광주지방법원 2025타경4075. 광주광역시 광산구 우산동 1587-1 콜롬버스월드 2층 225-1호입니다. 감정가는 26억1,000만원인데 현재 최저매각가는 9억3,542만4,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 말소기준권리는 2021년 3월 3일 설정된 광주어룡신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 45억6,000만원입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 권리관계만 보면 끝나는 유형이 아닙니다. 현황은 시설철거 상태의 공실이고, 집합건축물대장상 용도는 볼링장입니다. 또한 공부상 면적 646.44㎡와 대지면적 관련 수치가 상이하고, 위반건축물 등재도 있으며, 관리비 미납이 약 67,503,000원으로 기재되어 있습니다. 따라서 낮아진 가격 자체보다 실제 인수비용과 현황 적합성을 확인하는 것이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4075 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1587-1 콜롬버스월드 2층225-1호 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 볼링장 · 현황 시설철거 상태 및 공실 |
| 소유자 | 차훈, 최승호 · 각 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,610,000,000원 / 935,424,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주어룡신용협동조합 / 1,885,818,435원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 등기사항전부증명서 | 2026.08.29 발급 · 광주지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 현황조사상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 별도로 확인된 임차인은 없습니다. 핵심은 2021.03.03. 설정된 광주어룡신용협동조합 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 2024.10.21. 화순축산업협동조합 가압류, 2024.11.08. 및 2025.01.09. 압류, 2025.02.24. 한국스탠다드차타드은행 가압류, 2025.04.17. 압류, 2025.06.27. 임의경매개시결정, 2025.07.10. 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 분석 — 감정가의 35.84%, 4회 유찰
현재 회차의 최저매각가는 935,424,000원으로 감정가 2,610,000,000원의 35.84%입니다. 이미 4회 유찰되면서 가격이 크게 조정됐습니다. 다만 실거래 자료가 없어 동일 물건 또는 인근 시장가격과의 직접적인 시세 비교는 할 수 없습니다. 따라서 이 물건에서는 최저가 자체보다 해당 가격으로 취득했을 때 발생하는 추가비용과 이용가능성을 따져야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 36% | 935,424,000원 | 3,712,238,547원 |
| 5회 유찰 시 | 29% | 748,339,200원 | 3,897,452,499원 |
| 6회 유찰 시 | 23% | 598,671,360원 | 4,045,623,661원 |
③ 예상배당표 (매각가 935,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,754,240원 |
| 2. 을구 39번 근저당권 · 광주어룡신용협동조합 | 4,560,000,000원 | 923,669,760원 |
| 3. 갑구 23번 가압류 · 화순축산업협동조합 | 33,246,271원 | 0원 |
| 4. 갑구 27번 가압류 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 42,662,036원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 약 1,175만원을 제외한 대부분이 을구 39번 근저당권에 배당되고, 이후 채권은 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 실제 잔여·배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 우산동 소재 한성2차아파트 남측 인근의 콜롬버스월드에 위치하고, 주변은 아파트단지·업무용빌딩·상업용건물이 혼재하는 일반상업지대입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물·토지. 일반철골구조 및 철근콘크리트지붕 7층 건물의 2층 225-1호이며, 건물 동측·서측·북측으로 노폭 약 15m, 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·택지개발지구·방화지구·제1종지구단위계획구역 등이 포함되고, 전통상업보존구역도 포함됩니다. 공시지가는 1,562,000원/㎡입니다.
- 환금성. 실거래 자료가 없고 현황이 공실인 데다 기존 시설이 철거된 상태이므로, 일반 주거용 부동산처럼 환금성을 단정하기 어렵습니다. 실제 재활용 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비 67,503,000원 확인. 2025.08.20.자 현황조사보고서상 미납금이 약 67,503,000원으로 기재되어 있으므로 실제 공용부분·전유부분 부담 범위를 확인하세요.
- 현황과 공부 대조. 집합건축물대장상 볼링장이나 현황은 시설철거 상태·공실입니다. 현재 상태 그대로의 사용가능성부터 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 공부상 면적 646.44㎡와 등기사항전부증명서상 토지면적 9,053.6㎡, 집합건축물대장 표제부상 대지면적 9,014.91㎡가 상이합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으나 전유부분과 무관한 사항이라고 기재되어 있으므로 원본과 현장을 대조하세요.
- 층위 확인. 공부상 2층이지만 토지가 동하향 지세로 동측 도로 기준 2층, 주 통행로인 서측 기준 1층으로 기재되어 있어 실제 출입·노출도·상업적 활용성을 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 748,339,200원, 6회 유찰 시 598,671,360원으로 내려갈 수 있으므로, 현재 회차에서 서두르기보다 실제 사용가치와 비용을 기준으로 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·집합건축물대장·신탁원부 등 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 물건의 본질을 봐야 한다”
이 물건의 가장 큰 장점은 감정가 26억1,000만원에서 최저가 9억3,542만4,000원까지 내려온 가격입니다. 4회 유찰이라는 이력이 분명한 가격 조정의 근거가 됩니다. 반면 가장 큰 약점은 가격이 아니라 이용상태와 추가비용입니다. 현황은 시설철거 상태의 공실이고, 관리비 미납 약 6,750만원이 있으며, 공부와 현황·면적·층위 차이가 존재합니다. 국세·지방세 압류 때문에 당해세 여부도 확인해야 합니다.
결론적으로 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 이 물건을 좋은 매수로 만들려면 낙찰가 + 관리비 + 세금 변수 + 현황 복구·활용 비용을 합산한 실제 취득원가가 핵심입니다. 현재 9억3,542만4,000원만 보고 접근하기보다, 현장과 원본 서류를 확인한 뒤 5회·6회 유찰 가격까지 포함한 회차 전략을 세우는 편이 합리적입니다.
