35,840,000원
광주지방법원 2024타경9431. 운암프라자 제1동 7층 703호 아파트입니다. 감정가는 125,000,000원이고 5회 유찰되어 최저매각가는 35,840,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차보증금 인수 여부가 가격을 결정하는 구조입니다. 말소기준은 2020.07.09. 아주캐피탈 주식회사의 가압류입니다. 노덕업의 전입·점유개시는 2019.08.12.로 말소기준보다 앞서고, 확정일자는 2019.07.18.입니다. 임차보증금은 110,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다.
현재 최저가 35,840,000원을 기준으로 집행비용 1,045,120원을 제외하면 노덕업에게 34,794,880원이 배당되고, 보증금 부족분 75,205,120원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 35,840,000원 + 75,205,120원 = 111,045,120원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에 총 취득부담은 약 110,000,000원 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9431 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 서강로 104-3, 1동 7층703호 (운암동,운암프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 제7층 제703호 · 남서향·복도식 |
| 대상 면적 | 59.67㎡ |
| 건물 | 지하3층 / 지상18층 · 철근콘크리트조벽식구조 및 철골철근콘크리트조 |
| 소유자 | 박현준 (2022.01.22. 상속, 2024.12.24. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 35,840,000원 (5회 유찰) |
| 경매개시 | 2025.01.03. · 망 나순남 상속재산의 파산관재인 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
핵심은 등기 순위보다 실제 임차인의 전입·점유 시점입니다. 노덕업의 주택임차권등기는 2024.03.04. 등기됐지만, 임대차계약은 2019.06.01., 확정일자는 2019.07.18., 주민등록 및 점유개시는 2019.08.12.입니다. 이는 말소기준인 2020.07.09. 가압류보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금이 모두 변제되지 않는 한 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노덕업 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.08.12. | 2019.07.18. | 110,000,000원 | 2024.03.04. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
| 기사항전 | 주거 | 2019.08.12. | 2019.07.18. | 미상 | 2025.02.12. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가 33.4%가 아니라 실질취득 103.4%
운암프라자 동일 면적대의 최근 거래를 보면 전체 12건 평균은 118,416,666원이지만, 과거의 125,000,000원·128,000,000원·136,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 107,400,000원, 최신 거래 105,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -15.0%를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.76㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 13 | 98,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 13 | 108,000,000원 |
| 2025.04 | 59.76㎡ | 4 | 106,000,000원 |
| 2024.02 | 59.76㎡ | 15 | 134,000,000원 |
| 2024.01 | 59.76㎡ | 6 | 114,500,000원 |
| 2023.07 | 59.76㎡ | 4 | 121,500,000원 |
| 2022.07 | 59.76㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2022.02 | 59.76㎡ | 11 | 128,000,000원 |
| 2022.01 | 59.76㎡ | 3 | 136,000,000원 |
| 2021.12 | 59.67㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 107,400,000원 |
현재 최저매각가 35,840,000원은 최근 12개월 평균의 33.4%에 불과합니다. 하지만 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 보면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득 111,045,120원은 최근 12개월 평균 107,400,000원의 103.4%이고, 최신 거래 105,000,000원의 약 105.8%입니다. 즉 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,045,120원 |
| 1. 임차인 노덕업 보증금 | 110,000,000원 | 34,794,880원 |
| 2. 아주캐피탈 주식회사 가압류 | 24,863,196원 | 0원 |
| 3. 주식회사 케이비국민카드 가압류 | 7,842,698원 | 0원 |
| 4. 롯데캐피탈 주식회사 가압류 | 16,625,801원 | 0원 |
| 5. 하나캐피탈 주식회사 가압류 | 5,951,489원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 망 나순남 상속재산의 파산관재인 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 노덕업 보증금 미배당액은 75,205,120원이며 매수인 인수액으로 계산됩니다. 가압류 채권 합계 55,283,184원에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주운암초등학교 동측 인근의 공동주택지대에 위치하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 지하3층·지상18층 건물 중 7층 703호, 남서향·복도식입니다. 일반적인 위생·급배수·도시가스 난방·옥내소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택 및 근린생활시설 건부지이며, 북서측 왕복 4차선·남서측 및 남동측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·준주거지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 756,000원/㎡.
- 환금성. 운암프라자는 240세대, 2006.12.29. 준공이며 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 거래 추세가 -15.0%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 35,840,000원에 낙찰돼도 예상 인수 75,205,120원이 붙어 실질취득은 111,045,120원입니다.
- 추가 유찰 효과를 과대평가하지 않기. 6회 유찰 시 110,916,096원, 7회 유찰 시 110,812,877원으로 총 부담은 거의 줄지 않습니다.
- 노덕업 보증금 전액변제 여부 확인. 배당에서 110,000,000원이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액은 매수인 인수입니다.
- ‘기사항전’ 점유 기재 원문 확인. 보증금 미상으로 표시돼 있어 동일 임차관계인지 별도 권리인지 확인 전에는 추가 인수위험을 배제하면 안 됩니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 107,400,000원, 최신 105,000,000원, 추세 -15.0%이므로 과거 전체 평균 118,416,666원만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,584만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자 하나만 보면 감정가 125,000,000원짜리 아파트가 5회 유찰돼 35,840,000원까지 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 노덕업의 보증금 110,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 34,794,880원, 남는 보증금은 75,205,120원이고, 이를 낙찰가와 더한 실질취득은 111,045,120원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 107,400,000원보다 높고 최신 거래 105,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -15.0%입니다. 6회·7회로 더 유찰돼도 인수액이 늘어 실질취득은 약 110,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 보증금이 미상인 별도 점유 기재까지 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 낮은 최저가가 가격 메리트를 의미하지 않는 인수형 경매이며, 이 물건은 낙찰가보다 임차보증금과 실제 인수범위를 먼저 확인해야 합니다.
