대구지방법원 2025타경9475. 대구 동구 율하동 우방아이유쉘아파트 112동 903호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 소유자 유현경은 2020년 10월 21일 매매를 원인으로 거래가액 345,000,000원에 취득했고, 2021년 1월 22일 국민은행 앞으로 채권최고액 143,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 4월 18일 한국주택금융공사로 이전된 뒤 한국주택금융공사가 임의경매를 신청한 구조입니다.
말소기준 이후에는 애큐온저축은행 근저당과 카드사·은행·보증재단의 가압류, 국세 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준일보다 늦어 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9475 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 율하동 1093 우방아이유쉘아파트 제112동 제9층 제903호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 동구 금호강변로3길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9868㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 9층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 유현경 · 2020.10.21. 매매 · 거래가액 345,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 210,700,000원 (2회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 121,678,941원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 사용승인일 | 2013.12.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.01.22. 국민은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.04.18. 한국주택금융공사로 이전됐지만 순위는 그대로 유지됩니다. 이후 설정·등기된 애큐온저축은행 근저당과 삼성카드·우리카드·농협은행·KB국민카드·대구신용보증재단·신한카드의 가압류, 국세 압류, 경매개시결정은 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 72.4%
우방아이유쉘 전용 84.99㎡의 최근 실거래 12건은 2026년 4월부터 7월까지 260,000,000원~320,000,000원에 형성됐습니다. 최근 12개월 평균은 290,833,333원, 최신 거래는 2026년 7월 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 15 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 14 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 272,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 3 | 268,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 12 | 310,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 290,833,333원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 80,133,333원 낮고, 최근 시세 대비 비율은 72.4%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득액도 최저가와 같은 210,700,000원입니다. 감정가 301,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 2회 유찰로 가격이 내려오면서 실거래 하단인 260,000,000원보다도 낮아졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,749,800원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 8,290,117원 | 8,290,117원 |
| 3. 가압류 · 우리카드 | 20,692,636원 | 20,692,636원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 | 8,595,043원 | 8,595,043원 |
| 5. 가압류 · KB국민카드 | 13,227,872원 | 13,227,872원 |
| 6. 가압류 · 대구신용보증재단 | 20,000,000원 | 13,144,532원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 | 35,960,305원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 249,765,973원 중 예상배당은 206,950,200원, 미배당액은 42,815,773원입니다. 미배당액이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 70% | 210,700,000원 | 206,950,200원 | 42,815,773원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 56% | 168,560,000원 | 165,400,160원 | 84,365,813원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 44.8% | 134,848,000원 | 132,160,128원 | 117,605,845원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 낮아지는 일반적인 소멸형 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 율하동 율하역 서측 인근이며, 주변은 아파트 단지와 단독·다세대주택, 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설과 편익시설 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지 규모. 우방아이유쉘은 902세대이며 사용승인일은 2013.12.27입니다.
- 도로. 단지 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 15층 건물 내 9층 903호이며 위생·급배수·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 평지의 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,740,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·자연녹지지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구와 비행안전제6구역, 교육환경 보호구역 등이 관련돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대열람과 현황조사 원문, 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소기준 근저당 이전 확인. 국민은행 근저당이 한국주택금융공사로 이전된 내역과 매각물건명세서의 최종 인수사항을 대조하세요.
- 국세 압류 확인. 2023.01.03. 국의 압류가 있으므로 조세채권의 법정기일과 실제 배당순위를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 현장 가격 보정. 최근 거래는 260,000,000원부터 320,000,000원까지 편차가 있으므로 903호의 향·조망·수리 상태를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납액과 장기수선 관련 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 소멸형, 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 말소기준은 2021년 국민은행 근저당이고, 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역이 없고 제공된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 210,700,000원은 최근 12개월 평균 290,833,333원의 72.4%이며 최근 실거래 최저 260,000,000원보다도 낮습니다.
권리와 가격만 보면 경쟁력이 분명하지만, 이미 2회 유찰됐고 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 따라서 결론은 권리분석 합격·가격 경쟁력 확보, 점유와 현장 상태 확인 후 입찰 검토입니다. 현장에 별도 하자가 없고 인수사항이 최종 명세서에서도 0원으로 확인된다면, 최근 거래 범위와 비교해 가격 방어 여지가 있는 회차입니다.
