대구지방법원 2025타경9594. 대구 동구 신서동 ‘신서화성파크드림’ 106동 18층 1805호, 전용면적 비교 기준 132.2463㎡의 아파트입니다. 감정가는 410,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 200,900,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2016년 4월 7일 국민은행 근저당권 330,000,000원이며, 이후의 압류·후순위 권리·경매개시결정은 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 매각물건명세서와 감정평가 내용에는 대지권의 목적인 토지인 신서동 828, 1135-8 중 신서동 1135-8 토지에는 대지권이 부여되지 않았다고 기재돼 있습니다. 아파트 매수에서 토지지분은 가치와 환금성에 직접 연결되므로, 해당 토지가 단지 내에서 어떤 기능을 하고 본건의 사용·처분에 어떤 영향을 주는지 원본 서류와 토지등기부를 통해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9594 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신서동 828 신서화성파크드림 제106동 제18층 제1805호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용면적 비교 기준 132.2463㎡ · 29층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 김희숙 (단독소유 · 2012.04.16. 거래가액 287,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 200,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 273,121,618원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.07. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 임차관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 대지권 특이사항 | 신서동 1135-8 토지는 대지권이 부여되지 않은 토지 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 인수액은 0원
말소기준은 2016.04.07. 을구 5번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 330,000,000원이고 채무자는 김희숙입니다. 이후 등기된 대구광역시 동구의 압류, 오성저축은행 계열의 후순위 근저당권과 이전·근질권 부기등기, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦은 순위입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 하락 추세 속에서도 실질취득은 최근 평균의 55.4%
신서화성파크드림은 934세대, 2010년 2월 준공 단지입니다. 비교 면적은 130.19㎡와 132.25㎡이며, 최근 12개월 평균 거래가는 362,909,090원, 최신 거래는 2026년 6월 375,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -6.9%로 하락했으므로 과거 전체 평균만으로 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 130.19㎡ | 21 | 375,000,000원 |
| 2026.04 | 130.19㎡ | 8 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 132.25㎡ | 18 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 132.25㎡ | 26 | 380,000,000원 |
| 2026.01 | 132.25㎡ | 9 | 372,000,000원 |
| 2026.01 | 132.25㎡ | 16 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 132.25㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2026.01 | 130.19㎡ | 26 | 365,000,000원 |
| 2025.10 | 132.25㎡ | 22 | 400,000,000원 |
| 2025.10 | 132.25㎡ | 1 | 325,000,000원 |
| 2025.10 | 132.25㎡ | 1 | 325,000,000원 |
| 2025.06 | 132.25㎡ | 28 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 362,909,090원 |
| 전체 표본 평균 | — | 12건 | 365,166,666원 |
최근 거래 범위는 325,000,000원부터 400,000,000원이고, 최신 거래는 375,000,000원입니다. 현재 매수인 실질취득은 최저매각가 200,900,000원에 인수액 0원을 더한 200,900,000원으로, 최근 12개월 평균의 55.4%입니다. 시장 추세가 -6.9%로 하락 중이라는 점을 반영해도 최근 거래가격과의 격차는 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,612,600원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 국민은행 | 330,000,000원 | 197,287,400원 |
| 근저당권 미배당 | - | 132,712,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,612,600원을 제외한 197,287,400원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 132,712,600원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 200,900,000원 | 197,287,400원 | 132,712,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 140,630,000원 | 137,861,180원 | 192,138,820원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 98,441,000원 | 96,269,062원 | 233,730,938원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구동부경찰서 동측 인근이며, 아파트단지·단독주택·근린생활시설·관공서·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 지하철역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 중 18층으로, 승강기·도시가스·개별난방·급배수·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측 왕복 4차로, 서측 왕복 2차로, 남측 왕복 2~3차로, 동측 왕복 6~7차로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,839,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 934세대, 2010년 2월 준공 단지로 동일 면적대 거래는 이어지고 있으나 최근 거래 추세는 -6.9%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 신서동 1135-8 토지의 등기부, 토지대장, 집합건물 대지권 표시와 단지 배치도를 대조해야 합니다.
- 담보대출 가능 여부. 대지권 미부여 토지가 금융기관의 담보평가와 대출한도에 미치는 영향을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대열람, 현장 방문, 관리사무소 탐문이 필요합니다.
- 후순위 부기등기 대조. 오성저축은행 근저당권의 이전·근질권 설정과 말소 이력을 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 실거래 추세가 -6.9%이므로 전체 평균 365,166,666원보다 최근 12개월 평균 362,909,090원과 최신 거래 375,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세·최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 대지권 확인이 합격 조건”
이 물건의 실질취득가 200,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 362,909,090원의 55.4%이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 시장이 -6.9% 하락 추세라는 점을 반영해도 최근 실거래와의 가격 차이는 큽니다. 그러나 신서동 1135-8 토지에 대지권이 부여되지 않았다는 특이사항과 임대관계 미상은 반드시 해소해야 할 확인 과제입니다.
등기상 인수는 0원, 가격 격차는 충분하지만 물건 확인은 보류가 불가능합니다. 대지권 미부여 토지가 본건 가치와 처분에 미치는 영향, 실제 점유관계, 담보대출 가능 범위까지 확인된 뒤에야 현재 최저가의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다. 권리 순위는 비교적 명확하지만, 대지권 확인 전에는 단순한 저가 아파트로 접근해서는 안 됩니다.
