광주지방법원 2025타경6705. 광주 동구 소태동 323-2, 도로명주소 소태길 37의 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 주택이고, 건물은 벽돌조 철근콘크리트지붕 2층 구조입니다. 사건의 말소기준은 2022.05.31. 이덕범의 근저당권 58,200,000원입니다. 그러나 그보다 훨씬 앞선 2015.04.13. 민황식의 전세권 40,000,000원이 존재하고, 이 전세권은 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
현재 소유자는 김하선이며 2021.12.27. 증여로 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.05.31. 이덕범이 채권최고액 58,200,000원의 근저당권을 설정했고, 2023.05.04. 서울보증보험 주식회사의 가처분, 2025.10.22. 이덕범의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 선순위 전세권은 소멸하지 않는다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6705 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 소태동 323-2 · 광주광역시 동구 소태길 37 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 주택 |
| 토지 | 대 · 112.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 벽돌조 철근콘크리트지붕 2층 · 위생·급배수·난방·태양광발전설비 |
| 소유자 | 김하선 (2021.12.27. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 269,387,300원 / 137,926,297원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이덕범 / 52,084,756원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 4,000만원이 남는다
민황식은 2026.01.16. 배당요구를 했지만 전입신고일과 임대차 보증금은 확인되지 않아 주택임대차보호법상 별도의 대항력은 가능·미상으로 남습니다. 다만 이 사건에서는 임대차 대항력 판단과 별개로, 등기된 전세권 자체가 선순위이고 매각 후 인수된다는 점이 확정적인 권리부담입니다.
② 임차·전세권 확인
| 점유자 / 권리자 | 점유부분 | 전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민황식 | 2층 | 40,000,000원 | 가능·미상 | 판정 미상 | 전세권 인수 |
전입신고일과 임대차 보증금은 확인되지 않아 임대차 대항력·우선변제 여부는 단정하지 않았습니다. 등기된 전세권 40,000,000원은 별도로 매수인에게 인수됩니다.
③ 가격 — 51.2%가 아니라 실질취득 177,926,297원으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 137,926,297원으로 감정가 269,387,300원의 51.2%입니다. 표면적인 할인폭은 큽니다. 그러나 인수되는 전세권 40,000,000원을 더하면 현재 회차의 권리상 실질취득은 177,926,297원입니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 인수 | 권리상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 137,926,297원 | 40,000,000원 | 177,926,297원 |
| 4회 유찰 시 | 110,341,037원 | 40,000,000원 | 150,341,037원 |
| 5회 유찰 시 | 88,272,829원 | 40,000,000원 | 128,272,829원 |
④ 예상배당표 (매각가 137,926,297원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,730,968원 |
| 2. 전세권 · 민황식 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 이덕범 | 58,200,000원 | 58,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,995,329원 |
현재 회차와 4회 유찰 시 시뮬레이션에서는 채권총액 98,200,000원이 모두 배당됩니다. 5회 유찰 시 매각가가 88,272,829원으로 내려가면서 채권자 미배당이 11,916,082원 발생하고, 이덕범 예상배당도 46,283,918원으로 줄어듭니다. 다만 이 배당 부족과 별개로 선순위 전세권의 매수인 인수조건은 따로 확인해야 합니다.
⑤ 건물·토지 리스크 — 위반건축물과 이행강제금
- 이용상태. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 벽돌조 철근콘크리트지붕 2층 건물이며 외벽은 적벽돌 붙임 및 판넬 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 태양광발전설비가 구비돼 있고 태양광발전설비도 매각에 포함됩니다.
- 위반건축물. 1층 조립식판넬조 단독주택 10.86㎡가 무단증축된 위반건축물로 기재돼 있으며, 시정하지 않으면 건축법상 이행강제금이 매수인에게 부과될 수 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외건물이 일괄매각되고 태양광발전설비도 포함됩니다.
- 토지. 112.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 평지·사다리형·소로한면입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 소태동 무등중학교 남동측 인근의 기존 주택지대에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 소로3류에 접하고 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 879,200원/㎡입니다.
- 환금성. 연립/다세대와 토지가 함께 매각되는 주택으로, 동일 유형의 최근 실거래 비교자료가 없어 환금성과 적정 매수가격은 별도 현장·거래사례 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 40,000,000원. 최저가 137,926,297원만 보지 말고 현재 회차 권리상 실질취득 177,926,297원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 민황식 점유관계 확인. 전입신고일과 임대차 보증금이 확인되지 않아 별도 임대차 대항력은 가능·미상입니다. 현장점유와 계약관계를 추가 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 1층 10.86㎡ 무단증축의 시정 가능성, 철거·복구비, 이행강제금 부과 여부를 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 태양광발전설비. 매각에 포함되므로 현황·소유관계·설비상태를 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 건축물대장과 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “51% 낙찰가”가 실제 취득비용은 아니다
현재 최저가는 137,926,297원으로 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순한 다회유찰 저가물건이 아닙니다. 말소기준보다 7년 이상 앞선 민황식의 전세권 40,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 현재 회차의 권리상 실질취득은 177,926,297원입니다. 여기에 1층 10.86㎡ 무단증축에 따른 이행강제금 가능성, 임대차 대항력의 미상 요소가 겹칩니다.
반대로 말소기준 이후의 가처분과 경매개시결정은 소멸하므로 권리구조 전체가 혼란스러운 물건은 아닙니다. 핵심 위험이 무엇인지 분명한 대신, 그 위험을 가격에 정확히 반영해야 하는 사건입니다. 최근 실거래 자료가 없는 만큼 “감정가보다 절반 싸다”는 결론은 금물입니다. 전세권 인수·위반건축물 비용을 반영한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
