광주지방법원 2025타경3980. 광주광역시 동구 수기동에 위치한 충장홀리어스오피스텔 제1동 7층 707호입니다. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 7층에 있는 주거형 오피스텔이며, 경매신청채권자는 유영지입니다. 이 물건은 감정가 1억 3,300만원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가가 3,813만원대로 떨어졌습니다. 겉으로 보면 가격이 크게 할인된 물건처럼 보이지만, 권리관계를 확인하면 전혀 다른 그림이 나타납니다.

등기부에는 유영지의 주택임차권등기가 존재합니다. 임대차보증금은 120,000,000원, 확정일자는 2021.08.23, 전입신고 및 점유개시일은 2021.09.13입니다. 임차권등기는 2024.04.12에 접수되었고, 말소기준으로 표시된 강제경매개시결정은 2025.06.18에 접수되었습니다. 임차인의 대항력은 인정되며 우선변제권도 있습니다. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부상 과거 주식회사더블저축은행의 근저당권 (채권최고액 93,000,000원)이 설정되어 있었지만, 해당 근저당은 2021.09.13 이미 말소되었습니다. 과거 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기도 말소되었고, 김효선의 종전 강제경매개시결정 역시 취하 후 말소되었습니다.

현재 말소기준으로 표시된 권리는 2025.06.18 접수된 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 이후 접수된 국민건강보험공단 압류와 국의 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 그러나 2024.04.12 등기된 유영지의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서 있으며, 그 전입·점유 역시 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 단순한 후순위 압류처럼 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.2억원 인수형

확인되는 실제 임차인은 유영지 1명입니다. 건물 전부에 대한 주택임차권등기가 존재하고, 전입 및 점유개시일은 2021.09.13입니다. 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당금이 보증금 전액에 미치지 못할 경우 남은 보증금은 매수인이 부담합니다.

③ 예상배당표 (매각가 38,135,000원 가정)

신청채권자 유영지와 임차인 유영지는 동일인입니다. 표의 신청채권액은 별도로 추가되는 보증금 채무를 의미하지 않으며, 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다. 위 배당은 추정 집행비용을 반영한 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위에 따른 변동 가능성이 있습니다.

④ 추가 유찰 시뮬레이션 — 가격이 내려가도 총부담은 비슷하다

이 물건은 유찰에 따른 가격 하락과 보증금 인수액 증가가 동시에 발생하는 구조입니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 함께 비교하면 최저매각가의 하락 폭이 실제 취득비용 절감으로 그대로 이어지지 않는다는 점이 분명해집니다.

실질취득 합계 = 각 회차 최저매각가 + 예상 미배당 보증금 인수액. 회차별 추정 집행비용 차이로 합계가 조금씩 달라집니다. 각 금액은 해당 최저가에 낙찰된다는 가정이며, 취득세·등기비용·명도비 등은 별도입니다.

현재 최저매각가 38,135,000원에서 7회 유찰 시나리오의 24,406,400원으로 내려가더라도, 실질취득금액은 121,086,430원에서 120,839,315원으로만 달라집니다. 줄어든 낙찰가 대부분이 임차인 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가 할인율보다 실질취득원가

감정평가액은 133,000,000원입니다. 현재 최저매각가만 보면 감정가의 약 29% 수준이지만, 보증금 잔액을 합한 실질취득금액은 121,086,430원입니다. 즉, 표면적인 할인율과 실제 매수 부담 사이에는 매우 큰 차이가 있습니다.

실제 가격 메리트는 유사한 광주 동구 수기동 주거형 오피스텔의 최근 거래가격, 임대수익, 공실 위험과 비교해야 판단할 수 있습니다. 현재 확인되는 감정가만으로 실질취득금액 121,086,430원이 적정 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 특히 오피스텔은 개별 호실의 면적·구조·임대수요·관리비 등에 따라 환금성이 달라질 수 있으므로, 실거래 및 임대시장 검증 없이 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 광주광역시 동구 수기동 소재 광주대교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재한 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 8층 건물 중 제7층 제707호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 판넬 마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 새시창입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 기계식주차타워, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다. 기계식주차 설비의 이용 가능 여부와 유지관리비 확인이 필요합니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 4m 아스팔트 포장도로에 접하며 주차장 출입로가 연결됩니다.
• 토지. 수기동 89 및 90-1 소재 2필지 일단의 부정형 평지로, 오피스텔 건부지입니다. 중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
• 환금성. 상업지대에 위치한 주거형 오피스텔로, 인근 임대수요와 매매 거래량을 별도로 확인해야 합니다. 감정가 대비 큰 폭의 유찰만으로 환금성이 양호하거나 저가 매수 기회라고 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확인. 을구 3번 주택임차권등기와 매각물건명세서를 재확인하고, 유영지의 보증금 120,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 인수잔액을 입찰 전 검증해야 합니다.
• 임대차 실체 검증. 임차인과 경매신청채권자가 동일인으로 표시되어 있으므로, 임대차계약서·보증금 지급내역·점유 사실·집행권원 등을 대조하여 채권관계를 확인해야 합니다. 동일 채권을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 대항력 및 배당순위 확인. 전입·점유개시 2021.09.13, 확정일자 2021.08.23, 임차권등기 2024.04.12, 경매개시결정 2025.06.18의 순서를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 계산. 현재 회차의 낙찰가와 인수보증금 합계는 121,086,430원으로 추정됩니다. 추가 유찰 시에도 보증금 인수가 늘어나므로 회차별 총부담을 다시 계산해야 합니다.
• 임차인 명도 및 보증금 반환. 대항력 있는 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않는 구조이므로, 인도 협의와 보증금 반환 관계를 사전에 검토해야 합니다. 단순한 무상 점유자 명도와 동일하게 접근해서는 안 됩니다.
• 세금·압류 확인. 국민건강보험공단과 국의 압류등기는 매각 소멸 대상으로 분류되지만, 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권, 당해세 및 우선변제 관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·시설 점검. 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 기계식주차 설비, 난방시설, 내부 상태 및 수선비를 확인해야 합니다.
• 실거래·임대수요 검증. 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가격과 임대료를 확인하고, 실질취득금액 약 1.21억원을 기준으로 매매차익과 임대수익 가능성을 검토해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각기일 공고를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “3,813만원 낙찰이 3,813만원 취득은 아니다”

이 물건은 경매에서 가장 경계해야 할 착시를 보여줍니다. 감정가 1억 3,300만원, 최저가 3,813만원, 5회 유찰. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 유영지의 대항력 있는 임차보증금 120,000,000원을 고려하면 실제 매수인 부담은 전혀 다릅니다.

현재 최저가 기준 예상 인수액은 82,951,430원, 낙찰가와 합친 실질취득금액은 121,086,430원입니다. 추가 유찰되더라도 보증금 인수액이 늘어나 총부담은 보증금 약 1.2억원을 중심으로 유지됩니다. 더욱이 임차인과 경매신청채권자가 동일인이어서 임대차와 채권관계의 실체 확인도 중요합니다.

따라서 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득금액과 실제 시장가격을 비교해야 합니다. 현재로서는 5회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트가 확보되었다고 볼 수 없습니다. 권리 인수 위험은 명확하고, 가격 경쟁력은 추가 검증이 필요합니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 낮은 금액에 낙찰받느냐가 아니라, 보증금 인수까지 합친 총액이 실제 가치보다 충분히 낮은가입니다.