인천지방법원 2023타경547053. 남동구 만수동의 다세대주택, 신만수타운(109-387)108동 전용 39.64㎡ 물건입니다. 감정가 7,900만원에서 5회 유찰되어 현재 최저가는 2,709.7만원입니다. 숫자만 보면 최근 실거래 평균 7,742.9만원 대비 35.0%라 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 “싸다”보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 매각물건명세서 비고상 출입문 표시와 건축물현황도 호수가 불일치하고, 본건 외벽에는 108동이라고 표기되어 있으며, 현관문 파손·곰팡이·누수 가능성·별도등기 있음이 함께 적혀 있습니다.
권리의 핵심은 2016.02.16. 인천축산업협동조합 근저당권입니다. 임차권등기 임차인 유은혜는 보증금 2,300만원, 전입 2016.04.22., 확정일자 2016.04.26.으로 확인되지만, 전입이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 보증기관 승계나 대위변제 중복신고도 아니므로 실제 임차인은 1명으로 보되, 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경547053 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수서로33번길 36, 8동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.64㎡ · 4층 건물 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중임(공실 상태임) |
| 소유자 | 조기제 (2016.02.16. 거래가 72,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 27,097,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천축산업협동조합 / 66,653,982원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수는 없지만, 선순위 배당이 두껍다
말소기준은 2016.02.16. 을구 7번 인천축산업협동조합 근저당권 60,000,000원입니다. 유은혜의 주택임차권등기는 그 이후 권리이고, 전입일도 2016.04.22.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금 인수형 물건이 아니며, 최저가 27,097,000원에 낙찰된다면 데이터상 실질취득은 최저가 + 인수 0원 = 27,097,000원으로 봅니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/대위 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유은혜 | 8동 2층 202호 39.64㎡전부 · 주거(임차권등기) | 23,000,000원 | 없음 전입 2016.04.22. · 말소기준 2016.02.16. 이후 | 확정일자 2016.04.26. 배당요구 2018.07.25. · 우선변제액 데이터상 미상 | 아님 보증기관·대위변제 중복신고 아님 |
② 시세 비교 — 실질취득은 낮지만, 유찰에는 이유가 있다
신만수타운(109-387)108동은 총 10세대, 1997.05.17. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 같은 면적 39.64㎡ 실거래 7건의 평균은 77,428,571원, 최저는 58,000,000원, 최고는 90,000,000원입니다. 현재 최저가 27,097,000원은 실거래 평균의 35.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 39.64㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 2023.12 | 39.64㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 39.64㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2022.04 | 39.64㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2022.02 | 39.64㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2021.08 | 39.64㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2021.07 | 39.64㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 평균 | 39.64㎡ | 7건 | 77,428,571원 |
여기서 중요한 점은, 낮은 가격을 곧바로 “안전마진”으로 읽으면 안 된다는 것입니다. 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰은 5.0회, 낙찰률은 16.67%입니다. 시장이 감정가나 초기 회차에서 쉽게 받아주지 않은 유형이고, 10세대 소규모 다세대라 환금성도 아파트 대단지처럼 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.3% 추정) | - | 887,746원 |
| 1. 을구 1(전 1)번 근저당권 · 한국주택은행 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 2. 을구 2(전 2)번 근저당권 · 한국주택은행 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 27,300,000원 | 1,509,254원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 남동신용협동조합 | 19,500,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 인천축산업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 근저당권 · 장원준 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 167,500,000원 중 예상 배당은 26,209,254원, 부족액은 141,290,746원입니다. 신청채권자 인천축산업협동조합의 현재 회차 예상 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동, 인천동부초등학교 동측 인근에 소재하며 주위는 다세대주택 중심의 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 만수서로변 버스정류장 소재, 남동측 근거리에 만수역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호입니다. 외부는 인조석 및 몰탈위 페인팅, 내부는 벽지 및 타일, 창호는 PVC 새시입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 113.0㎡, 공시지가 1,274,000원/㎡, 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.
- 환금성. 총 10세대 소규모 다세대이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 5.0회·낙찰률 16.67%입니다. 가격은 낮아졌지만 매수층이 넓다고 보기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 특정. 출입문 표시 202호와 건축물현황도상 201호 불일치가 핵심입니다. 실제 점유·도면·대장·등기·매각목적물 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 별도등기. 매각물건명세서 비고에 별도등기 있음이 기재되어 있습니다. 별도등기의 내용과 대지권 관련 부담을 원본으로 확인해야 합니다.
- 하자 비용. 현관문 파손, 일부 개방, 천장 곰팡이, 누수 가능성이 적혀 있습니다. 내부 상태와 수리비를 보수적으로 산정해야 합니다.
- 임차권등기. 유은혜 보증금 23,000,000원은 확인되나 대항력은 없습니다. 다만 임차권등기 말소와 배당 관계는 배당표 원본에서 재확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 기재되어 있으므로 당해세 해당 시 배당이 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 현재 배당 추정에 미반영입니다.
- 신청채권자 배당. 현재 회차 시나리오에서 신청채권자 인천축산업협동조합 예상 배당은 0원입니다. 진행상태와 취소·변경 가능성을 법원 문건으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “특정된다”가 먼저다
이 사건은 대항력 있는 임차보증금 인수형이 아닙니다. 유은혜 임차권등기는 말소기준권리 이후이고, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 실질취득은 최저가 27,097,000원으로 계산됩니다. 실거래 평균 대비 35.0%라는 가격은 분명 낮습니다.
하지만 이 물건을 단순한 저가 매수 기회로만 보면 위험합니다. 호수 표시와 건축물현황도 불일치, 외벽 108동 표기, 현관문 파손, 곰팡이·누수 가능성, 별도등기 있음, 10세대 소규모 다세대의 낮은 환금성이 동시에 붙어 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 현황 확인 난도는 높다입니다. 이 물건은 가격이 아니라 물건 특정과 하자 비용을 먼저 통과해야 입찰 검토가 가능합니다.
