광주지방법원 2025타경4877. 광주 북구 중흥동 70-3, 도로명주소 와우로19번길 13-1에 있는 부동산으로, 감정평가상 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 142.0㎡, 지목은 대이고, 건물은 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 구조입니다. 등기상 공유자는 조경이·조서덕·조재호 각 3분의 1이며, 이번 매각은 전체 부동산이 아니라 지분매각입니다.
최저매각가는 25,714,000원으로 감정가 71,747,210원의 35.84% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없으므로 “감정가보다 많이 내려왔으니 싸다”라고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 지분 자체의 환금성, 공유관계, 특별매각조건과 등기상 잔존 표시를 먼저 해결해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 중흥동 70-3 · 광주광역시 북구 와우로19번길 13-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 |
| 토지 | 142.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 전통상업보존구역 |
| 공유자 | 조경이 3분의 1 · 조서덕 3분의 1 · 조재호 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 71,747,210원 / 25,714,000원 (4회 유찰) |
| 현재 사건 채권자 | 삼성카드주식회사 · 청구금액 12,547,071원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 특별매각조건 | 공유자우선매수권 1회로 제한 · 일괄매각 · 제시외 건물 및 지상 수목의 매각지분 3분의 1 포함 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원과 ‘잔존 표시’를 분리해서 봐야 한다
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 금액 인수는 확인되지 않고, 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
다만 등기 흐름은 단순하지 않습니다. 2025.02.21 조재호 지분에 대해 엠메이드대부 유한회사의 강제경매개시결정이 먼저 기입됐고, 현재 사건의 말소기준으로 제시된 2025.07.22 조서덕 지분 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 해당 선행 등기는 자료상 “매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 금액으로 계산된 인수액은 0원이므로, 이 둘을 같은 의미로 보면 안 됩니다. 금전채무 승계는 0원으로 산정돼도, 선행 등기의 잔존 여부는 별도 확인 대상입니다.
② 가격 판단 — 감정가 35.84%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 25,714,000원, 감정가는 71,747,210원입니다. 네 차례 유찰되며 감정가의 35.84% 수준까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만 보고 가격 가점을 주거나 시세보다 저렴하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 25,714,000원 | 35.84% | 242,994원 |
| 5회 유찰 시 | 20,571,200원 | 28.67% | 5,293,224원 |
| 6회 유찰 시 | 16,456,960원 | 22.94% | 9,333,407원 |
가격이 더 내려가면 채권자 미배당액은 242,994원에서 5,293,224원, 9,333,407원으로 커집니다. 그러나 배당 시나리오상 매수인 금액 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 이 사건에서 가격 하락 자체보다 더 중요한 것은 3분의 1 지분의 실제 활용성과 처분 가능성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,714,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 862,852원 |
| 1. 갑구 3번 경매개시결정 · 엠메이드대부 유한회사 | 12,547,071원 | 12,547,071원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 삼성카드주식회사 | 12,547,071원 | 12,304,077원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 25,714,000원 가정 시 총 채권액 25,094,142원 중 24,851,148원이 배당되고, 미배당은 242,994원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당표상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 특별매각조건 — 공유자우선매수권과 제시외 건물
- 지분매각. 매각 대상은 공유 부동산의 지분이며, 공유자는 조경이·조서덕·조재호 각 3분의 1입니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건으로 공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있습니다. 외부 응찰자는 이 변수를 낙찰 확정 가능성에 반영해야 합니다.
- 일괄매각. 토지·건물과 함께 제시외 건물 및 지상 수목도 매각 대상에 포함되며, 제시외 건물과 수목의 매각지분 역시 3분의 1입니다.
- 경계 문제. 일부 제시외 건물은 위성도상 인접 토지에 걸쳐 있는 것으로 관측되어 정확한 사항은 측량을 요함으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무등산자이앤어울림1단지아파트 서측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로와 버스정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감 등이며 목재창입니다. 위생·급배수 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 142.0㎡, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 651,500원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 환금성. 전체 소유권이 아닌 3분의 1 지분이라는 점 자체가 핵심 변수입니다. 4회 유찰 사실도 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 재확인. 등기부·매각물건명세서에서 실제 매각 대상 공유지분과 제시외 건물·수목의 지분 범위를 다시 대조하세요.
- 선행 경매개시결정 확인. 2025.02.21 조재호 지분에 기입된 엠메이드대부 유한회사 강제경매개시결정이 자료상 매각 후 잔존으로 표시된 이유와 실제 처리 범위를 확인하세요.
- 공유자우선매수권 변수. 특별매각조건상 공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있으므로 외부 응찰자는 낙찰 확정 과정의 변수를 감안해야 합니다.
- 측량. 일부 제시외 건물이 인접 토지에 걸쳐 있는 것으로 관측된 만큼, 경계와 실제 점유 범위는 측량을 통해 확인할 필요가 있습니다.
- 가격. 감정가의 35.84%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요. 비교 실거래가가 없는 만큼 지분의 실제 사용·처분 가능성을 먼저 따져야 합니다.
- 현황 확인. 감정상 단독주택으로 이용 중이며 임차인은 없습니다. 실제 점유자와 인도 범위는 현장에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “35.84% 할인”보다 지분 구조가 먼저다
이 물건은 4회 유찰돼 최저가가 25,714,000원까지 내려왔고, 예상배당상 매수인 금액 인수도 0원입니다. 하지만 그것만으로 안전형·저가형 물건이 되는 것은 아닙니다. 핵심은 3분의 1 지분매각, 공유자우선매수권 특별조건, 매각 후 잔존으로 표시된 선행 경매개시결정, 제시외 건물의 측량 필요성입니다.
비교할 실거래 자료도 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “가격이 많이 내려온 물건”이 아니라 “낮아진 가격으로도 권리·공유·경계 문제를 감수할 수 있는지 판단해야 하는 지분물건”으로 보는 편이 맞습니다. 가격보다 권리 정리 가능성과 활용·환금성 검토가 우선입니다.
