1,114,000원
인천지방법원 2023타경543853. 구월동 현대탑스빌 4층 403호, 전용 47.43㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 송승수이며 2021.04.16 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 150,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 감정가나 최저가가 아니라 2021.03.31 전입한 김상규의 선순위 임차보증금입니다. 말소기준권리는 2023.03.06 주택도시보증공사의 가압류이므로, 김상규의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분은 매수인에게 넘어갑니다.
현재 최저매각가 1,114,000원을 기준으로 예상배당을 적용하면 집행비용 420,052원 이후 김상규에게 배당되는 금액은 693,948원뿐입니다. 나머지 149,306,052원은 매수인 인수로 남습니다. 즉 경매가격이 감정가의 약 1%까지 내려왔다는 사실은 경제적 할인과 거의 연결되지 않습니다. 이 유형에서는 낙찰가가 내려가면 임차인 인수액이 늘어 총취득 부담이 보증금 수준에 수렴하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경543853 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동대로712번길 16, 4층403호 (구월동,현대탑스빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 47.43㎡ · 4층 건물 내 4층 403호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 송승수 (2021.04.16 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 1,114,000원 (13회 유찰) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 선순위 임차인
말소기준권리는 2023.03.06 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국 압류, 강제경매개시결정, 2024.07.15 임차권등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김상규는 임차권등기를 한 날짜가 아니라 2021.03.31 전입·점유를 기준으로 이미 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖습니다. 매각물건명세서에도 주택임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상규 | 2021.03.31 | 2021.03.12 | 150,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당 잔액 인수 |
| 이정훈 | 2023.06.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김상규는 제4층 제403호 47.43㎡ 전부를 대상으로 한 주거 임차권자로, 보증금은 150,000,000원입니다. 배당요구도 2024.07.15 접수돼 있습니다. 반면 이정훈은 2023.06.27 전입으로 말소기준권리 2023.03.06보다 늦기 때문에 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 원본 명세서 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교해야 한다
현대탑스빌은 총 12세대, 2001.12.15 준공된 다세대주택입니다. 대상 면적 47.43㎡와 일치하는 실거래는 3건이며 평균은 114,333,333원, 최신 거래는 2024.06의 113,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 47.43㎡ | 3 | 113,000,000원 |
| 2023.09 | 47.43㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2023.08 | 47.43㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 평균 | 47.43㎡ | 3건 | 114,333,333원 |
표면 최저가 1,114,000원만 보면 실거래 평균의 약 1%로 보입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비교가 의미가 없습니다. 김상규 보증금 150,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크고 미배당 잔액을 매수인이 인수하기 때문에, 경제적으로는 약 150,000,000원 수준의 실질취득비용을 기준으로 봐야 합니다. 이는 실거래 평균 114,333,333원과 최신 거래 113,000,000원보다 모두 높습니다. 따라서 13회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,114,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 420,052원 |
| 1. 임차인 김상규 보증금 | 150,000,000원 | 693,948원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 804,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김상규 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김상규 보증금 중 693,948원만 배당되고 149,306,052원이 미배당됩니다. 매각물건명세서의 인수조건에 따라 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성리초등학교 남서측 인근에 위치하며, 공동주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 403호이며 외벽은 드라이비트 등, 창호는 샤시 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 세장형 평지의 다세대주택 부지이며 북측 약 12m, 남측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래성. 현대탑스빌은 12세대이며 동일면적 실거래는 3건 확인됩니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 13.0회, 매각률은 13.33%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 1,114,000원을 취득가격으로 보면 안 됩니다. 김상규 보증금 미배당 잔액 149,306,052원을 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰도 해결책이 아님. 14회 유찰 시 인수 149,634,236원, 15회 유찰 시 인수 149,863,965원으로 오히려 잔액 인수가 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 김상규의 임대차계약일 2021.03.06, 확정일자 2021.03.12, 전입·점유 2021.03.31 및 배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김상규와 경매신청 채권자 김상규의 관계 및 가장임차인 가능성에 관한 주의사항을 확인해야 합니다.
- 이정훈 조사. 2023.06.27 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원본을 재확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
맺으며 — “111만원짜리 집”이 아니다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 115,000,000원이 13회 유찰돼 최저가 1,114,000원이 된 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 적용하면 결론은 반대입니다. 김상규의 150,000,000원 임차보증금은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고, 배당에서 받지 못한 금액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 인수액만 149,306,052원입니다.
따라서 시세 비교도 1,114,000원이 아니라 실질취득 약 150,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 현대탑스빌 47.43㎡ 실거래 평균은 114,333,333원, 최신 거래는 113,000,000원입니다. 실질취득 부담이 이 가격대를 웃도는 만큼 13회 유찰에도 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “선순위 임차보증금 잔액을 얼마나 인수하느냐”입니다.
