광주지방법원 2025타경4877. 광주광역시 북구 중흥동 70-3에 있는 토지와 건물의 공유지분 경매입니다. 등기상 공유자는 조경이·조서덕·조재호이며 각 지분은 3분의 1입니다. 현재 사건은 조서덕 지분에 대한 강제경매개시결정으로 확인됩니다. 최저매각가는 20,572,000원으로 감정가 71,747,210원의 약 28.7% 수준입니다.
하지만 낮아진 최저가가 곧바로 저렴한 취득을 의미하지는 않습니다. 공유지분만 취득하면 부동산 전체를 단독으로 소유하는 것과 다르고, 다른 공유자와의 사용·관리·처분 문제가 남습니다. 매각물건명세서에는 공유자우선매수권을 1회로 제한하는 특별매각조건도 기재되어 있어, 일반적인 단독 소유 부동산 경매와 같은 기준으로 입찰가를 정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 중흥동 70-3 도로명주소: 광주광역시 북구 와우로19번길 13-1 |
| 물건종류 / 매각범위 | 연립/다세대 + 토지 · 공유지분 3분의 1 · 일괄매각 |
| 감정평가상 이용상태 | 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 142.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 부정형 |
| 건물 구조 | 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 건물 · 외벽 몰탈 위 페인팅 · 목재창 |
| 공유자 | 조경이 3분의 1 · 조서덕 3분의 1 · 조재호 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 71,747,210원 / 20,572,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 삼성카드주식회사 / 12,547,071원 |
| 유찰 횟수 | 5회 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기사항 확인일 | 2026.08.29 |
① 권리 흐름 — 현재 매각 지분과 다른 공유자 지분을 구분해야 한다
말소기준권리는 갑구 4번의 2025.07.22 삼성카드주식회사 강제경매개시결정으로 확인됩니다. 이 등기는 조서덕 지분을 대상으로 한 현재 사건과 연결됩니다. 반면 갑구 3번의 엠메이드대부 유한회사 경매개시결정은 조재호 지분에 관한 것으로 기재되어 있습니다.
서로 다른 공유자의 지분을 대상으로 한 경매개시결정은 목적 지분을 구분해 검토해야 합니다. 조재호 지분의 선행 사건을 조서덕 지분에 대한 인수권리로 곧바로 단정할 수는 없습니다. 별도 사건인 2025타경32131의 매각 진행과 현재 사건의 대상 지분을 원본 등기 및 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
임차인 없음. 임차인 조사에 등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 해당 건물은 단독주택으로 이용 중이므로, 실제 점유자와 점유 범위 및 인도 가능 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
② 가격·환금성 — 감정가 대비 비율과 시세는 다르다
현재 최저매각가 20,572,000원은 감정가 71,747,210원의 약 28.7%입니다. 그러나 이 수치는 감정가에 대한 비율일 뿐, 실제 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 공유지분은 부동산 전체의 거래가격과 동일한 방식으로 평가하기 어려우므로, 전체 부동산의 감정가만으로 지분의 적정 입찰가를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,572,000원 가정 · 제공된 배당 시나리오 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 770,296원 |
| 1. 갑구 3번 경매개시결정 · 엠메이드대부 유한회사 | 12,547,071원 | 12,547,071원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 삼성카드주식회사 | 12,547,071원 | 7,254,633원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당액(시나리오) | 25,094,142원 | 5,292,438원 |
제공된 계산 시나리오상 집행비용 770,296원, 채권자 배당 합계 19,801,704원, 채권 미배당액 5,292,438원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 사항은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 무등산자이앤어울림1단지아파트 서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 것으로 평가되어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 142.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역입니다. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로 한 면(불)로 기재되어 있어 현장 진입 여건을 확인해야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 전통상업보존구역에 해당합니다. 공시지가는 651,500원/㎡입니다.
- 건물. 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 건물로, 위생·급배수 및 난방설비가 있는 것으로 평가되었습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 제시외 건물·수목. 매각물건명세서에는 제시외 건물과 지상 수목도 매각 대상에 포함되며, 각각 매각 지분은 3분의 1로 기재되어 있습니다. 제시외 건물 일부가 인접 토지에 걸쳐 있는 것으로 관측되어 정확한 사항은 측량이 필요합니다.
- 환금성. 공유지분만 매각하는 물건이므로 단독 소유 부동산과 같은 매수층을 기대하기 어렵습니다. 5회 유찰 이력과 공유자 우선매수권 조건을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 지분 확인. 조서덕 지분 3분의 1이 현재 사건의 대상인지, 토지·건물·제시외 건물·수목의 매각 범위가 어떻게 구성되는지 매각물건명세서와 감정평가서를 대조하세요.
- 공유자 우선매수권. 특별매각조건은 공유자우선매수권 1회 제한입니다. 우선매수권 행사 시 입찰 결과에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 법원 안내와 매각조건을 확인하세요.
- 별도 지분 경매 확인. 갑구 3번 엠메이드대부 유한회사의 경매개시결정은 조재호 지분에 관한 것으로 기재되어 있습니다. 별도 사건 2025타경32131의 진행 상황과 현재 사건의 대상 지분을 혼동하지 마세요.
- 배당관계 재검증. 제공된 배당 시나리오는 엠메이드대부와 삼성카드주식회사의 채권을 함께 반영하고 있습니다. 두 경매개시결정의 목적 지분이 다른 만큼, 실제 배당요구·배당순위·배당액은 사건별 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차인 조사상 등재된 임차인은 없지만, 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 실제 점유자, 점유 범위, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 경계·진입로·제시외 건물. 일부 제시외 건물이 인접 토지에 걸쳐 있을 가능성이 기재되어 있습니다. 현황측량 및 토지 경계를 확인하고 실제 출입·이용 가능성을 검토하세요.
- 실질취득비용 산정. 낙찰대금 외에 취득 관련 비용, 점유 정리 비용, 공유관계 해소에 필요한 비용 등을 검토하세요. 제공된 배당 시나리오의 인수액 0원만으로 총취득비용이 확정되는 것은 아닙니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 최저가 비율만을 근거로 입찰가를 정하지 마세요. 지분의 실제 활용도, 매수 가능성, 처분 난도와 확인된 권리관계를 반영해 보수적으로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 경매사건 기록을 확인한 뒤 입찰을 결정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 위험”
이 사건의 핵심은 감정가 대비 28.7%라는 숫자가 아닙니다. 매각 대상은 공유지분 3분의 1이고, 공유자우선매수권 1회 제한이라는 특별매각조건이 있으며, 다른 공유자 지분에 관한 선행 경매개시결정도 존재합니다. 비교 가능한 실거래 근거 없이 최저가를 시세보다 저렴하다고 단정할 수도 없습니다.
특히 제공된 배당 시나리오에는 목적 지분이 다른 두 경매개시결정이 함께 반영되어 있으므로, 실제 배당관계와 매수인 부담은 원본 확인을 거쳐야 합니다. 가격 메리트보다 지분의 범위·권리관계·실제 이용 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 이 세 가지가 명확해지기 전에는 최저매각가만을 기준으로 입찰을 서두르지 않는 것이 합리적입니다.
