인천지방법원 2023타경550615. 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 210 일대의 공장 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 동·식물관련시설은 축사(돈사)로 이용 중이고, 토지는 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등이 얽혀 있습니다. 감정가는 2,032,100,530원, 2회 유찰 후 현재 최저매각가는 995,729,000원입니다.
겉으로는 감정가의 49%까지 내려온 저가 회차처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 전입이 말소기준권리보다 빠른 점유자, 보증금이 확인되지 않는 임차관계, 농지취득자격증명 제출 필요, 건축중인 제시외 건물 제한액, 그리고 102,640,404원의 유치권신고가 함께 등장합니다. 즉 단순한 저가 공장 경매가 아니라, 사전조사 비용과 실패 가능성이 큰 리스크형 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경550615 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 210 |
| 물건종류 / 이용 | 공장 + 토지 · 동,식물관련시설 · 축사(돈사) 이용 중 |
| 등기상 부동산 | [건물] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 213-3외 9필지 주건축물 제1동 |
| 소유자 | 이지혜 |
| 감정가 / 최저가 | 2,032,100,530원 / 995,729,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 석곡농업협동조합 / 1,009,842,351원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만 점유·임차가 문제다
이 사건의 등기상 말소기준은 2016.08.29 인천강화옹진축산업협동조합 근저당권 650,000,000원입니다. 이후의 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 소멸한다고 해서 현장 리스크가 사라지는 것은 아닙니다. 오지원의 전입일은 2016.08.03으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.
② 임차인·점유 현황
| 성명 | 전입일 | 사용 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오지원 | 2016.08.03 | 확인 필요 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안성일 | 2017.06.16 | 확인 필요 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 청정옹진비료영농조합법인, 오지원 | 2018.10.26 | 598㎡ · 동,식물관련시설 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유자로 확인되는 이름은 3건입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 볼 자료는 없으므로 보증금 합산 제외 이슈는 없습니다. 다만 오지원의 보증금이 확인되지 않는 점이 치명적입니다. 말소기준권리보다 빠른 전입이 있는 상태에서 보증금이 나오지 않으면, 최저가와 배당표만으로 실질 취득가를 확정할 수 없습니다.
③ 특수조건 — 농지·제시외·유치권이 가격을 누른다
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 9, 10, 13은 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 원상회복 가능성. 목록 13은 원상회복명령이 발하여질 수 있다는 사실조회회신이 있습니다.
- 유치권신고. 박상규가 2024.08.12 공사비 등 102,640,404원의 유치권을 신고했으나 성립 여부는 불분명합니다.
- 유치권배제신청. 2026.03.04 신청채권자 석곡농업협동조합이 박상규의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출했습니다.
- 건축중 제시외 건물. 목록 13 지상에 건축중인 제시외 건물 1개동이 있고, 그로 인하여 제한받는 금액은 83,979,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 995,729,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,357,290원 |
| 1. 근저당 · 인천강화옹진축산업협동조합 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사팜스코 | 550,000,000원 | 333,371,710원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우성사료 | 550,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 흥성사료주식회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 윤경숙 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 정재권 | 275,800,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김천수 | 46,800,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 석곡농업협동조합 | 1,188,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 정재권 | 325,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 대주산업주식회사 | 440,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 정재권 | 240,000,000원 | 0원 |
| 12. 근저당 · 농업회사법인천안농산주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 13. 근저당 · 정재권 | 240,000,000원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 86,143,121원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 농협은행주식회사 | 72,015,245원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 5,493,758,366원 중 예상배당은 983,371,710원, 미배당은 4,510,386,656원입니다. 당해세·최우선변제·미확인 임차보증금·유치권 성립 여부에 따라 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 노가리해수욕장 북측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 농가주택, 펜션, 임야 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입 및 접근은 가능하나, 인근 버스정류장의 거리와 배차간격을 고려하면 대중교통사정은 불편합니다.
- 이용상태. 기호 14, 15, 16, 17은 동,식물관련시설로서 축사(돈사)로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호 14, 15, 16은 경량철골구조 기타지붕 지상1층, 기호 17은 일반철골구조 기타지붕 지상1층 건물입니다.
- 토지 제한. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등이 확인됩니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 13의 공부상 지목은 답이나 현황은 전축사입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오지원 점유 확인. 전입일 2016.08.03, 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 임대차계약서, 점유 권원, 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 안성일·청정옹진비료영농조합법인 점유 확인. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없더라도 명도·사업장 인도 난도가 남을 수 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 9, 10, 13은 기한 내 제출 실패 시 보증금 미반환 위험이 있으므로 입찰 전 발급 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 유치권 실사. 박상규의 102,640,404원 유치권신고와 2026.03.04 유치권배제신청의 경과를 기록으로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·원상회복. 목록 13의 건축중 제시외 건물, 제한받는 금액 83,979,000원, 원상회복명령 가능성을 현장과 관청에서 확인해야 합니다.
- 용도 환금성. 축사(돈사) 이용 중인 동·식물관련시설과 목장용지 성격상 일반 주거물건보다 매수층이 좁습니다. 출구전략을 먼저 세워야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 해결 가능한 리스크인가
이 사건은 감정가 2,032,100,530원에서 최저가 995,729,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 싸 보이지만, 대항력 가능·미상 점유자, 농지취득자격증명, 원상회복명령 가능성, 제시외 건물, 유치권신고가 함께 걸려 있습니다. 등기상 권리 말소만 보고 들어갈 물건이 아니라, 현장조사와 관청 확인, 점유자 확인, 유치권 기록 검토가 선행되어야 하는 고난도 사건입니다. 권리와 특수조건을 모두 해결할 수 있는 실수요·사업자에게만 검토 가치가 있고, 일반 투자자라면 보수적으로 접근해야 합니다.