광주지방법원 2025타경3454. 소유자는 주식회사 클린턴모텔이고, 대상 건물은 감정평가상 여관·주차장·보일러실로 이용 중입니다. 토지는 일반상업지역의 대지로 면적 287.0㎡, 공시지가는 959,500원/㎡입니다. 현재 최저매각가는 1,351,773,000원으로 감정가의 56% 수준까지 내려왔지만, 이 비율 자체는 시세 할인율이 아닙니다. 이 사건에서 먼저 볼 것은 ‘얼마나 유찰됐나’가 아니라 인수할 권리가 있는지, 점유자가 대항할 수 있는지, 그리고 상업용 여관의 실제 매입가치가 얼마인지입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.02.25 진도군수산업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 이후의 국세 압류·지방세 압류·소상공인시장진흥공단 가압류·현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 조사된 노백윤·이동규의 전입일도 각각 2024.06.20, 2023.09.01로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3454 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 중흥동 717-3 · 광주광역시 북구 중가로85번길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 여관, 주차장, 보일러실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 6층 |
| 소유자 | 주식회사 클린턴모텔 |
| 감정가 / 최저가 | 2,413,879,600원 / 1,351,773,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진도군수산업협동조합 / 1,812,520,385원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2021.02.25 을구 13번 근저당권입니다. 채권최고액 1,716,000,000원의 진도군수산업협동조합 근저당권이 말소기준으로 잡혀 있고, 같은 날 같은 접수번호로 채권최고액 300,000,000원의 근저당권도 설정돼 있습니다. 이후 2023년 국세 압류, 2023년 북구 압류, 2024년 소상공인시장진흥공단 가압류, 2025년 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
과거에는 2024.03.12 진도군수산업협동조합이 임의경매를 신청했으나 그 등기는 2025.02.11 말소됐고, 현재 사건은 2025.05.26 다시 개시된 2025타경3454입니다. 오래된 압류·가압류·근저당·전세권 상당수는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 임차인 2명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노백윤 | 2024.06.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이동규 | 2023.09.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 조사된 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고가 말소기준일 2021.02.25보다 늦기 때문에 이 사건에서는 대항력 없음으로 판정됩니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,351,773,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 15,917,730원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 진도군수산업협동조합 | 1,716,000,000원 | 1,335,855,270원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 진도군수산업협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 21,164,527원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 2,037,164,527원, 배당액은 1,335,855,270원이며 미배당은 701,309,257원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 자금 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 1,351,773,000원 | 1,335,855,270원 | 701,309,257원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 946,241,099원 | 934,378,688원 | 1,102,785,839원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 662,368,769원 | 653,345,081원 | 1,383,819,446원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 더 내려가더라도 임차보증금이나 선순위 권리가 매수인에게 넘어가 실질취득액이 다시 높아지는 구조가 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일하게 움직입니다. 다만 채권자 미배당은 701,309,257원에서 1,102,785,839원, 1,383,819,446원으로 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주중흥초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 상업용건물이 혼재하는 지역입니다.
- 이용상태. 건물은 여관, 주차장, 보일러실로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 승강장이 다소 근거리에 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 287.0㎡, 일반상업지역, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 959,500원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 6층이며 난방, 급·위생, 소방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 56% 숫자를 시세 할인율로 보지 말 것. 현재 최저가는 감정가의 56%지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물까지 매각에 포함되므로 현장 구조와 이용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 노백윤·이동규는 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 상업용 여관의 수익성 검증. 이용상태가 여관·주차장·보일러실이므로 주거용 부동산과 같은 방식으로 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 세금·배당 변동 점검. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 원본으로 재확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2026.08.29 발급 등기사항전부증명서와 매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 낮지만, 가격 판단은 별개”
이 사건의 권리 핵심은 비교적 단순합니다. 2021.02.25 진도군수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 조사된 노백윤·이동규의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 현재·3회 유찰·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 대상은 여관·주차장·보일러실로 이용되는 상업용 부동산이고 이미 2회 유찰됐으며, 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다. 감정가 2,413,879,600원 대비 현재 최저가 1,351,773,000원이라는 숫자는 확인되지만, 그것이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아닙니다. 권리는 비교적 정리돼 있으나, 가격·운영성·현장가치 검증이 선행돼야 하는 사건. 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 상업용 부동산으로서의 실제 가치입니다.
