인천지방법원 2023타경545309. 인천 서구 마전동 ‘우주마루’ 11층 1105호, 감정상 연립주택으로 이용 중인 근린주택 사건입니다. 겉으로 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가 1,178만원입니다. 감정가 2.92억 대비 4% 수준까지 내려왔으니 얼핏 “초저가”처럼 보입니다. 그러나 권리의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차권등기입니다.
박열매의 임차권은 임대차계약일자 2020.11.10, 확정일자 2020.12.04, 전입·점유개시일자 2020.12.30으로 말소기준인 2023.05.23 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 250,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 따라서 시세 비교는 최저가 1,178만원이 아니라 실질취득 약 2.5억원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경545309 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 완정로 136, 11층1105호 (마전동, 우주마루) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정상 “연립주택”으로 이용 중 · 12층 건물 중 제11층 제1105호 |
| 소유자 | 박경선 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 11,783,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박열매 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 본질
말소기준은 2023.05.23 갑구 7번 가압류입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 박열매의 임차권등기는 등기 접수일은 2023.08.16이지만, 전입·점유개시가 2020.12.30이고 확정일자가 2020.12.04입니다. 즉 임차인의 대항력·우선변제 판단은 등기일만 보면 안 되고, 임대차의 전입·확정일자를 함께 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있는 인수형
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정·배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박열매 | 11층 1105호 72.809㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 전입 2020.12.30 · 확정 2020.12.04 · 배당요구 2023.08.16 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 하는 구조입니다. 임차인은 확정일자와 배당요구를 갖추었지만, 현재 회차 매각대금으로는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다. 그래서 부족분이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰, 감정가 4%) | 11,783,000원 | 11,170,906원 | 238,829,094원 | 250,612,094원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 3%) | 8,248,099원 | 7,699,633원 | 242,300,367원 | 250,548,466원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 2%) | 5,773,669원 | 5,269,743원 | 244,730,257원 | 250,503,926원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당은 줄고 미배당 인수액은 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 보증금 250,000,000원 부근에서 거의 움직이지 않습니다. 이 물건에서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 해석은 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,783,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 612,094원 |
| 1. 임차인 박열매 보증금 | 250,000,000원 | 11,170,906원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 김재경 | 131,211,985원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 임범규 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 박열매 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 보증금 부족분 238,829,094원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 실거래 비교 — “감정가보다 낮다”가 아니라 “시세와 거의 같다”
제시된 우주마루 실거래는 2024.02 전용 77.61㎡ 8층 208,000,000원, 2022.12 전용 76.16㎡ 9층 300,000,000원 2건이며 평균은 254,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 250,612,094원은 이 평균의 98.7%입니다. 감정가 292,000,000원보다는 낮지만, 실거래 평균 대비 확실한 할인이라고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 77.61㎡ | 8 | 208,000,000원 |
| 2022.12 | 76.16㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 254,000,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 소재 “검단출장소” 남측 인근, 주변은 중·소규모 공동주택, 업무시설 및 근린생활이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 중 제11층 제1105호입니다. 상·하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 지하주차장, 기계식주차장 및 개별난방 시설이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 철도보호지구에 해당하며 남측 약 25m, 동측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 최저가 11,783,000원만 보고 입찰하면 안 됩니다. 현재 기준 실질취득은 250,612,094원입니다.
- 임차권 인수 확인. 박열매의 보증금 250,000,000원 중 배당 부족분 238,829,094원이 인수되는 구조입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 10회·11회 유찰로 최저가는 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 부근에 머뭅니다.
- 관계인 가능성 검토. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 문구가 있으므로 등기부·명세서·임대차 자료를 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 및 실부담이 달라질 수 있습니다.
- 환금성 보수 평가. 20세대 규모, 실거래 2건, 평균 유찰 7.4회라는 지표를 감안해 매도 가능 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “1,178만원 낙찰”이 아니라 “2.5억 인수” 사건
이 사건은 최저가만 보면 극단적인 저가 경매처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 250,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받는 금액은 11,170,906원뿐이고, 나머지 238,829,094원은 매수인이 인수합니다. 결국 실질취득은 250,612,094원입니다.
실거래 평균 254,000,000원과 비교하면 가격 메리트는 크지 않습니다. 오히려 다회유찰, 인수보증금, 관계인 가능성, 국세·지방세 압류, 낮은 환금성 지표가 동시에 보이는 물건입니다. 이 물건의 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만, 실질 부담은 낮지 않습니다.