광주지방법원 2025타경2277. 화순군 화순읍 교리 102-11, 도로명 자치샘로 21-5에 있는 근린시설과 토지입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조·경량철골구조와 (철근)콘크리트, 판넬지붕의 3층 건물이며, 1층은 음식점, 2층은 공실, 3층은 사무소로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사태원이고, 권리분석의 기준이 되는 등기는 2020.12.03 설정된 방림신용협동조합의 채권최고액 1,076,900,000원 근저당권입니다.
이 말소기준 이후 설정된 방림신용협동조합의 385,000,000원 근저당, 윤금희 140,000,000원 근저당, 김동현 455,000,000원 근저당, 김종배 78,000,000원 근저당과 국가·국민건강보험공단·화순군의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기 권리만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경2277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 화순읍 교리 102-11 · 전라남도 화순군 화순읍 자치샘로 21-5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 음식점 · 2층 공실 · 3층 사무소 |
| 토지 | 지목 대 · 면적 807㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,431,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사태원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,879,866,380원 / 1,315,906,466원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 방림신용협동조합 / 1,254,314,609원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2020.12.03 을구 3번 방림신용협동조합 근저당권입니다. 이 등기가 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당권과 압류는 매각으로 소멸합니다. 방림신용협동조합의 을구 3번 근저당권은 2025.11.27 확정채권양도를 원인으로 2026.03.16 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 등기가 있으며, 을구 6번 근저당권에도 같은 날 권리이전 등기가 존재합니다. 권리의 순위 자체는 원래 근저당권의 순위를 따라가므로 말소기준 판단은 2020.12.03을 기준으로 합니다.
임차인·점유자 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유·사용 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진규 | 전부 | 2024.01.17 | 26,000,000원 | 2025.05.26 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수자 | . | 2024.02.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재석 | 알수없음 | 2024.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2020.12.03보다 늦어 대항력은 없습니다. 김진규는 보증금 26,000,000원으로 2025.05.26 배당요구를 접수했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 이수자와 이재석은 보증금이 확인되지 않았으나 역시 말소기준 이후 전입이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격·회차 — 70% 최저가만으로 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가 1,879,866,380원의 70%인 1,315,906,466원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 921,134,526원(49%), 3회 유찰 시 644,794,168원(34.3%)입니다.
하지만 이 사건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 대입하는 물건이 아니라 1층 음식점·2층 공실·3층 사무소와 토지가 결합된 근린시설입니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 크다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건의 입찰가격 판단은 임대수익, 공실 상태, 토지 경계, 매각 포함·제외 시설, 실제 도로 이용 여부를 확인한 뒤 접근하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,315,906,466원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,559,065원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 방림신용협동조합 | 1,076,900,000원 | 1,076,900,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 방림신용협동조합 | 385,000,000원 | 223,447,401원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 윤금희 | 140,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당 · 김동현 | 455,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당 · 김종배 | 78,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 2,134,900,000원 중 1,300,347,401원이 배당되고, 834,552,599원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 미회수분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화순경찰서 서측 인근에 위치하며, 주위는 점포·단독주택·건설중인 아파트·군내버스정류장 등이 소재하는 주상 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 음식점, 2층 공실, 3층 사무소로 이용 중입니다. 위생·급수설비, 소화전설비, 3층 일부 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 정비구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지 형상. 지목 대, 평지의 부정형 토지로 도로접면은 세로한면(가)입니다. 목록3은 공부상 대지이나 도로로 추정되어 측량 등 재확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 포함·제외 범위. 목록1 지상의 수목은 포함, 컨테이너·저온저장고는 제외, 목록1·3의 제시외 건물은 포함됩니다. 현장에서 위치와 점유 상태를 대조하세요.
- 목록3 측량. 공부상 ‘대지’이나 실제로는 ‘도로’로 추정됩니다. 경계·면적·통행 이용상태를 측량 등으로 재확인해야 합니다.
- 점유관계. 김진규·이수자·이재석 모두 대항력은 없지만 실제 점유와 명도 상대방은 별개의 문제입니다. 특히 이수자는 관계인 가능성이 제기돼 사실관계 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국가·화순군 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서는 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 세금 교부청구 내용을 확인하세요.
- 가격 판단. 1회 유찰 70%라는 사실만으로 저평가라고 단정하지 말고, 1층 음식점·2층 공실·3층 사무소의 수익성 및 유지비, 토지 이용가치를 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리 인수는 없지만, 복합물건의 실사는 남는다”
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.12.03 방림신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 근저당권·압류는 매각으로 소멸합니다. 김진규·이수자·이재석의 전입도 모두 기준일보다 늦어 대항력은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 깨끗한 권리 그 자체가 아니라 근린시설과 토지의 실제 가치·점유·경계·매각 범위입니다. 컨테이너와 저온저장고는 제외되고 제시외 건물은 포함되며, 일부 토지는 공부상 대지와 실제 이용상태가 다를 가능성이 있습니다. 현재 최저가 1,315,906,466원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 이 물건은 권리는 합격권, 현장 실사는 필수라는 관점에서 접근하는 것이 맞습니다.
