인천지방법원 2023타경545309. 인천 서구 마전동 우주마루 11층 1105호가 무려 13회 유찰되면서 감정가 292,000,000원에서 최저매각가 2,828,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 파격적인 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 낙찰자가 떠안는 임차보증금입니다.

실제 임차인 박열매는 2020.12.30 전입·점유를 시작했고, 2020.12.04 확정일자를 받았습니다. 반면 말소기준권리인 임범규의 가압류는 2023.05.23 접수됐습니다. 임차인의 대항력 취득이 말소기준권리보다 앞서므로, 경매대금에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액이 매수인에게 승계됩니다.

여기서 놓치지 말아야 할 사실은 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득액은 보증금 약 250,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않는다는 점입니다. 낮아진 낙찰가만큼 임차인의 배당액도 줄어들고, 매수인이 인수하는 보증금은 늘어나기 때문입니다. 이 사건은 단순 저가매수형이 아닌 보증금 인수형 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

이 사건의 말소기준권리는 2023.05.23 접수된 임범규의 가압류입니다. 이후 등장한 경매개시결정, 저축은행 가압류, 국세·지방세 압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 등기권리입니다.

그러나 박열매의 임차권은 별도로 판단해야 합니다. 주택임차권등기 자체는 2023.08.16 접수되어 말소기준권리보다 늦지만, 최초 전입·점유 및 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단

우주마루의 확인된 실거래는 2건이며, 전체 평균은 254,000,000원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 포함된 평균만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 가장 최근 거래는 2024.02의 208,000,000원이고, 이전 거래 대비 가격 추세는 -30.7%입니다.

현재 최저가 2,828,000원은 비교 기준 거래가의 약 1.4%입니다. 하지만 매수인 인수액을 더하면 이야기가 완전히 달라집니다. 실질취득액 250,450,904원은 비교 기준 거래가 208,000,000원의 약 120.4%입니다. 즉 최근 확인된 거래가격보다 약 20.4% 높은 수준에서 취득하는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,828,000원 가정)

집행비용 450,904원은 추정치입니다. 예상배당은 임차인에게 2,377,096원이 배분되는 구조이며, 임차보증금 미변제액 247,622,904원은 매수인 인수로 계산했습니다. 경매신청채권자 박열매와 임차인 박열매가 동일인이므로, 두 청구액을 독립된 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 총액은 그대로

이 사건은 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄어들어 미배당 보증금 인수액이 증가하는 구조입니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 마전동 검단출장소 남측 인근에 위치합니다. 주변은 중·소규모 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 중 11층 1105호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 마감이며 하이샷시 창호를 갖추고 있습니다.
• 설비. 상·하수도, 급배수, 도시가스, 승강기, 지하주차장, 기계식주차장 및 개별난방 설비가 있습니다.
• 토지 및 도로. 일반상업지역의 부정형 토지이며, 남측 약 25m 도로와 동측 약 10m 도로에 접합니다. 토지면적은 818.1㎡, 공시지가는 3,776,000원/㎡입니다.
• 규제. 지구단위계획구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 20세대 규모의 소규모 건물로 거래 표본이 적습니다. 확인된 전체 거래는 2건이며 최근 확인 거래가격은 이전보다 30.7% 하락했습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 11.1회이고, 집계상 낙찰률은 0.0%입니다. 매각시장에서도 환금성에 대한 보수적 평가가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 경계. 2,828,000원은 낙찰대금일 뿐 최종 취득비용이 아닙니다. 보증금 인수액 247,622,904원을 포함한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
• 임차인의 대항력 확인. 전입 2020.12.30, 점유개시 2020.12.30, 확정일자 2020.12.04 및 말소기준 2023.05.23의 선후관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 임차권등기와 인수의무 구분. 을구 1번 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 미변제 보증금 반환채무가 당연히 없어지는 것은 아닙니다.
• 임차인과 신청채권자의 관계 확인. 박열매가 임차권자이자 경매신청채권자이므로 임대차계약, 실제 보증금 지급 및 집행권원 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 배당변동 위험. 현재 예상배당은 추정 집행비용에 근거합니다. 실제 집행비용과 조세채권 등의 배당 결과에 따라 인수금액이 달라질 수 있습니다.
• 실거래 재검증. 최신 확인 거래가 2024.02에 그치고 하락 추세가 -30.7%이므로 입찰 전 최신 실거래와 현장 매물가격을 재확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린주택과 감정평가상 연립주택이라는 용도 표현을 건축물대장 및 현황과 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 이후의 실제 점유 상태, 보증금 반환 여부, 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용. 공용부분 미납 관리비, 취득 관련 세금, 등기비용 및 기타 실제 부담액을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당관계 자료를 직접 확인한 후 판단해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리 D등급, 가격 메리트 없음

맺으며 — “282만원짜리 부동산이 아니다”

이 물건을 이해하는 가장 중요한 질문은 “얼마에 낙찰받는가?”가 아니라 “총 얼마를 부담해야 하는가?”입니다.

감정가 292,000,000원에서 13회 유찰되어 최저매각가가 2,828,000원까지 하락했다는 사실은 눈길을 끕니다. 그러나 임차인 박열매에게 지급되지 못한 보증금 247,622,904원을 낙찰자가 인수하면, 실질취득액은 250,450,904원입니다.

반면 최신 확인 거래는 208,000,000원이며, 거래 추세는 -30.7%입니다. 실질취득액이 이 비교 가격보다 약 20.4% 높은 데다, 20세대 소규모 건물의 제한적인 거래와 13회 유찰 이력이 겹쳐 있습니다. 추가 유찰 시에도 보증금 인수액이 늘어나기 때문에 실질취득액은 약 2억 5천만원 수준에서 거의 변하지 않습니다.

특히 임차인과 신청채권자가 동일한 박열매라는 점은 권리 실체를 확인해야 할 중요한 사안입니다. 그 사실만으로 임대차를 부인할 수는 없으며, 보증금 반환채무가 소멸한다고 가정해 입찰하는 것은 위험합니다.

결론은 명확합니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질취득액은 낮지 않습니다. 선순위 임차보증금 인수와 하락장·환금성 위험을 고려하면 현재 조건에서 가격 메리트가 없는 D등급 고위험 물건입니다.