광주지방법원 2025타경2123. 곡성읍 중심부에 위치한 청암센트럴빌 1층 104호입니다. 감정가가 460,000,000원인데 6회 유찰을 거치면서 최저매각가가 105,513,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙찰가 부담이 크게 줄어든 것처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 감정가 대비 할인율보다 실제로 무엇을 독립적으로 사용할 수 있는지가 더 중요한 경매입니다.
매각물건명세서에는 인접한 105호와 벽체 구분 없이 하나로 사용 중이라고 명시되어 있습니다. 벽체 제거에 법령상 절차를 거쳤는지 알 수 없고, 나중에 벽체를 복원하는 과정에서 105호 소유자와 분쟁이 발생하거나 추가 비용을 부담할 가능성이 있습니다. 감정평가액은 이러한 벽체 일부 제거 상태를 감안하여 산정되었습니다. 따라서 감정가 460,000,000원을 독립된 정상 구조의 일반 아파트 가치로 곧바로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경2123 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 곡성군 곡성읍 읍내리 349-4 청암센트럴빌 1층 104호 |
| 도로명주소 | 전라남도 곡성군 곡성읍 중앙로 132 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 지상 13층 중 1층 |
| 전용면적 | 73.92㎡ |
| 소유자 | 유한회사청암 (단독소유) |
| 이용상태 | 현장 조사 당시 공실 · 인접 105호와 벽체 구분 없이 사용 |
| 감정가 | 460,000,000원 |
| 최저매각가 | 105,513,000원 (6회 유찰 · 감정가의 약 22.94%) |
| 신청채권자 | 광주새마을금고 |
| 경매 청구액 | 70,884,160원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2018.11.15 광주새마을금고 근저당권 (을구 1번) |
| 입찰보증금 | 매각공고의 보증금액 및 조건 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 세금·근저당 변경을 확인해야 한다
말소기준권리는 2018.11.15 설정된 광주새마을금고의 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후 설정되어 남아 있는 압류, 임의경매개시결정은 매각을 통해 등기상 소멸하는 구조입니다. 이미 말소된 가압류·근저당권·압류도 다수 있어, 현재 유효한 등기와 과거 말소 이력을 구분해서 읽어야 합니다.
또한 등기 이력에는 국세·지방세 관련 압류가 있습니다. 2024.05.02 국가 명의 압류와 2025.11.11 곡성군 압류는 매각 시 등기상 소멸 대상이지만, 세금의 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 배당금은 달라질 수 있습니다. 2024.06.27 곡성군 압류는 2024.10.16 이미 말소되었습니다.
② 시세 비교 — 할인율은 크지만 비교표본부터 다르다
청암센트럴빌의 매매거래 자료에는 총 6건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래 평균은 191,666,666원(3건), 최신 거래는 2025.11의 175,000,000원입니다. 최저매각가 105,513,000원은 최근 12개월 평균의 55.1%에 해당합니다.
그런데 본건은 전용 73.92㎡, 1층 104호인 반면 거래표본은 83.91㎡ 또는 84.36㎡, 4~12층입니다. 면적과 층이 다르고, 본건에는 인접 호실과 연결된 벽체 문제가 존재합니다. 그러므로 아래 거래가들은 같은 건물의 시장 참고자료이지 본건의 직접적인 적정가격을 증명하는 사례는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 83.91㎡ | 8층 | 175,000,000원 |
| 2025.09 | 83.91㎡ | 4층 | 200,000,000원 |
| 2025.06 | 83.91㎡ | 8층 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 84.36㎡ | 12층 | 210,000,000원 |
| 2022.06 | 83.91㎡ | 4층 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 84.36㎡ | 9층 | 223,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 191,666,666원 |
| 전체 거래 평균 | — | 6건 | 204,666,666원 |
과거 거래를 포함한 전체 평균은 204,666,666원이지만, 최근 12개월 평균은 그보다 낮은 191,666,666원입니다. 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 가격 추세 역시 -11.9%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균이 아닌 최근 거래 수준을 중심으로 판단하되, 본건과 다른 면적·층·사용상태를 조정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,513,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,277,182원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 광주새마을금고 | 416,000,000원* | 103,235,818원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 105,513,000원 |
* 예상배당 산식은 최초 근저당권 채권최고액 416,000,000원을 사용한 추정치입니다. 실제 등기에는 2021.01.29 채권최고액 138,000,000원으로의 변경이 기록되어 있으므로, 416,000,000원을 현재 확정 채권액으로 볼 수 없습니다. 당해세·우선배당 채권과 실제 채권잔액을 확인하기 전의 배당 예시입니다.
위 추정표에서는 집행비용 2,277,182원을 차감한 103,235,818원이 광주새마을금고에 배당되고, 소유자에게 남는 금액은 없습니다. 추정 산식의 미배당액은 312,764,182원이지만, 이는 최초 채권최고액 416,000,000원을 기준으로 계산한 것으로 실제 미회수 채권액을 뜻하지 않습니다. 신청채권자의 청구액은 70,884,160원입니다.
