광주지방법원 2024타경9011. 광주 서구 화정동 금호월드 6층 82호, 감정평가상 판매시설로 이용되는 전유면적 26.46㎡의 근린시설입니다. 현재 소유자는 이종숙으로, 2019년 4월 19일 거래가액 95,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 양동행복신용협동조합 앞으로 채권최고액 44,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 국민건강보험공단 압류, 광주신용보증재단·광주은행·케이비국민카드·교보생명보험·하나카드의 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 늦습니다. 경매개시결정 역시 2024년 12월 6일 이후 권리로, 데이터상 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 등기·임차 관계만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9011 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 군분2로 54, 6층82호 (화정동,금호월드) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 · 전유면적 26.46㎡ |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하5층/지상15층 · 제6층 제82호 |
| 소유자 | 이종숙 (2019.04.19. 거래가액 95,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 15,770,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 33,458,529원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
실제 임차인은 0명입니다. 말소기준권리는 2019년 4월 19일 양동행복신용협동조합의 채권최고액 44,200,000원 근저당입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류와 광주신용보증재단·광주은행·케이비국민카드·교보생명보험·하나카드 가압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오에서도 0원으로 계산됩니다.
② 가격 — 싸다는 결론보다 ‘왜 5회 유찰됐나’를 먼저 본다
감정가는 55,000,000원이고 현재 최저매각가는 15,770,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 28.67% 수준까지 내려와 있습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 12,616,000원, 7회 유찰 시 10,092,800원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 최저가가 감정가보다 크게 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린시설·판매시설은 물건의 실제 이용상태와 점포 경계, 관리비 상태를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 683,860원 |
| 2. 근저당권 · 양동행복신용협동조합 | 44,200,000원 | 15,086,140원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 37,440,866원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 4,744,046원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,086,517원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 8,634,220원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 11,180,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 112,285,990원, 총 배당액은 15,086,140원, 미배당액은 97,199,850원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 배당 시나리오 — 유찰돼도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 29%) | 15,770,000원 | 15,086,140원 | 97,199,850원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 12,616,000원 | 11,988,912원 | 100,297,078원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 18%) | 10,092,800원 | 9,511,130원 | 102,774,860원 | 0원 |
신청채권자의 청구금액은 33,458,529원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 배당액은 15,086,140원이고, 6회 유찰 시 11,988,912원, 7회 유찰 시 9,511,130원으로 계산되어 각 시나리오에서 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 그러나 이 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 현황·입지 — 금호월드 판매시설의 실제 사용상태 확인
- 이용상태. 감정평가상 판매시설이며 전유면적은 26.46㎡입니다.
- 점포 경계. 인접 83호와 경계벽 구분 없이 이용되고 있습니다. 바닥 재료는 갈색 강화마루 등으로 통로의 흰색 타일과 다른 재료를 사용해 구분되어 있다고 조사됐습니다.
- 건물번호표지. 인접 83호 천장에는 건물번호표지가 있으나 본건 건물번호표지는 별도로 설치되어 있지 않습니다. 6층 층입구에는 현황도가 설치되어 있습니다.
- 관리비. 2024년 12월 기준 약 9,693,110원이 미납된 상태로 조사됐습니다.
- 주위환경. 유스퀘어 광주 종합버스터미널 남동측 인근 금호월드 내에 있고, 주변은 대단위 아파트단지·백화점 등 판매시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로, 시내버스정류장, 종합버스터미널, 지하철역이 소재해 감정평가상 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 단지 북측·서측·남측으로 각각 왕복 3차로·5차로·4차로 아스팔트 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역입니다.
- 토지. 상업용 토지, 평지이며 공시지가는 1,959,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 82호 경계 직접 확인. 인접 83호와 경계벽이 없는 상태이므로 현황도와 현장 바닥 경계를 대조해야 합니다.
- 건물번호표지 확인. 본건 별도 번호표지가 없다는 조사 내용을 현장에서 재확인하세요.
- 관리비 확인. 2024년 12월 기준 약 9,693,110원 미납 상태가 기재돼 있으므로 입찰 전 최신 금액을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 28.67%이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 5회 유찰 원인 점검. 권리상 인수는 0원인데도 5회 유찰됐다는 사실과 판매시설이라는 용도를 함께 고려해 실제 이용성과 처분 가능성을 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준 근저당과 후순위 압류·가압류의 최신 말소·변경 여부를 입찰 직전 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자 리스크 0”은 다르다
이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 2019년 양동행복신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 최저가는 감정가 55,000,000원에서 5회 유찰돼 15,770,000원까지 내려왔습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없는 상태에서 이 할인율 자체를 투자 매력으로 해석하기는 어렵습니다. 더구나 2024년 12월 기준 관리비 약 9,693,110원 미납, 인접 83호와 경계벽 없이 이용, 본건 별도 건물번호표지 부재라는 현황이 있습니다. 결론은 권리관계는 단순하지만 현장·환금성 검증은 반드시 필요한 C등급 물건입니다.
