광주지방법원 2024타경8612. 사건상 용도는 아파트이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다. 중앙센트럴시티 8층 805호이며 비교대상 면적은 59.3043㎡입니다. 소유자는 주식회사수일건설로, 2022.04.28. 거래가액 158,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 임차인 배용현은 확정일자 2022.06.20., 전입·점유개시 2022.07.13.이고, 말소기준은 2024.07.11. 국민건강보험공단 압류입니다. 즉 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시된 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경8612 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 평동로1120번길 12, 8층805호 (송정동, 중앙센트럴시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 용도 아파트 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 비교면적 59.3043㎡ · 14층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 주식회사수일건설 (2022.04.28. 거래가액 158,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 45,589,000원 (5회 유찰 · 감정가의 28.67%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고정희 / 13,120,029원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심이다
말소기준은 2024.07.11. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 고정희 가압류·강제경매개시결정, 국세·지방세 압류, 삼한산업 및 이강종 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이보다 앞선 2022년부터 전입·점유한 배용현의 임차권은 별개입니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 대항력 있는 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 넘어옵니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배용현 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2022.07.13 | 2022.06.20 | 2025.08.18 | 대항력 有 우선변제 有 승계중복 없음 |
배용현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 130,000,000원이며 중복 합산할 보증기관 채권은 없습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가 45,589,000원에서는 집행비용을 뺀 44,368,398원만 배당되는 가정입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
이 단지의 전체 10건 평균 거래가는 151,400,000원이지만, 여기에는 2022년 1.50억~1.60억원대 거래가 다수 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2025.03. 2층 95,000,000원이며 최신 거래도 같은 금액입니다. 최근 가격은 과거 거래군보다 39.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 59.3㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.03 | 64.83㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2022.06 | 59.3㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 59.3㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 2022.06 | 59.3㎡ | 5 | 156,000,000원 |
| 2022.06 | 59.3㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 59.3㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 59.3㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 59.3㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2022.04 | 59.3㎡ | 8 | 158,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 95,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 151,400,000원 |
최저가 자체는 최근 12개월 평균의 48.0%에 불과하지만, 이 숫자는 투자비용을 반영하지 못합니다. 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어납니다. 따라서 가격 비교 기준은 45,589,000원이 아니라 실질취득 약 130,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 95,000,000원의 약 136.8%로, 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,220,602원 |
| 1. 임차인 배용현 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 44,368,398원 |
| 2. 가압류 · 고정희 | 12,178,541원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 고정희 | - | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼한산업 주식회사 | 106,619,900원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이강종 | 35,717,326원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 임차인 보증금 중 44,368,398원이 배당되고, 85,631,602원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 45,589,000원 | 85,631,602원 | 131,220,602원 |
| 6회 유찰 시 | 36,471,200원 | 94,585,282원 | 131,056,482원 |
| 7회 유찰 시 | 29,176,960원 | 101,748,225원 | 130,925,185원 |
표에서 보듯 최저가가 45,589,000원에서 29,176,960원까지 내려가도 인수액이 85,631,602원에서 101,748,225원으로 증가합니다. 집행비용 추정 때문에 단순 합계에는 소폭 차이가 생기지만, 경제적 실질은 임차보증금 130,000,000원 부근에 고정됩니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 해석은 이 사건에는 맞지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 송정동 소재 광주송정역 남서측 인근이며, 주위에는 근린생활시설과 단독주택 등이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 광주송정역, 도산역이 있습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 아파트이나 감정평가상 현재 이용은 오피스텔입니다. 14층 건물 내 8층 805호입니다.
- 규제. 근린상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제5구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,325,000원/㎡, 대 640.0㎡, 평지·부정형입니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 스프링클러, 도시가스, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 환금성. 중앙센트럴시티는 22세대이며 2018.11.16. 준공입니다. 최근 12개월 실거래는 1건이고 최근 가격은 과거 거래군보다 39.7% 낮아졌습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 최저가 45,589,000원만 보지 말고 배용현 보증금 미배당 인수액 85,631,602원을 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 151,400,000원은 2022년 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최신 거래 및 최근 12개월 평균 95,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준은 과거 거래군 대비 39.7% 하락했습니다. 실질취득 약 130,000,000원은 최근 시세 이상입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차인 명도·인수 구조 확인. 실제 임차인 배용현 1명이 전유부분 전부를 주거로 사용했고 임차권등기를 마친 상태입니다. 배당 후 잔여 보증금 인수 규모를 매각 직전 다시 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 아파트이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 실제 이용·수익 구조와 관련 규제를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총비용은 거의 안 내려간다”
이 사건은 5회 유찰돼 최저가가 감정가의 28.67%인 45,589,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 배용현의 보증금은 130,000,000원이고, 현재 회차에서 예상되는 미배당 인수액만 85,631,602원입니다. 유찰이 한두 번 더 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커져 실질취득은 약 1.30억 수준에 머무는 구조입니다.
문제는 이 실질취득 수준이 최근 시장보다 높다는 점입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 95,000,000원이고 최근 가격 흐름은 과거보다 39.7% 하락했습니다. 22세대 규모, 평균 4.4회 유찰이라는 낮은 환금성 신호까지 함께 보면, 표면 할인율은 크지만 경제적 매력은 낮습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마까지 유찰되느냐”가 아니라 “보증금 인수까지 포함한 총 취득비용이 최근 시세보다 높은가”입니다. 현재 데이터 기준 결론은 권리 인수 부담 큼 · 가격 메리트 없음입니다.