회차별 가격·미배당 시나리오
현재 6회 유찰 후 최저가는 감정가의 약 22.94%입니다. 추가 유찰을 가정한 가격과 배당 추정치는 아래와 같습니다. 각 시나리오의 미배당액은 기존 추정 산식을 적용한 값이며, 실제 채권잔액과 세금의 우선배당이 확인되면 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 추정 미배당 |
|---|---|---|---|
| 6회 유찰(현재) | 105,513,000원 | 103,235,818원 | 312,764,182원 |
| 7회 유찰 가정 | 84,410,400원 | 82,491,013원 | 333,508,987원 |
| 8회 유찰 가정 | 67,528,320원 | 65,912,810원 | 350,087,190원 |
추가 유찰 시 최저가 자체는 낮아지지만, 벽체 복원비·인접 소유자와의 분쟁 가능성·독립사용 가능성은 단순히 유찰 횟수가 늘어난다고 해소되지 않습니다. 현재 및 추가 유찰 시나리오 모두 매수인의 예상 등기상 채무 인수액은 0원이지만, 별도로 발생할 수 있는 물건 복원비나 분쟁 비용까지 0원이라는 의미는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 곡성군 곡성읍 읍내리의 곡성읍 행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 노선 상가와 근린생활시설 등이 혼재한 상업지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 2018.11.09 준공된 19세대 규모의 청암센트럴빌입니다. 본건은 철근콘크리트구조 13층 건물의 1층에 위치하며, 위생설비·승강기설비·화재설비가 확인됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시계획구역에 해당하고, 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 658,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없지만, 벽체 제거의 적법성이 확인되었다는 뜻은 아닙니다. 매각물건명세서에서 별도로 경고하고 있는 사안입니다.
- 환금성. 19세대 규모이고 최근 거래는 본건과 다른 면적에서 이루어졌습니다. 최근 거래 추세는 -11.9%로 하락 방향이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다. 경매 낙찰률 자료는 0.0%로 집계되어 있으나 이를 향후 낙찰 가능성의 확정적 지표로 볼 수는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 104호·105호 벽체와 경계. 현장 방문을 통해 제거된 벽체의 위치와 각 호실의 실제 출입·사용 범위를 확인해야 합니다. 104호만 독립적으로 사용할 수 있는지 검증하는 것이 최우선입니다.
- 벽체 제거의 적법성. 벽체 제거에 필요한 절차를 거쳤는지 확인해야 합니다. 적법한 절차를 거치지 않은 경우의 법적 불이익과 시정·복원 가능성도 조사해야 합니다.
- 105호 소유자와의 관계. 인접 호실의 소유권과 협의 가능성, 벽체 복원 시 발생할 수 있는 분쟁·비용을 확인해야 합니다. 105호의 소유권이나 사용권이 104호 낙찰에 포함된다고 가정해서는 안 됩니다.
- 감정가의 구성. 감정가 460,000,000원은 벽체 일부 제거 상태를 감안한 평가입니다. 가격 산정에 반영된 범위와 감정평가 전제를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 채권최고액. 광주새마을금고의 최초 채권최고액 416,000,000원과 2021.01.29 변경된 138,000,000원을 구분하고, 실제 채권잔액 및 배당 요구 내역을 확인해야 합니다.
- 국세·지방세. 현재 유효한 압류와 이미 말소된 압류를 구별하고, 당해세 여부·법정기일·배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유 상태. 감정평가 당시 공실이었지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 실제 점유자 및 105호와의 공동사용 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 본건 전용 73.92㎡·1층과 거래표본 83.91~84.36㎡·4~12층의 차이를 반영해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 그대로 본건의 적정 시세로 사용해서는 안 됩니다.
- 부대비용·입찰조건. 취득 관련 비용, 관리비 체납, 벽체 복원 및 분쟁 대응 비용을 확인하고, 실제 입찰보증금과 특별매각조건은 매각공고 원본을 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 집행법원 기록을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 23%”보다 중요한 것은 독립된 104호의 가치
이 물건은 최저매각가만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 460,000,000원의 감정가가 6회 유찰을 거쳐 105,513,000원으로 낮아졌고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다른 면적의 최근 실거래 평균 191,666,666원과 비교하면 최저가 비율이 55.1%에 그칩니다.
그러나 이 수치는 본건의 가격 메리트를 확정하지 못합니다. 본건의 전용면적은 73.92㎡이고 실거래 표본은 더 넓은 83.91~84.36㎡입니다. 무엇보다 104호와 105호 사이 벽체가 제거되어 있으며, 적법성·복원·인접 소유자와의 분쟁 가능성이 남아 있습니다. 최근 거래 추세 역시 -11.9%로 하락하고 있습니다.
등기상 권리 인수 위험이 제한적이라는 점은 긍정적이지만, 근저당 채권최고액 변경과 세금 배당순위를 확인해야 하며 물건의 독립성과 복원 비용은 별개의 문제입니다. 특히 추가 유찰로 가격이 더 내려가더라도 이러한 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
결론은 권리 조건부 양호, 물건 위험 높음, 가격 판단 보류입니다. 104호의 독립적 사용 가능성, 벽체의 적법성, 105호와의 경계 문제 및 실제 복원 비용을 검증하기 전에는 현재 최저가를 안전한 저가 매수 기회로 평가하기 어렵습니다. 먼저 물건의 법적·물리적 사용 가능성을 확인하고, 그다음 가격을 판단해야 합니다.
