광주지방법원 2025타경31981. 감정가 581,777,920원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 260,636,508원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.05.27. 설정된 서광신용협동조합의 채권최고액 480,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 윤재완 가압류, 김형중 근저당권, 광주광역시 북구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당권은 2026.01.15. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
임차인 김충준 씨는 전입일과 확정일자가 모두 2024.03.14.로, 말소기준일인 2022.05.27.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 배당요구는 2025.05.07. 접수됐고 우선변제 여부는 별도 확인이 필요한 상태이므로, 실제 배당에서는 임차인 최우선변제와 당해세가 현재 추정표와 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31981 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 임동 94-258 |
| 등기 부동산 | 광주광역시 북구 임동 94-244, 94-245 · 광주광역시 북구 임동로8번길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 + 토지 · 사무실, 창고 등 · 변소 |
| 소유자 | 대호도시개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 581,777,920원 / 260,636,508원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서광신용협동조합 / 402,060,628원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위 권리는 소멸
권리분석의 기준점은 2022.05.27. 서광신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고 공동담보로 임동 94-244, 94-245, 94-258 토지가 기재돼 있습니다. 이후 2023.02.06. 윤재완 가압류 50,000,000원, 2024.08.23. 김형중 근저당 240,000,000원, 2024.12.23. 광주광역시 북구 압류, 2025.02.24. 경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김충준 | 전부 | 2024.03.14 / 2024.03.14 | 10,000,000원 / 800,000원 | 2025.05.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
② 가격·회차 — 44.8%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 별개
현재 회차는 3회 유찰 상태로 최저매각가가 260,636,508원, 감정가의 44.8%입니다. 한 번 더 유찰되면 208,509,206원, 5회 유찰 시에는 166,807,364원 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 감정평가상 실제 이용상태가 사무실·창고 등이고, 사건 용도는 도시형생활주택 + 토지로 표시돼 있어 일반적인 주거용 아파트처럼 단순한 가격 비교를 적용하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,636,508원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,448,911원 |
| 1. 근저당 · 서광신용협동조합 | 480,000,000원 | 256,187,597원 |
| 2. 가압류 · 윤재완 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김형중 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 770,000,000원 중 256,187,597원이 배당되고, 미배당액은 513,812,403원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 수준으로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 임동 발산교앞교차로 북동측 인근으로, 주변은 정비된 주택지대 등입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 4(가)는 사무실·창고 등, 4(나)는 변소로 이용 중입니다.
- 건물 현황. 4(가)는 조립식판넬조 조립식판넬지붕 단층 건물입니다. 4(나)는 공부상 조립식판넬조 조립식판넬지붕이나 현황은 시멘트벽돌조 슬레이트지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 목록1 지목은 도로로 사무실 건부지의 부속토지로 이용 중이고 목록2·3은 일단지로 사무실 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 상대보호구역·전통상업보존구역이 포함되고 소로3류에 접합니다. 공시지가는 185,000원/㎡이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 김충준 씨가 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 보증금 10,000,000원, 확정일자 2024.03.14., 배당요구 2025.05.07.이므로 최종 배당순위와 최우선변제 여부를 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 부속건물 현황 대조. 부속건물은 공부상 구조와 현황 구조가 다릅니다. 실제 상태와 매각 포함 범위를 현장·도면으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 매각에 포함되고 토지 여러 필지가 공동담보로 연결돼 있으므로 목록별 범위를 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 광주광역시 북구 압류가 있고 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%라는 숫자보다 실제 이용상태와 인근 거래·임대수요를 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인”보다 “현황 할인”을 확인할 물건
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준권리 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 김충준 씨도 대항력이 없어 현재 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이미 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 44.8%까지 내려왔다는 사실은 단순한 가격 호재라기보다 물건의 실제 이용상태와 시장성까지 함께 확인하라는 신호로 보는 편이 안전합니다.
사건 용도는 도시형생활주택 + 토지이지만 감정평가상 실제 이용은 사무실·창고 등이고, 부속건물 일부는 공부상 구조와 현황 구조도 다릅니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 “권리는 인수 0, 가격 판단은 보류”가 이 사건의 핵심입니다. 입찰 전에는 임차인 배당순위, 부속건물 현황, 일괄매각 범위와 실제 시장가를 반드시 다시 대조해야 합니다.
