인천지방법원 2023타경545309. 인천 서구 마전동 우주마루 11층 1105호입니다. 사건의 핵심은 감정가 292,000,000원이 11회 유찰되어 최저매각가가 5,773,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 그보다 앞서 성립한 대항력 있는 임차인 박열매의 보증금 250,000,000원입니다. 박열매는 2020.12.30. 전입·점유했고 확정일자는 2020.12.04.입니다. 말소기준권리인 2023.05.23. 임범규 가압류보다 훨씬 앞서므로 대항력이 인정된 상태이며, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 매각가 5,773,000원을 가정하면 집행비용 503,914원을 제외한 5,269,086원이 임차인에게 우선배당되고, 남은 244,730,914원이 매수인 부담으로 이어집니다. 12회 유찰 시에는 인수액이 246,431,641원, 13회 유찰 시에는 247,622,149원으로 오히려 증가합니다. 즉 낙찰가가 떨어지는 만큼 인수액이 늘어나는 구조라 실질취득은 임차보증금 약 250,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경545309 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 완정로 136, 11층1105호 (마전동, 우주마루) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 “연립주택”으로 이용중 |
| 전유부분 | 72.809㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층건 중 제11층 제1105호 |
| 소유자 | 박경선 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 5,773,000원 (11회 유찰) |
| 청구액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부상 말소기준권리는 2023.05.23. 접수된 갑구 7번 임범규 가압류 700,000,000원입니다. 그 뒤의 임차권등기, 강제경매개시결정, 페퍼저축은행 가압류, 인천광역시 서구 압류, 김포세무서 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 박열매의 실제 전입·점유는 2020.12.30., 확정일자는 2020.12.04.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 2023.08.16.에 접수되었다는 이유만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박열매 | 11층 1105호 72.809㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.30. | 2020.12.04. | 250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
박열매는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제를 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 최저매각가 수준에서는 보증금을 전액 배당받을 수 없으므로 우선변제권이 있다는 사실과 매수인 인수가 없다는 것은 전혀 같은 뜻이 아닙니다. 부족분은 그대로 매수인에게 넘어옵니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 577만원이 아니라 약 2.5억원
우주마루의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2024.02. 208,000,000원이고, 이전 거래는 2022.12. 300,000,000원입니다. 전체 평균은 254,000,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 기준 평균은 208,000,000원, 최근 거래 대비 이전 거래 추세는 -30.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 77.61㎡ | 8 | 208,000,000원 |
| 2022.12 | 76.16㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 208,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 254,000,000원 |
표면상 최저가는 최근 12개월 평균의 2.8%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 빼고 계산한 숫자라 투자 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다. 실질취득 기준은 약 250,000,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 208,000,000원보다 높은 수준입니다. 더구나 최근 거래 흐름도 -30.7%로 하락했습니다. 따라서 이 물건을 “감정가 대비 2%라 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,773,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 503,914원 |
| 1. 임차인 박열매 보증금 | 250,000,000원 | 5,269,086원 |
| 2. 가압류 · 임범규 | 700,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박열매 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사페퍼저축은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금의 미배당 잔액 244,730,914원은 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 5,773,000원 | 5,269,086원 | 244,730,914원 |
| 12회 유찰 시 | 4,041,099원 | 3,568,359원 | 246,431,641원 |
| 13회 유찰 시 | 2,828,769원 | 2,377,851원 | 247,622,149원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 검단출장소 남측 인근. 주변은 중·소규모 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물이며 상·하수도, 급배수, 도시가스, 승강기, 지하주차장, 기계식주차장 및 개별난방 시설이 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 25M, 동측으로 약 10M 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 철도보호지구 등이 포함됩니다. 공시지가는 3,776,000원/㎡입니다.
- 규모. 우주마루는 20세대, 사용승인일은 2019.01.07.이며 확인된 실거래는 2건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 기준. 5,773,000원이 아니라 임차보증금 약 250,000,000원 수준을 가격 판단의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 임차보증금 인수. 현재 회차 기준 244,730,914원 인수를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인·채권자 동일인 점검. 박열매가 임차인이면서 강제경매 채권자로 나타나므로 임대차계약, 보증금 지급 내역, 배당요구 및 관련 판결·기록을 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 실거래는 208,000,000원이고 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -30.7%입니다. 전체 평균 254,000,000원만 근거로 가격을 낙관하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 12회·13회 유찰 시 낙찰가는 더 내려가지만 임차인 인수액은 각각 246,431,641원·247,622,149원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 임차권등기 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “577만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저매각가 숫자만 보면 감정가 292,000,000원이 5,773,000원까지 내려온 극단적인 저가 물건처럼 보입니다. 하지만 실제 경제적 부담을 결정하는 것은 2020.12.30.부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 250,000,000원입니다. 현재 배당으로는 5,269,086원만 변제되고 244,730,914원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 250,000,000원 수준에 머뭅니다.
반면 최근 12개월 실거래는 208,000,000원이고 거래 추세는 -30.7%입니다. 따라서 이 사건의 본질은 “감정가의 2%에 사는 초저가 경매”가 아니라, “최근 실거래보다 높은 실질취득가를 부담하는 대항력 인수형 경매”입니다. 11회 유찰이라는 숫자도 가격 가점이 될 수 없습니다. 권리와 가격을 함께 보면 낙찰가보다 인수보증금이 지배하는 고위험 구조로 판단하는 것이 맞습니다.
