광주지방법원 2025타경6705. 광주광역시 동구 소태동 323-2, 도로명주소 소태길 37의 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지 면적은 112.0㎡이고, 건물은 벽돌조 철근콘크리트지붕의 2층 주택입니다. 제시외건물과 태양광발전설비도 매각에 포함됩니다. 소유자는 김하선이며, 2021년 12월 증여로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 이덕범의 근저당권을 근거로 진행 중입니다.
숫자만 보면 큰 폭의 할인입니다. 감정가 269,387,300원에서 최저매각가 110,342,000원으로 떨어졌기 때문입니다. 그러나 이 사건의 진짜 핵심은 가격이 아니라 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권입니다. 민황식 명의의 전세권은 2015년 4월 13일 등기됐고, 말소기준 근저당권은 2022년 5월 31일 설정됐습니다. 매각물건명세서는 해당 전세권이 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다.
여기에 1층 무단증축에 따른 이행강제금 가능성까지 있어, 이 사건은 가격 할인보다 권리와 건축물 상태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6705 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 소태동 323-2 도로명주소: 광주광역시 동구 소태길 37 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 주택 |
| 건물 구조 | 벽돌조 철근콘크리트지붕 2층 건물 · 주택 |
| 토지 | 112.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김하선 (2021.12.27. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 | 269,387,300원 |
| 최저매각가 | 110,342,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이덕범 / 52,084,756원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.31. 을구 9번 이덕범 근저당권 · 채권최고액 58,200,000원 |
| 인수권리 | 2015.04.13. 을구 2번 민황식 전세권 · 40,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외건물 포함 · 태양광발전설비 포함 |
| 건축물 유의사항 | 1층 조립식판넬조 단독주택 10.86㎡ 무단증축 · 이행강제금 가능 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 살아남는다
말소기준은 2022년 5월 31일 이덕범 근저당권입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 58,200,000원이며, 토지 소태동 323-2가 공동담보로 기재되어 있습니다.
2023년 서울보증보험 주식회사의 가처분과 2025년 이덕범의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 분류됩니다. 앞서 진행됐던 농업협동조합자산관리회사의 강제경매개시결정은 2025년 10월 14일 취하로 이미 말소됐습니다.
전세권 설정 당시 등기된 존속기간은 2015년 4월 17일부터 2017년 4월 17일까지입니다. 그러나 기간이 지났다는 사실만으로 현재의 인수 기재를 무시해서는 안 됩니다. 등기 상태, 전세권의 효력, 배당에 따른 소멸 가능성을 함께 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 미상
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민황식 2층 |
전입 미상 확정일자 미상 |
미상 별도 전세권 등기금액 40,000,000원 |
가능·미상 | 미상 | 전세권 인수 |
민황식은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 2026년 1월 16일 배당요구를 했습니다. 다만 전입신고일과 확정일자, 실제 임대차보증금은 확인되지 않아 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
반면 등기된 전세권의 금액과 순위는 명확합니다. 전세권 설정일 2015.04.13. · 전세금 40,000,000원 · 2층 전부입니다. 임대차보증금이 미상이라는 점과 전세권 등기금액이 존재한다는 사실을 구별해야 합니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰에도 실질취득 부담을 봐야 한다
최저매각가는 110,342,000원으로 감정가의 약 41%입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만 등기된 선순위 전세권의 인수가 문제되는 만큼 단순한 최저가와 실질적인 취득 부담은 다릅니다.
| 가격 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 269,387,300원 | 감정평가 기준 금액 |
| 현재 최저매각가 | 110,342,000원 | 4회 유찰 후 가격 |
| 명세서상 인수 전세권 | 40,000,000원 | 실제 추가 지급 범위 확인 필요 |
| 전세금 전액 추가 부담 가정 | 150,342,000원 | 최저가와 전세금 합산 · 보수적 위험 시나리오 |
| 이행강제금 위험 | 별도 확인 | 무단증축 미시정 시 부과 가능 |
150,342,000원은 전세금 40,000,000원을 매각대금 외에 전액 추가 부담하는 경우의 비교용 금액입니다. 실제 추가 부담이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 배당금으로 전세권 관련 채무가 소멸하거나 정산되는 범위에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·수선비·이행강제금 등은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,342,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,344,788원 |
| 1. 전세권 · 민황식 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 이덕범 | 58,200,000원 | 58,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 9,797,212원 |
현재 최저가에서 집행비용 2,344,788원을 먼저 차감한 다음, 전세권 40,000,000원과 근저당권 58,200,000원을 각각 전액 배당하는 계산입니다. 이 가정에서는 소유자에게 9,797,212원이 남습니다.
