광주지방법원 2025타경2277. 전남 화순군 화순읍 교리 102-11에 있는 근린시설과 토지가 매각 대상입니다. 건물은 일반철골구조·경량철골구조 등이 사용된 3층 건물로, 1층 음식점, 2층 공실, 3층 사무소로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사태원입니다. 2020년 방림신용협동조합이 설정한 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 형성됐고, 이후 압류와 경매개시결정이 이어진 구조입니다.
감정가 1,879,866,380원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 1,315,907,000원이 됐습니다. 다만 근린시설은 주거용 아파트와 달리 임대수익, 공실, 토지의 실제 이용상태, 건물 및 부속시설의 매각 범위에 따라 가치가 크게 달라집니다. 특히 이번 사건은 등기권리의 소멸과 실제 인도·사용 가능성을 구분해서 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경2277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 화순읍 교리 102-11 도로명주소: 전라남도 화순군 화순읍 자치샘로 21-5 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 일반철골구조·경량철골구조 등 3층 건물 1층 음식점 · 2층 공실 · 3층 사무소 |
| 토지 | 토지면적 807.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 업무용 |
| 소유자 | 주식회사태원 (2020.12.03 소유권이전) |
| 감정가 | 1,879,866,380원 |
| 최저매각가 | 1,315,907,000원 (1회 유찰, 감정가 약 70%) |
| 신청채권자 | 방림신용협동조합 (등기상 경매개시결정 채권자) |
| 청구금액 | 1,254,314,609원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 확인일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당권
권리분석의 출발점은 2020.12.03 을구 3번 방림신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,076,900,000원이며, 이 권리를 기준으로 뒤에 설정된 근저당권과 압류, 임의경매개시결정은 제시된 판정상 매각으로 소멸합니다.
2016년 국민은행의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권은 2020.12.03 이미 말소됐습니다. 또한 과거 장명자·주식회사 세인종합건설·나순옥의 가압류, 2022년 국세 압류도 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 인수대상이나 존속채무로 다시 합산해서는 안 됩니다.
② 점유자·임차인 분석 — 3명 모두 후순위 전입
현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 점유 관련 인물은 김진규·이수자·이재석, 총 3명입니다. 보증금이 확인된 사람은 김진규이며, 다른 두 사람은 보증금과 구체적인 점유관계의 추가 확인이 필요합니다. 세 사람 모두 전입신고가 2020.12.03 말소기준권리 이후이므로, 제시된 판정에서는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진규 전부 |
2024.01.17 | 26,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이수자 점유 범위 미상 |
2024.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재석 점유 범위 미상 |
2024.09.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사 대상 점유자 3명 · 보증기관 대위변제 또는 승계 중복신고 없음. 김진규 배당요구일 2025.05.26. 확정일자 및 일부 보증금·점유관계는 확인되지 않았습니다.
김진규는 배당요구를 한 것으로 확인되지만 확정일자에 관한 정보가 명확하지 않아 일반적인 우선변제권 성립 여부까지 단정할 수는 없습니다. 또한 조사된 인물 중 누가 실제로 어떤 공간을 사용하고 있는지 확인해야 낙찰 후 명도 범위를 판단할 수 있습니다. 대항력이 없다는 판단과 명도가 자동으로 완료된다는 뜻은 다릅니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 70%, 시세 할인 여부는 별개
현재 최저매각가는 1,315,907,000원으로 감정가 1,879,866,380원의 약 70%입니다. 한 차례 유찰로 입찰 문턱은 낮아졌지만, 감정가와 실제 매매 가능한 시세가 같다고 볼 근거는 없습니다.
