광주지방법원 2025타경2123. 곡성읍 중앙로의 청암센트럴빌 1층 104호, 전용 73.92㎡ 아파트입니다. 현장 조사일 현재 공실이고 확인된 임차인은 없습니다. 등기상 말소기준은 2018년 11월 15일 광주새마을금고 근저당권이며, 이후 남아 있는 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순한 등기 권리가 아닙니다. 매각물건명세서에는 본건 104호가 인접한 105호와 벽체 구분 없이 1개 공간으로 사용되고 있다고 기재돼 있습니다. 벽체 제거 과정에서 관계 법령상 절차를 거쳤는지는 알 수 없고, 복원 과정에서 105호 소유자와 분쟁 또는 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 감정가 460,000,000원도 이 벽체 일부 제거 상태를 반영해 평가된 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경2123 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 곡성군 곡성읍 읍내리 349-4 청암센트럴빌 1층 104호 · 도로명 전라남도 곡성군 곡성읍 중앙로 132 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 73.92㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 유한회사청암 · 단독소유 |
| 이용상태 | 현장 조사일 현재 공실 · 임대관계 미상 |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 131,891,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주새마을금고 / 70,884,160원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 금액 확인은 필요하다
확인된 임차인은 없습니다. 현장 조사일 현재 공실로 조사됐고, 임대관계는 미상입니다. 말소기준인 광주새마을금고 근저당권 이후의 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 싸 보이지만 ‘동일면적 시세’는 아니다
청암센트럴빌은 19세대, 2018년 11월 9일 사용승인된 단지입니다. 본건 전용면적은 73.92㎡인데 확인되는 실거래 표본은 83.91㎡·84.36㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 본건의 직접적인 동일평형 시세가 아니라 가격 수준을 가늠하는 참고자료로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 83.91㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2025.09 | 83.91㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.06 | 83.91㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 84.36㎡ | 12 | 210,000,000원 |
| 2022.06 | 83.91㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 84.36㎡ | 9 | 223,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.91㎡ | 3건 | 191,666,666원 |
최근 12개월 거래는 175,000,000원~200,000,000원, 평균은 191,666,666원입니다. 현재 최저가 131,891,000원은 이 평균의 68.8% 수준입니다. 수치만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 최근 12개월 평균이 그 이전 거래 평균보다 11.9% 낮아진 하락 추세이고, 본건은 비교 거래보다 전용면적이 작습니다. 따라서 단순히 “최근 거래보다 31.2% 싸다”고 결론내리기보다는 104·105호 벽체 문제와 면적 차이를 함께 가격에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,646,474원 |
| 1. 근저당 · 광주새마을금고 | 416,000,000원 | 129,244,526원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권자에게 129,244,526원이 배당되고 시뮬레이션상 286,755,474원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 현장 조사일 현재 공실입니다. 임대관계는 미상이며 확인된 임차인은 없습니다.
- 경계·벽체. 104호와 인접 105호 사이 벽체가 제거돼 현재 하나의 공간처럼 사용되고 있습니다. 벽체 제거의 법정 절차 준수 여부는 확인되지 않았고, 복원 시 105호 소유자와 분쟁 또는 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
- 입지. 곡성읍 행정복지센터 남동측 인근이며, 주변은 노선 상가와 근린생활시설이 혼재한 상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·도시계획구역·중로2류 접합, 가축사육제한구역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 단지이며, 확인된 거래도 6건에 그칩니다. 최근 가격 추세는 -11.9%이고 경매 평균 유찰횟수는 5.0회라 재매각 시 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 104·105호 경계 실측. 현장에서 제거된 벽체의 위치와 전유부분 경계를 도면·집합건축물대장과 직접 맞춰보세요.
- 벽체 제거 절차 확인. 관계 법령상 신고·허가·동의 절차가 있었는지 확인하고, 미이행 시 예상되는 원상복구 범위와 비용을 산정해야 합니다.
- 105호 소유관계 확인. 복원 과정에서 인접 호수 소유자와 협의가 필요할 수 있으므로 105호의 소유관계와 현재 이용상태를 별도로 확인하세요.
- 시세는 면적 보정. 최근 12개월 평균 191,666,666원은 83.91㎡ 거래 3건의 평균으로 본건 73.92㎡와 면적이 다릅니다. 68.8%라는 숫자만으로 적정가를 정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균은 이전 거래 대비 -11.9%입니다. 최신 거래 175,000,000원과 현재 최저가 사이의 차이가 향후 매도 안전마진인지 검토하세요.
- 근저당 채권액 대조. 최초 416,000,000원과 2021년 변경 138,000,000원이 함께 등기돼 있으므로 최신 등기와 채권계산서·배당요구서를 직접 확인하세요.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당표가 어떻게 달라지는지 점검하세요.
- 공실 유지 여부 확인. 조사 당시 공실이었더라도 입찰 직전 점유 상태가 달라질 수 있으므로 현황을 다시 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격보다 경계가 먼저다”
현재 최저가 131,891,000원은 최근 12개월 참고 거래 평균 191,666,666원의 68.8%라 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 매수인 인수액도 0원이라 권리구조는 비교적 단순합니다. 하지만 이 사건은 이미 5회 유찰됐고, 최근 거래 추세도 -11.9%입니다. 여기에 본건과 거래 표본의 면적이 일치하지 않고, 104호와 105호가 벽체 없이 합쳐져 있어 법적 절차·복원비·인접 소유자와의 분쟁 가능성까지 남아 있습니다.
가격은 내려왔지만 불확실성도 크다. 이 물건은 최저가 자체보다 104호의 독립성을 정상적으로 회복하는 데 얼마가 들고 어떤 절차가 필요한지 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 정할 수 있습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 현황과 환금성 때문에 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
