광주지방법원 2025타경32131. 광주 북구 중흥동 70-3, 와우로19번길 13-1에 있는 단독주택과 토지입니다. 감정평가상 건물은 시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층 단독주택이고, 토지는 142.0㎡의 대지입니다. 다만 이번 매각은 부동산 전체가 아니라 공유지분 3분의 1을 대상으로 합니다. 현재 소유관계는 조경이·조서덕·조재호가 각각 3분의 1씩 공유하고 있고, 본 사건의 강제경매개시결정은 조재호 지분에 대해 이루어졌습니다.
따라서 최저가 24,254,400원만 보고 일반적인 단독주택 한 채를 감정가의 35.84%에 취득한다고 해석하면 안 됩니다. 낙찰자는 조재호의 공유지분 1/3을 취득하는 구조이며, 나머지 공유관계가 그대로 남습니다. 게다가 매각물건명세서에는 특별매각조건으로 공유자우선매수권을 1회로 제한한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32131 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 중흥동 70-3 · 광주광역시 북구 와우로19번길 13-1 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 소유관계 | 조경이 3분의 1 · 조서덕 3분의 1 · 조재호 3분의 1 |
| 매각대상 | 지분매각 · 매각 지분 3분의 1 · 일괄매각 · 제시외 건물 및 지상 수목 포함 |
| 토지 | 대 142.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 651,500원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 67,674,110원 / 24,254,400원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠메이드대부 유한회사 / 109,134,362원 |
| 매각기일 | 2026.05.13 |
① 권리 흐름 — 인수액보다 ‘공유지분’이 핵심
자료상 말소기준은 2025.02.21. 접수된 조재호 지분 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.07.22. 접수된 조서덕 지분의 삼성카드 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 35.84%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 회차 최저가는 24,254,400원으로 감정가 67,674,110원의 35.84%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 권리분석상 실질취득액도 24,254,400원입니다.
하지만 이 사건에는 같은 물건의 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 특히 대상이 전체 소유권이 아닌 1/3 공유지분이고 이미 4회 유찰되었다는 사실은, 일반적인 완전 소유권 물건과 다른 환금성·처분 난도를 가격 판단에 함께 반영해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,254,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 836,579원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 엠메이드대부 유한회사 | 109,134,362원 | 23,417,821원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 삼성카드주식회사 | 109,134,362원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 218,268,724원, 예상 배당액은 23,417,821원, 미배당액은 194,850,903원입니다. 이 미배당액은 배당 부족분이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 특수조건 — 공유자우선매수·제시외 건물
- 지분매각. 매각 지분은 3분의 1입니다. 낙찰자는 부동산 전체 소유권이 아니라 공유지분을 취득합니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건으로 공유자우선매수권 행사는 1회로 제한되어 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함되며 매각 지분은 3분의 1입니다.
- 지상 수목. 지상 수목도 매각에 포함되며 매각 지분은 3분의 1입니다.
- 인접지 소재 제시외 건물. 제시외 건물 중 목록2-7은 본건 토지 인접지인 광주 북구 중흥동 785-60, 지목 도로에 소재하는 것으로 목측되었습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 효동초등학교 북동측 인근이며, 주위는 단독주택과 아파트단지 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층건물로, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 샤시창호 등입니다.
- 설비. 급배수시설과 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 대 142.0㎡, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 환금성. 4회 유찰된 공유지분 물건으로, 완전 소유권 단독주택과 동일한 매수층을 전제로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 재확인. 이번 사건의 핵심은 전체 매각이 아니라 3분의 1 공유지분 매각이라는 점입니다.
- 공유자우선매수권. 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성과 특별매각조건의 1회 제한 내용을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 특정 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위. 매각 포함 제시외 건물과 인접지에 소재하는 것으로 목측된 목록2-7의 위치·경계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공유관계 출구. 낙찰 뒤에도 다른 공유자 지분이 남는 구조이므로 공유물 사용·처분·정리 방안을 입찰 전에 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 35.84%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 1/3 지분이라는 구조를 먼저 보라”
이 물건의 권리상 인수액은 0원입니다. 그러나 그것만으로 단순하고 안전한 주택 경매라고 보기는 어렵습니다. 감정가 67,674,110원에서 4회 유찰돼 최저가가 24,254,400원까지 내려왔지만, 낙찰자가 취득하는 것은 전체 단독주택이 아니라 1/3 공유지분입니다. 공유자우선매수권, 제시외 건물, 다른 공유자와의 공동소유 관계가 모두 남아 있습니다.
또한 최근 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 없지만, 지분 구조와 환금성이 가격보다 더 중요한 물건”으로 보는 것이 적절합니다. 4회 유찰이라는 결과 역시 낮은 최저가만 보지 말고 공유지분의 처분 난도와 입찰 경쟁 구조를 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
