광주지방법원 2024타경8612. 광산구 송정동 중앙센트럴시티 8층 805호입니다. 사건상 물건종류는 아파트로 분류되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 2018년 사용승인된 건물의 8층에 위치하며, 현재 소유자는 주식회사수일건설입니다.
소유권 및 등기부상 압류만 보면 경매로 정리되는 권리가 많지만, 이 사건은 그보다 먼저 형성된 주택임차인의 대항력이 문제입니다. 임차인 배용현은 2022.07.13 전입 및 점유를 개시했고, 확정일자는 2022.06.20입니다. 말소기준으로 표시된 국민건강보험공단 압류일 2024.07.11보다 앞섭니다.
매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 6회 유찰된 최저가가 아니라 낙찰대금과 인수 보증금을 합산한 실질취득금액이 가격 판단의 기준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경8612 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 평동로1120번길 12, 8층 805호 (송정동, 중앙센트럴시티) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 분류 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 전용 약 59.30㎡ · 지상 14층 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사수일건설 (2022.04.28 소유권이전, 거래가액 158,000,000원) |
| 감정가 | 159,000,000원 |
| 최저매각가 | 36,471,000원 (6회 유찰 · 감정가 22.94%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고정희 / 13,120,029원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2024.07.11 국민건강보험공단 압류 (갑구 5번) |
| 임차인 | 배용현 · 보증금 130,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매수인 인수 예상 | 94,585,478원 (현재 최저가 배당 가정) |
| 실질취득 예상 | 131,056,478원 (낙찰대금 + 미배당 보증금) |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 보증금이 핵심
말소기준권리는 2024.07.11 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 고정희 가압류와 강제경매개시결정, 삼한산업·이강종 가압류 및 국세·지방세 관련 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 서울보증보험 가압류는 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배용현 건물 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 |
130,000,000원 | 전입 2022.07.13 확정 2022.06.20 |
있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 임대차계약 | 2022.06.14 (1차), 2024.06.13 (2차) |
|---|---|
| 전입 / 점유개시 | 2022.07.13 / 2022.07.13 |
| 확정일자 | 2022.06.20 |
| 임차권등기 | 2025.08.18 · 을구 1번 · 보증금 130,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.08.18 |
| 현재 회차 예상배당 | 35,414,522원 |
| 미배당 보증금 | 94,585,478원 |
| 매수인 인수 판단 | 미배당 잔액 인수 |
임차보증금은 130,000,000원입니다. 현재 최저가 36,471,000원으로 매각되고 추정 집행비용 1,056,478원을 먼저 공제하면, 임차인에게 배당될 수 있는 금액은 35,414,522원입니다. 그 결과 94,585,478원이 미배당으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 3,647만원이 아니라 약 1.31억을 비교해야 한다
중앙센트럴시티의 확인된 실거래 10건 평균은 151,400,000원입니다. 그러나 이 평균에는 과거 거래가 많이 포함되어 있어 현재 가격 메리트의 판단 근거로 그대로 사용하기 어렵습니다. 특히 가장 최근 확인되는 거래는 2025.03, 전용 59.3㎡, 2층, 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 59.30㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.03 | 64.83㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2022.06 | 59.30㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 59.30㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 2022.06 | 59.30㎡ | 5 | 156,000,000원 |
| 2022.06 | 59.30㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 59.30㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 59.30㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 59.30㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2022.04 | 59.30㎡ | 8 | 158,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 151,400,000원 |
전체 평균 151,400,000원과 비교하면 실질취득금액 131,056,478원이 낮아 보일 수 있습니다. 하지만 거래 시점별 차이가 큽니다. 최근 비교 기준으로 집계된 평균은 95,000,000원(1건), 이전 거래 대비 가격 추세는 -39.7%입니다. 하락 추세가 뚜렷하게 나타나는 표본에서 과거 평균을 근거로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,056,478원 |
| 1. 임차인 배용현 보증금 | 130,000,000원 | 35,414,522원 |
| 2. 가압류 · 고정희 (갑구 6번) | 12,178,541원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 고정희 (갑구 9번) | — | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼한산업 주식회사 | 106,619,900원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이강종 | 35,717,326원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | — | 94,585,478원 |
현재 최저가를 기준으로 한 추정 배당입니다. 임차인 미배당금 94,585,478원은 매각대금에서 지급되는 배당액이 아니라, 매수인이 별도로 인수하는 예상 금액입니다. 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인에게 배당된다는 가정이며, 당해세·최우선변제 및 세금채권의 실제 우선순위는 반영되지 않았습니다. 고정희의 경매개시결정은 기존 갑구 6번 가압류의 본압류 이행이므로 별개의 확정 채권액으로 중복 합산하지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질취득은 거의 그대로
이 사건은 이미 6회 유찰되었습니다. 다음 회차에서도 유찰되면 최저매각가는 낮아지지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 구조에서는 매수인 인수액이 반대로 늘어납니다.