특히 1층 음식점·2층 공실·3층 사무소라는 복합 이용상태와 일부 토지의 도로 사용 가능성, 포함·제외되는 부속시설의 구분은 실질가치에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 가격은 감정가 대비 할인된 금액이라는 사실까지만 확인됩니다. 인근 실거래, 실제 임대료, 공실률, 수익환원가치가 검증되기 전에는 시세보다 싸다거나 충분한 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 | 70% | 1,315,907,000원 | 834,552,070원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 921,134,900원 | 1,225,376,449원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34%대 | 644,794,430원 | 1,498,953,514원 | 0원 |
각 회차는 제시된 매각가와 배당 시나리오에 따른 가정입니다. 향후 실제 최저매각가격 및 배당은 경매 진행상황과 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,315,907,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 15,559,070원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 방림신용협동조합 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 |
1,076,900,000원 | 1,076,900,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 방림신용협동조합 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 |
385,000,000원 | 223,447,930원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 윤금희 김재업에게 이전 |
140,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 김동현 | 455,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당 · 김종배 | 78,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 집행비용 15,559,070원은 추정치이며, 당해세·법정 우선채권·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 채권잔액 및 배당은 달라질 수 있습니다.
| 채권액 합계 | 2,134,900,000원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 | 1,300,347,930원 |
| 예상 미배당 | 834,552,070원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 권리 인수 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화순경찰서 서측 인근에 위치합니다. 주변은 점포, 단독주택, 건설 중인 아파트, 군내버스정류장 등이 있는 주상 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 1층은 음식점, 2층은 공실, 3층은 사무소입니다. 층별 임대 가능성과 공실 해소 여부가 중요합니다.
- 구조·설비. 일반철골구조·경량철골구조 등의 3층 건물로, 위생·급수·소화전설비와 3층 일부 난방설비가 확인됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 807.0㎡, 평지의 부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 정비구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 1,431,000원/㎡입니다. 공시지가가 실제 매각 가능가격을 직접 의미하지는 않습니다.
- 환금성. 음식점·사무소 복합 근린시설은 실제 임대수익과 공실, 토지 활용 가능성에 따라 매수층이 달라집니다. 실거래와 임대수익 검증 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 핵심 체크리스트
- 점유자 3명 실태 확인. 김진규·이수자·이재석의 실제 점유 장소, 임대차계약 내용, 사용 관계와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 이수자 관계인 여부. 등기상 채무자·권리 관련 인물과 점유자 동일성이 나타납니다. 가장임차인 가능성 등을 포함해 계약 및 점유 근거를 확인해야 합니다.
- 세금 및 우선채권. 광주세무서장, 화순군, 국민건강보험공단의 압류 관련 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·시설. 제시외 건물은 매각에 포함되지만 컨테이너와 저온저장고는 제외됩니다. 소유권 및 인도·철거 관계를 확인해야 합니다.
- 목록3 경계측량. 대지로 등재된 토지 일부가 도로로 추정되는 만큼 정확한 이용 가능 면적과 통행 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 및 임대수익 분석. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저렴하다고 볼 수 없습니다. 인근 근린시설 매매 사례와 임대료, 실제 공실비용을 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 케이씨유엔피엘대부주식회사와 김재업으로의 권리이전 및 채권신고 현황을 최종 등기부와 대조해야 합니다.
- 입찰 자금계획. 최저가 기준 매수대금 외에도 취득 관련 세금, 명도·수리·관리비·시설 정리비용을 따로 고려해야 합니다.
- 매각서류 최종 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 실제 사용할 수 있는 가치
이 사건은 감정가 대비 약 70%까지 내려온 근린시설 + 토지 경매입니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하고, 조사된 점유자 3명도 후순위 전입자로 분류됩니다. 제공된 판정에 따른 권리 인수액은 0원입니다.
그러나 권리 인수가 없다고 해서 곧바로 안전한 투자나 저렴한 매입이 되는 것은 아닙니다. 세금 우선배당, 점유자와 등기상 관계인의 연관성, 제시외 건물, 매각 제외 시설, 도로 추정 토지가 모두 실제 활용과 비용에 영향을 줄 수 있습니다. 더욱이 최근 실거래와 임대수익 비교가 확인되지 않아 최저가의 가격 경쟁력은 아직 판단하기 어렵습니다.
권리 인수는 낮게 평가되지만, 현장·가격 검증은 필수입니다. 이번 물건은 최저가 하락 자체보다 정확한 매각 범위, 실제 점유관계, 세금 및 이용 가능한 토지·건물의 가치를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.
