인천지방법원 2023타경539069. 인천 남동구 만수동 ‘만수스테이1동’ 4층 402호 오피스텔입니다. 감정가는 330,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 113,190,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 권리 흐름의 중심은 2022.05.10. 설정된 송림중앙신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 12,000,000원입니다. 같은 날 근저당 설정 뒤 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 이어졌고, 이후 2023.10.24. 근저당권자에 의해 임의경매가 개시됐습니다.
제공된 배당계산에서는 집행비용과 근저당권 12,000,000원을 배당하고도 98,805,340원이 소유자 교부액으로 남으며, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현재 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·전입관계 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경539069 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서판로64번길 6, 1동 4층402호 (만수동,만수스테이1동) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 9층 건물 내 4층 402호 · 오피스텔로 이용중 |
| 면적 / 규모 | 대상면적 66.9㎡ · 만수스테이 14세대 |
| 사용승인 | 2021.09.29 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 113,190,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송림중앙신용협동조합 / 227,543,098원 |
| 등기상 근저당 | 송림중앙신용협동조합 · 채권최고액 12,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당은 신탁보다 앞선다
말소기준은 2022.05.10. 을구 1번 송림중앙신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 접수번호 158577로 근저당이 설정되고, 그 다음 접수번호 158578로 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 이뤄졌습니다. 제공된 권리·배당 계산에서는 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 시세 비교 — 39.9% 숫자는 크지만 표본은 1건
동일 면적 66.9㎡로 연결된 실거래는 2022.04, 4층, 284,000,000원 1건입니다. 평균·최고·최저·최근 거래가가 모두 284,000,000원으로 동일하고, 현재 최저가 113,190,000원은 이 참조가격의 39.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 66.9㎡ | 4 | 284,000,000원 |
| 참조 평균 | 66.9㎡ | 1건 | 284,000,000원 |
수치만 보면 실질취득 113,190,000원이 284,000,000원의 39.9%라 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 가격 판단에서 중요한 문제는 표본 수와 시점입니다. 확인되는 거래가 2022.04의 단 1건이므로, 이 금액 하나를 현재의 확정 시세처럼 놓고 “시세보다 60% 싸다”고 단정하는 것은 무리입니다. 감정가 역시 330,000,000원으로 높게 잡혀 있었지만 실제 경매시장에서는 이미 3회 유찰되어 113,190,000원까지 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,384,660원 |
| 1. 근저당 · 송림중앙신용협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,805,340원 |
현재 최저가 113,190,000원 가정 시 등기상 근저당 채권최고액 12,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 227,543,098원이지만 배당 시나리오상 근저당 배당액은 등기상 채권최고액인 12,000,000원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 인천동부초등학교 북서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 4층 402호, 사용승인일은 2021.09.29입니다. 급배수·위생·승강기·난방·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 공시지가는 1,519,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 만수스테이는 14세대 규모이고 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 사건도 3회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자·전입관계를 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 현 소유자는 주식회사무궁화신탁입니다. 신탁원부 제2022-24455호와 매각물건명세서를 원본 대조하세요.
- 실거래 표본 한계. 가격 비교 근거는 2022.04의 284,000,000원 거래 1건뿐입니다. 이를 현재 시세의 확정값으로 보지 않는 것이 안전합니다.
- 3회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 이미 세 차례 시장에서 소화되지 않았다는 점을 환금성 판단에 함께 반영하세요.
- 다음 회차 시나리오. 4회 유찰 시 79,233,000원, 5회 유찰 시 55,463,100원 시나리오가 제시되어 있으므로 응찰 상한을 현재 회차와 분리해 검토하세요.
- 배당과 청구액 구분. 신청채권자 청구액 227,543,098원과 등기상 근저당 채권최고액 12,000,000원은 다릅니다. 현재 배당 시나리오는 12,000,000원을 담보채권 지급액으로 잡고 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 환금성 확인”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 근저당권의 채권최고액이 12,000,000원이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 113,190,000원도 과거 확인 거래 284,000,000원과 비교하면 39.9% 수준입니다.
다만 그 숫자를 그대로 “싸다”로 번역해서는 안 됩니다. 실거래 표본은 1건뿐이고, 만수스테이는 14세대 규모이며 이 사건 자체가 이미 3회 유찰됐습니다. 여기에 감정평가서상 임대관계가 미상이고 현 소유가 신탁회사 명의라는 점까지 감안하면, 권리상 인수 0원이라는 장점과 실제 점유·환금성 리스크를 분리해서 확인하는 물건입니다. 최저가의 낮은 비율보다 실제 매수층과 점유관계 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
