광주지방법원 2025타경4211. 광주광역시 동구 지산동 197-1 소재 토지와 주택입니다. 감정평가상 일련번호 2-가는 주택으로 이용 중이며, 목조 강판지붕 단층 건물입니다. 토지는 238.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 등기부상 소유자는 김순복이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2021.04.02 설정된 방림신용협동조합 근저당권 203,000,000원입니다.
권리구조만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 농업협동조합중앙회 가압류·강제경매, 대한화재보험주식회사 가압류, 남광주농업협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 살아 있는 담보권은 방림신용협동조합 근저당권이며, 2025.06.24 방림신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 임차인은 없고 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4211 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 지산동 197-1 · 광주광역시 동구 지호로 80-8 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 |
| 토지 | 238.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 535,200원/㎡ |
| 소유자 | 김순복 |
| 감정가 / 최저가 | 319,308,680원 / 114,440,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 방림신용협동조합 / 208,055,752원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수 0원
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 가압류와 강제경매, 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.04.02 방림신용협동조합 근저당권입니다. 2025.06.24 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격과 현황 — 4회 유찰의 이유를 물건에서 확인해야 한다
감정가는 319,308,680원, 현재 최저매각가는 114,440,000원입니다. 4회 유찰 후 감정가의 약 36%까지 내려온 상태입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격 없이 감정가 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 감정가 비율 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 114,440,000원 | 35.84% | 90,962,160원 |
| 5회 유찰 시 | 91,552,000원 | 28.67% | 113,495,936원 |
| 6회 유찰 시 | 73,241,600원 | 22.94% | 131,476,749원 |
③ 예상배당표 (매각가 114,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,402,160원 |
| 1. 근저당 · 방림신용협동조합 | 203,000,000원 | 112,037,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 114,440,000원 가정에서는 집행비용 2,402,160원을 제외한 112,037,840원이 방림신용협동조합에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 90,962,160원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 지산동 소재 광주지방법원 남동측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 일련번호 2-가는 목조 강판지붕 단층 주택으로, 외벽은 벽돌 치장 및 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지, 바닥은 장판지, 창호는 새시창 등이며 전기·위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 238.0㎡의 평지·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 지적재조사사업지구내토지, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 감정평가 기재상 현상변경허가 대상구역이기도 합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 확인. 일련번호 2-나 부속건물 9.91㎡가 현황상 소재불명으로 기재돼 있으므로 실제 존재 여부와 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 경계와 실제 구조, 본채와의 관계를 확인해야 합니다.
- 지붕 현황. 주택 34.71㎡는 공부상 시멘트 기와지붕이나 현황상 강판지붕으로 조사돼 있습니다.
- 도로조건. 토지 특성상 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 차량 진입과 실제 도로 폭·접면 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 4회 유찰로 감정가의 약 36%까지 내려왔지만, 감정가 할인율 자체를 시세 할인으로 보지 말고 현장가치 기준으로 상한을 정해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 매각물건명세서, 등기부, 현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건과 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 현재 살아 있는 방림신용협동조합 근저당권과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 반면 물건은 이미 4회 유찰됐고, 제시외 건물 포함·부속건물 소재불명·세로한면(불) 도로조건 등 현장에서 확인할 요소가 있습니다. 현재 최저가 114,440,000원이 감정가 319,308,680원보다 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 권리는 합격, 현황과 가격은 현장 확인 후 판단하는 접근이 맞습니다.
