광주지방법원 2025타경3980. 광주 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔 1동 7층 707호, 감정평가상 주거형 오피스텔입니다. 표면상으로는 감정가 133,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 47,668,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리관계를 먼저 보면 가격표가 완전히 달라집니다. 임차인 유영지는 2021.08.23. 확정일자를 받고 2021.09.13. 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 120,000,000원입니다. 2024.04.12. 주택임차권등기도 마쳤고 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 상태입니다.
현재 말소기준으로 선언된 권리는 2025.06.18. 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 을구 순위 3번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 ‘4,766만원에 낙찰받느냐’가 아니라 보증금 1억2,000만원이 배당과 인수 사이에서 어떻게 나뉘느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3980 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 7층707호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거형 · 지상8층 중 7층 707호 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 47,668,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 말소기준 | 2025.06.18. 갑구 5번 강제경매개시결정 · 채권자 유영지 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
2020.09.29. 설정됐던 더블저축은행 근저당권 93,000,000원은 2021.09.13. 해지로 이미 말소됐습니다. 2023년 김효선의 강제경매개시결정도 2023.12.18. 취하돼 말소됐습니다. 현재 경매는 2025.06.18. 유영지가 신청한 강제경매이고, 이후 국민건강보험공단 압류와 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 유영지 임차권은 말소기준보다 앞서므로 인수 대상입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유영지 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.13 / 2021.08.23 | 120,000,000원 | 2024.04.12 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
유영지는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 120,000,000원은 중복 합산할 다른 보증기관 채권이 없습니다. 또한 임차인 유영지가 이 경매의 신청채권자이기도 합니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰인데 실질취득은 약 1.21억
현재 회차 최저가는 47,668,000원으로 감정가 133,000,000원의 35.84%입니다. 하지만 현재 매각가를 기준으로 집행비용 1,258,024원을 먼저 제하고, 임차인 유영지에게 46,409,976원이 배당되면 보증금 중 73,590,024원이 남습니다. 이 잔액을 낙찰자가 인수합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 47,668,000원 | 73,590,024원 | 121,258,024원 |
| 5회 유찰 시 | 38,134,400원 | 82,952,019원 | 121,086,419원 |
| 6회 유찰 시 | 30,507,520원 | 90,441,615원 | 120,949,135원 |
즉 감정가 대비 최저가율은 35.84%까지 낮아졌지만, 현재 실질취득액은 감정가의 91.2%입니다. 실거래 시세 기준값 없이 최저가만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없으며, 이 사건에서는 특히 최저가가 아니라 실질취득액을 가격판단의 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,668,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,258,024원 |
| 1. 임차인 유영지 보증금 | 120,000,000원 | 46,409,976원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 유영지 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 부족분 73,590,024원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 수기동 광주대교 동측 인근으로, 오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거형)이며 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 중 7층 707호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 기계식주차타워, 화재탐지·경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4m 아스팔트 포장도로 및 주차장 출입로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역의 2필 일단 부정형 평지이며 오피스텔 건부지입니다. 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·중심상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득 분리. 현재 최저가는 47,668,000원이지만 인수액 73,590,024원을 합친 실질취득은 121,258,024원입니다.
- 유찰 효과 착시. 5회·6회 유찰 시 매각가는 더 내려가지만 임차인 인수액이 함께 늘어 총 부담은 약 121,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 임차권 원본 확인. 2021.08.23. 확정일자, 2021.09.13. 전입·점유, 2024.04.12. 임차권등기와 보증금 120,000,000원을 계약서·명세서와 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 겸 신청채권자 유영지에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 기준 없이 감정가 대비 낮은 최저가율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 4,766만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자는 첫눈에 매우 싸 보입니다. 감정가 133,000,000원, 최저가 47,668,000원, 4회 유찰. 하지만 대항력 임차인 보증금이 120,000,000원이고 현재 회차에서 73,590,024원이 미배당으로 남습니다. 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 121,258,024원으로, 감정가의 약 91.2%입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수액이 늘어 5회 유찰 시 121,086,419원, 6회 유찰 시 120,949,135원 수준의 실질취득이 됩니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차보증금과 실질취득액을 보는 경매입니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 낮은 최저가에 현혹되면 안 됩니다.
