광주지방법원 2024타경88939. 광주 광산구 도산동 소재 전용 39.15㎡ 아파트입니다. 감정가는 71,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 20,357,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 59,000,000원과 큰 차이가 납니다. 그러나 등기 순서를 보면 2020.09.18 소유자 유용우의 소유권이전과 같은 날 유은자 명의의 소유권이전청구권가등기가 접수됐고, 이 권리가 2024.12.24 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
매각물건명세서도 이 가등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 특히 가등기된 매매예약이 완결되는 경우 매수인이 소유권을 상실하게 된다고 경고합니다. 배당표상 금전 인수액이 0원이라고 해서 이 권리 위험까지 0원이 되는 것은 아닙니다. 이 사건은 얼마를 배당받느냐보다 낙찰 후 소유권을 안정적으로 유지할 수 있느냐가 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송도로 143, 제7층 제815호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.15㎡ · 지하1층~10층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 유용우 (2020.09.15 매매, 거래가액 63,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 20,357,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부 주식회사 / 26,131,818원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 가등기가 먼저다
현재 등기상 담보권은 남아 있지 않습니다. 과거 한국주택은행·국민은행 근저당과 푸른새마을금고 근저당은 이미 말소됐습니다. 따라서 이 경매의 말소기준은 2024.12.24 강제경매개시결정입니다. 그보다 늦은 2025.08.06 광산구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 하락 중
실거래 비교 대상은 대덕1 전용 39.15㎡입니다. 전체 8건 평균은 64,625,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.04의 59,000,000원 1건이며 최신 거래도 59,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 과거 구간 대비 -9.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.15㎡ | 9 | 59,000,000원 |
| 2025.03 | 39.15㎡ | 9 | 67,500,000원 |
| 2024.01 | 39.15㎡ | 7 | 66,500,000원 |
| 2023.09 | 39.15㎡ | 5 | 67,000,000원 |
| 2023.07 | 39.15㎡ | 7 | 72,000,000원 |
| 2022.05 | 39.15㎡ | 6 | 68,000,000원 |
| 2022.02 | 39.15㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2022.01 | 39.15㎡ | 1 | 57,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.15㎡ | 1건 | 59,000,000원 |
현재 최저가 20,357,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 59,000,000원의 34.5%입니다. 전체 평균 64,625,000원 대비로는 31.5%이지만, 가격 판단은 최근 시세 59,000,000원과 -9.8% 하락 추세를 우선해 보는 것이 맞습니다. 다만 이 사건에서는 이 큰 가격 차이도 선순위 가등기의 소유권 상실 위험을 제거하지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,357,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 766,426원 |
| 1. 경매신청채권자 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 26,131,818원 | 19,590,574원 |
| 미배당 | - | 6,541,244원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 신청채권자 청구액 26,131,818원 중 19,590,574원이 배당되고 6,541,244원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 별도로 갑구 5번 가등기 권리 인수 위험이 존재합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 29%) | 20,357,000원 | 19,590,574원 | 6,541,244원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 16,285,600원 | 15,592,459원 | 10,539,359원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 18%) | 13,028,480원 | 12,393,967원 | 13,737,851원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 전용 39.15㎡입니다. 대덕1은 150세대이고 준공일은 1990.07.31입니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 도산동 도산초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주차가 가능하고 교통상황은 보통입니다. 남동측 왕복 4차로와 북동측 약 4m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 공시지가는 751,600원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~10층 건물 중 7층이며, 급배수·도시가스·난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 실거래는 59,000,000원 1건이고 최근 가격 추세는 이전 거래구간 대비 -9.8%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 5번 가등기 원인 확인. 2020.09.18 매매예약에 따른 소유권이전청구권가등기의 성격과 현재 효력, 예약완결 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구 재확인. 해당 가등기가 말소되지 않고 매수인이 인수하며, 매매예약 완결 시 소유권을 상실할 수 있다는 기재를 반드시 대조해야 합니다.
- 낮은 최저가만으로 판단 금지. 20,357,000원은 최근 시세의 34.5%지만 권리 자체가 승계되는 사건입니다. 할인율과 소유권 안정성은 별개입니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 64,625,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 59,000,000원과 -9.8% 추세를 우선해 가격 상한을 검토해야 합니다.
- 배당표와 인수권리 분리. 매수인 금전 인수액 0원과 갑구 5번 가등기 인수를 혼동하면 안 됩니다.
- 세금·배당 변동 확인. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 소유권이 먼저”
이 사건은 감정가 71,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 20,357,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 59,000,000원과 비교하면 34.5% 수준이라 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 2020.09.18 설정된 갑구 5번 소유권이전청구권가등기가 2024.12.24 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서는 이 가등기를 매수인이 인수하며 매매예약 완결 시 소유권을 상실할 수 있다고 명시합니다.
최근 시세 자체도 59,000,000원으로 내려왔고 추세는 -9.8%입니다. 여기에 현재 5회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 5.0회와 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “20,357,000원이라 싸다”가 아니라 “가등기 위험을 해소할 수 있는지 확인되기 전에는 가격 평가 자체가 후순위”인 사건입니다. 권리 안정성이 확인되지 않은 상태에서는 낮은 최저가를 근거로 높은 평가를 주기 어렵습니다.
