9463 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 사수동 833 금호서한이다음 제105동 제25층 제2502호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 북구 한강로 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.55㎡ · 25층 건물 중 25층 |
| 구조 / 이용상태 | 철근콘크리트구조 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 서진호 (2019.11.26. 거래가 310,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 1회 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 211,082,384원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 예상 인수액 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조해야 합니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 현재 최저가
금호서한이다음은 총 977세대, 사용승인일은 2016.07.21.입니다. 전용 84.55㎡와 84.95㎡의 최근 거래 12건 평균은 257,791,666원입니다. 현재 최저가 259,000,000원은 최근 평균 대비 100.5%로, 평균보다 낮지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.55㎡ | 2층 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.55㎡ | 12층 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 16층 | 268,000,000원 |
| 2026.04 | 84.55㎡ | 16층 | 265,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 20층 | 267,500,000원 |
| 2026.01 | 84.55㎡ | 25층 | 265,000,000원 |
| 2025.12 | 84.55㎡ | 16층 | 253,000,000원 |
| 2025.12 | 84.55㎡ | 14층 | 260,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 10층 | 269,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 10층 | 269,000,000원 |
| 2025.11 | 84.55㎡ | 4층 | 257,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 5층 | 255,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.55㎡·84.95㎡ | 12건 | 257,791,666원 |
거래 범위는 220,000,000원~269,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.06. 2층의 220,000,000원이며, 동일 전용면적 25층 거래는 2026.01. 265,000,000원입니다. 층별 차이를 고려해야 하지만 현재 최저가가 최근 평균을 웃도는 만큼, 감정가 그대로를 명확한 저가 매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 김은태 | 152,000,000원 | 152,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 130,000,000원 | 78,574,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 근로복지공단 | 47,193,810원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 353,193,810원 중 채권자 예상배당은 254,574,000원이며, 미배당액은 98,619,810원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 100% | 259,000,000원 | 98,619,810원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 207,200,000원 | 149,694,610원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 165,760,000원 | 190,554,450원 | 0원 |
낙찰가격이 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 가격은 최근 평균보다 높지만, 2회 유찰 시 가격은 207,200,000원으로 낮아집니다. 따라서 이 물건은 권리보다 응찰 회차와 가격이 투자 판단을 좌우합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 사수중학교 남서측 인근으로, 주변은 대규모 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 25층이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측 왕복 5차선, 서측 5차선·2차선, 북측 4차선·2차선 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,374,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 977세대 아파트로 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되지만, 거래가격은 220,000,000원부터 269,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 100.5%입니다. 현재 회차에선 할인 매력이 확인되지 않으므로 내부 상태와 최상층 가치를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 확인과 현장 방문, 매각물건명세서 대조가 필요합니다.
- 등기 원본 대조. 하나은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리의 소멸 여부와 한국자산관리공사의 근저당권 이전 및 경매신청 관계를 확인해야 합니다.
- 최상층 점검. 25층 건물의 25층이므로 조망과 층 선호뿐 아니라 누수·결로·단열 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 낙찰자 부담 가능 금액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 먼저다
이 물건은 예상배당상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후의 근저당권·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 측면에서는 비교적 단순하지만 임대관계가 미상이라는 점은 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.
가격은 더 분명합니다. 최저가 259,000,000원은 최근 12개월 평균 257,791,666원의 100.5%로, 현재 회차에는 평균 대비 할인폭이 없습니다. 동일 면적 25층의 265,000,000원 거래도 있지만 최신 거래는 220,000,000원까지 내려와 있어 층·향·상태에 따른 가격 차이를 면밀히 반영해야 합니다. 결론은 권리 부담은 낮지만 현재 가격 매력은 제한적입니다. 무리한 감정가 입찰보다는 점유관계와 물건 상태를 확인하고 회차별 가격을 비교하는 접근이 적절합니다.