광주지방법원 2025타경4211. 대상은 광주광역시 동구 지산동 197-1의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 등기상 현 소유자는 김순복이고, 2021년 4월 2일 설정된 방림신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 203,000,000원입니다. 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다. 2025년 6월 24일 임의경매개시결정이 등기됐으며, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 114,440,000원으로 감정가 319,308,680원의 약 36% 수준입니다. 이미 4회 유찰된 상태이므로 가격이 상당히 낮아진 점은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 수치가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 특히 현황상 단층 주택과 소재불명 부속건물이 함께 기재돼 있어 실제 현장 및 공부 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4211 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 지산동 197-1 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 지호로 80-8 |
| 물건종류 / 토지 | 연립/다세대 + 토지 · 토지면적 238.0㎡ · 지목 대 |
| 소유자 | 김순복 |
| 감정가 / 최저가 | 319,308,680원 / 114,440,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 방림신용협동조합 / 208,055,752원 |
| 말소기준권리 | 을구 3번 근저당권 · 방림신용협동조합 · 채권최고액 203,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2021년 설정된 방림신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 임의경매개시결정은 해당 근저당권 이후 등기됐고, 매각으로 소멸합니다. 등기상 가압류는 현재 0건이며, 과거 가압류와 과거 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰 후 1.1444억
감정가는 319,308,680원, 현재 최저매각가는 114,440,000원입니다. 시나리오상 5회 유찰 시 91,552,000원, 6회 유찰 시 73,241,600원까지 내려갑니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 각 가격대를 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 36% | 114,440,000원 | 90,962,160원 |
| 5회 유찰 시 | 29% | 91,552,000원 | 113,495,936원 |
| 6회 유찰 시 | 23% | 73,241,600원 | 131,476,749원 |
③ 예상배당표 (매각가 114,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,402,160원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 방림신용협동조합 | 203,000,000원 | 112,037,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 방림신용협동조합 채권최고액 203,000,000원 중 112,037,840원이 배당되고 90,962,160원은 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·토지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 지산동 소재 광주지방법원 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 2-가)는 주택, 일련번호 2-나)는 현황 “소재불명”입니다.
- 건물구조. 일련번호 2-가)는 목조 강판지붕 단층 건물이며 전기설비·위생 및 급배수설비·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지적재조사사업지구내토지, 중점경관관리구역에 포함되며 토지면적은 238.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 별도로 제시외 건물 및 현황 차이가 기재돼 있으므로 현장 대조가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 4회 유찰. 현재 최저가 114,440,000원은 감정가 319,308,680원의 36% 수준입니다. 그러나 시세자료가 없어 ‘싸다’고 단정하지 마세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 매각 포함 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 현황 차이. 34.71㎡ 주택의 지붕은 공부상 기와가 아니라 현황상 강판지붕으로 기재돼 있습니다.
- 소재불명. 9.91㎡ 부속건물은 현황상 소재불명으로 기재돼 있어 실제 존부와 위치를 확인해야 합니다.
- 우선 확인 권리. 2021.04.02 방림신용협동조합 근저당권의 채권최고액 203,000,000원이 말소기준권리이므로 등기원본과 매각물건명세서를 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰이 많아졌다고 바로 시세보다 싸진 것은 아니다”
이 물건은 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 114,440,000원까지 내려왔고, 감정가 대비 36%라는 점이 가장 눈에 띕니다. 권리 측면에서는 2021년 방림신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 실거래 비교자료가 없어 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 또한 제시외 건물, 지붕 현황 차이, 소재불명 부속건물이라는 현장 확인 포인트가 있습니다. 권리상 구조는 비교적 단순하지만, 가격과 물건 상태는 원본 및 현장 확인 후 판단해야 하는 물건입니다.