| 구분 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 36,471,000원 | 94,585,478원 | 131,056,478원 |
| 7회 유찰 시 | 29,176,800원 | 101,748,382원 | 130,925,182원 |
| 8회 유찰 시 | 23,341,440원 | 107,478,706원 | 130,820,146원 |
각 회차에서 후순위 채권자에 대한 추정 배당은 0원이며, 임차인 보증금이 먼저 배당되는 구조입니다. 신청채권자 고정희의 청구액 13,120,029원에 대해서도 현재 시나리오상 배당이 예상되지 않습니다. 이는 배당 계산의 결과이지, 해당 채권을 매수인이 별도로 인수한다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 송정동 소재 광주송정역 남서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 광주송정역, 도산역 등이 있습니다. 동측의 약 5미터 포장도로를 통해 접근합니다.
- 건물. 2018.11.16 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며, 지상 14층 중 8층입니다. 승강기·급배수· 소화전·스프링클러·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 사건상 아파트로 분류되지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 용도와 공부상 용도, 금융 및 임대 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 근린상업지역이며 철도보호지구, 비행안전제5구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등의 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 1,325,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 중앙센트럴시티는 22세대 규모입니다. 확인된 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.6회이며, 제시된 낙찰률은 0.0%입니다. 표본과 관측 범위가 제한되어 있지만 매각 유동성에 보수적으로 접근할 근거가 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 최우선 확인. 배용현의 대항력과 보증금 130,000,000원을 기준으로 배당 후 미변제액이 매수인에게 승계된다는 매각물건명세서 문구를 반드시 확인하세요.
- 최저가 착시 금지. 36,471,000원만 자금으로 준비하면 되는 사건이 아닙니다. 실질취득 약 131,056,478원에 취득세·명도·보유비용 등 별도 비용까지 고려해야 합니다.
- 배당 및 세금 확인. 국민건강보험공단과 국세·지방세 관련 압류의 채권액·법정기일·당해세 해당 여부를 검토하세요. 세금 우선배당은 임차인 배당액과 매수인 인수액에 영향을 줍니다.
- 임차권등기와 점유 확인. 2025.08.18 임차권등기와 2022.07.13 전입·점유, 2022.06.20 확정일자의 선후관계를 확인하세요. 임차권등기 이후 실제 점유 여부도 현장에서 재확인해야 합니다.
- 실거래 재검증. 2025.03 거래 95,000,000원은 2층 사례입니다. 8층인 경매 대상과의 차이, 내부 상태, 실제 이용용도 및 최신 실거래를 확인한 뒤 취득가격을 판단하세요.
- 유찰 전략 재검토. 7회·8회 유찰 시에도 실질취득이 약 1.31억에 머무는 구조입니다. 낙찰가 하락만을 이유로 입찰하지 마세요.
- 관리비·명도·원본 대조. 공용관리비 체납, 현장 점유관계, 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 관련 서류를 확인하세요.
맺으며 — “3,647만원에 낙찰받아도 3,647만원짜리 물건은 아니다”
이 사건의 핵심은 간단합니다. 낙찰가가 내려갈수록 매수인의 보증금 인수가 늘어난다는 점입니다. 배용현의 보증금 130,000,000원이 전액 배당되지 않는 한 실질취득가격은 대체로 보증금 수준에 묶입니다.
현재 회차 기준 낙찰가 36,471,000원에 보증금 인수 94,585,478원을 합하면 131,056,478원입니다. 가장 최근 확인된 실거래 95,000,000원보다 약 38.0% 높은 금액이고, 이전 거래 대비 -39.7%의 하락 추세도 나타납니다. 다만 최근 거래가 1건뿐이며 매각기일보다 상당 기간 앞선 거래라는 한계가 있으므로 현시점 시세 재검증이 필요합니다.
6회 유찰, 소규모 단지, 오피스텔 이용상태, 세금 관련 압류에 따른 배당 변동 가능성까지 고려하면 최저가만 보고 응찰하기에는 위험이 큰 사건입니다. 추가 유찰 자체가 실질취득가격을 의미 있게 낮추지도 못합니다. 결론은 보수적 접근입니다. 가격은 낮아 보이지만, 매수인이 실제로 부담할 금액은 낮지 않습니다.
