광주지방법원 2025타경30173. 나주시 빛가람동 토담휴로스1차오피스텔 제1동 10층 1011호입니다. 사건 분류는 아파트로 기재돼 있지만 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 현재 소유자는 주식회사해청건설로, 2022.04.25 매매를 원인으로 2022.05.04 소유권을 취득했고 거래가액은 94,500,000원입니다.
이 사건의 권리분석은 단순한 “선순위 임차권이 있다”에서 끝나지 않습니다. 최해랑은 2019.12.20 주민등록, 2019.12.05 확정일자를 갖춘 보증금 94,500,000원의 임차권자이고, 2023.12.14 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 2025.01.07 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 원칙대로라면 대항력이 남습니다. 하지만 이 원칙을 바꾸는 자료가 2026.08.07 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경30173 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 상야2길 16, 제1동 제10층 제1011호 (빛가람동, 토담휴로스1차오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 오피스텔(주거용)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건 중 제10층 제1011호 |
| 소유자 | 주식회사해청건설 (2022.04.25 매매 · 거래가액 94,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 99,125,414원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약으로 매각 소멸
말소기준은 2025.01.07 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 최해랑의 을구 1번 주택임차권은 2023.12.14 등기돼 말소기준보다 앞서므로 원칙상 매수인에게 인수되는 권리입니다. 주민등록일 2019.12.20, 확정일자 2019.12.05이고 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 정리됩니다.
임차인 분석
실제 임차인은 최해랑 1명입니다. 주택도시보증공사는 최해랑의 승계인으로 기재된 것이므로 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최해랑 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.12.20 | 2019.12.05 | 94,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 주택도시보증공사 승계 확약 후 인수 0원* |
② 가격 구조 — 5회 유찰이 곧 ‘저가’라는 뜻은 아니다
현재 회차는 5회 유찰로 기재돼 있으면서도 감정가와 최저매각가가 모두 88,000,000원이고, 현재 회차 시나리오 역시 감정가 100%로 제시돼 있습니다. 확약을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 88,000,000원입니다.
다만 이 물건은 현재 시세와 직접 비교할 실거래 표본을 기준으로 가격 우위를 확인할 수 있는 상황이 아닙니다. 따라서 “5회 유찰됐으니 싸다”거나 “감정가보다 충분히 낮다”는 식의 가격 가점은 주지 않습니다. 과거 소유권 거래가액 86,000,000원과 94,500,000원은 각각 2017년과 2022년 소유권 이전 기록일 뿐, 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,984,000원 |
| 1. 임차인 최해랑 보증금 (우선변제) | 94,500,000원 | 86,016,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 99,125,414원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 최해랑 보증금은 86,016,000원 배당되고 8,484,000원이 부족합니다. 다만 2026.08.07 확약에 의해 대항력이 포기되고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 99,125,414원은 이 계산에서 전액 미배당입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 행정복지센터 서측 인근이며, 주위는 주택과 상가가 소재하는 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내외로 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 12층 건 중 제10층 제1011호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 대지로, 평지·세로장방 형태이며 중로각지입니다. 토지면적은 1,824.9㎡, 공시지가는 2,224,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 혁신도시개발예정지구·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되고, 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 사건은 5회 유찰 이력이 있으므로 응찰수요와 재매각 가능성은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.07 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 실제 매각절차에 그대로 반영되는지 원문을 대조하세요.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 제37526호 주택임차권등기가 보증금 전액 변제 여부와 관계없이 매각으로 소멸한다는 매각물건명세서 기재를 다시 확인하세요.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 계산상 미배당 보증금은 8,484,000원이지만, 확약 적용 후 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 최해랑 1명이며 주택도시보증공사는 그 승계인입니다. 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 5회 유찰의 의미 점검. 유찰 횟수만 보고 현재 최저가 88,000,000원을 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 별도로 가격을 검증하세요.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 소멸하더라도 실제 점유 및 인도 상태는 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
등기만 보면 이 물건은 보증금 94,500,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 최저매각가 88,000,000원보다 커서, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 인수형 물건입니다. 실제 현재 회차 계산에서도 8,484,000원이 매수인 인수액으로 잡힙니다.
하지만 2026.08.07 주택도시보증공사의 확약서가 결론을 바꿉니다. 승계인이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 이 임차권은 매각으로 소멸하고 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 현재 실질취득 기준은 최저매각가 88,000,000원입니다.
다만 권리위험이 해소됐다고 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 이미 5회 유찰된 오피스텔(주거용)이고 현재 시세 대비 할인 여부를 입증할 거래자료 없이 최저가만 제시돼 있으므로, 결론은 “권리는 확약으로 정리, 가격·환금성은 별도 검증”입니다.