다만 이 표는 전세권 전액 배당을 가정한 계산입니다. 명세서상 전세권 인수 기재와의 관계가 해소되지 않았으며, 실제 배당순위와 확정 채권액, 배당요구 효력에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권 배당액도 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 신청채권자의 청구액은 52,084,756원으로 별도 확인이 필요합니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가가 인수권리를 없애지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 110,342,000원 | 0원 | 9,797,212원 |
| 5회 유찰 시 | 88,273,600원 | 11,915,325원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 70,618,880원 | 29,252,260원 | 0원 |
5회 유찰 시 예상매각가는 88,273,600원, 6회 유찰 시에는 70,618,880원입니다. 그에 따라 총채권 미배당액은 각각 11,915,325원과 29,252,260원으로 증가하는 것으로 계산됩니다. 신청채권자 이덕범의 배당예상액도 현재 58,200,000원에서 각각 46,284,675원, 28,947,740원으로 줄어듭니다.
⑥ 건축물 위험 — 무단증축과 이행강제금
이 사건에는 전세권 외에도 명확한 건축물 위험이 있습니다. 매각물건명세서에 따르면 목록 2의 건물은 건축물대장상 위반건축물입니다. 구체적으로 1층 조립식판넬조 단독주택 10.86㎡ 무단증축이 기재되어 있습니다.
한편 일괄매각 조건에는 제시외건물과 태양광발전설비가 포함되어 있습니다. 매각에 포함된다는 사실과 시설의 적법성·가동상태는 별개의 문제입니다. 태양광 설비의 작동 여부와 관리·수선 상태, 제시외건물의 실제 구조도 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 소태동 소재 무등중학교 남동측 인근입니다. 주변은 기존 주택지대로 이루어져 있습니다.
- 교통. 해당 부동산까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통수단 이용 편의는 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 벽돌조 철근콘크리트지붕 2층 주택으로, 외벽은 적벽돌 붙임 및 판넬 마감, 내벽은 벽지·인테리어 마감, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 태양광발전설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 112.0㎡의 대지이며, 평지에 사다리형 형상, 소로한면 도로접면입니다. 공시지가는 879,200원/㎡입니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 포함되며, 소로3류 도로에 접하고 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 개별 주택과 토지가 함께 매각되는 구조로, 대단지 아파트와 같은 표준화된 거래가격을 전제로 하기 어렵습니다. 특히 선순위 전세권 및 위반건축물 문제는 향후 매도와 활용에 영향을 줄 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인이 최우선. 민황식의 2015.04.13. 전세권 40,000,000원이 명세서에 매수인 인수로 기재되어 있습니다. 현재 등기 상태와 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 배당표와 명세서의 불일치 확인. 배당예상표에서는 전세권 전액 배당을 가정하지만 명세서는 전세권 인수를 명시합니다. 실제 배당요구 효력과 매각 후 말소 가능성을 법원 기록 및 전문가 검토로 확인해야 합니다.
- 임차인의 전입·보증금 확인. 실제 임차인 민황식의 전입신고일, 확정일자, 임대차보증금이 불명확합니다. 별도의 주택임차권 대항력·우선변제권이 존재하는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 부담 재산정. 현재 최저매각가 110,342,000원만으로 판단하지 말고, 전세금 40,000,000원 추가 부담 가능성과 기타 비용을 분리하여 검토해야 합니다.
- 무단증축 시정 가능 여부. 1층 조립식판넬조 10.86㎡ 무단증축에 대한 위반건축물 등재 내용, 시정명령, 이행강제금 부과 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외건물 및 태양광 설비. 매각 포함 범위와 현장 설치 상태, 사용 가능 여부 및 정비 비용을 확인해야 합니다.
- 가처분 및 등기 원본 대조. 서울보증보험의 사해행위취소 관련 가처분은 매각 소멸 대상으로 분류되어 있지만, 관련 소송 및 등기 상태를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 주변 거래가격 비교. 감정가 대비 약 41%라는 할인율만으로 매수가격을 결정하지 말고, 인근 유사 토지·주택의 실거래와 실제 활용 가능 가치를 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장 및 변경된 매각조건을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “41%까지 떨어졌다는 사실보다 무엇을 인수하는지가 중요하다”
광주 소태동 주택은 감정가 269,387,300원에서 최저매각가 110,342,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 하지만 싸게 낙찰받는 것과 싸게 취득하는 것은 다릅니다.
말소기준권리보다 오래된 민황식의 전세권은 매각물건명세서상 매수인 인수권리입니다. 전세금 40,000,000원을 낙찰대금 외에 전액 추가 부담해야 한다면 현재 최저가 기준 취득 부담은 150,342,000원이 됩니다. 다만 실제 배당에 따른 소멸·정산 여부가 확인되지 않아 이를 확정 인수금으로 단정할 수는 없습니다.
더구나 1층 10.86㎡ 무단증축에 따른 이행강제금 가능성도 있으며, 실제 임차인의 전입일과 보증금도 명확하지 않습니다. 최근 실거래 기준의 적정 시세 역시 확인이 필요합니다.
최저가는 낮아졌지만 권리는 복잡합니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 전세권의 최종 인수 범위를 명확히 하고, 무단증축 정비비용과 실제 시장가격을 확인하는 것입니다. 그 전까지는 보수적인 접근이 적절합니다.
