광주지방법원 2025타경32191. 전라남도 나주시 이창동 173-29, 도로명주소 금영로 10의 단독주택 + 토지입니다. 감정평가상 이용상태는 주택이고, 토지는 224.0㎡의 대지입니다. 소유자는 최사녀로 1999.08.11 소유권이전 등기가 되어 있으며, 현재 경매는 채권자 박군자의 청구금액 49,999,996원에 따른 강제경매입니다.
등기부에 근저당이나 압류가 별도로 잡혀 있지 않고 데이터상 말소기준은 2025.04.09 강제경매개시결정입니다. 등기만 보면 단순해 보이지만, 이 사건의 난도는 등기부 바깥에서 올라갑니다. 현황조사·매각물건명세서에 등장하는 박군자의 전입일이 1980.04.22로 매우 빠르고 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 배당계산의 인수 0원을 그대로 매수인의 최종 인수 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 이창동 173-29 · 전라남도 나주시 금영로 10 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태 주택 |
| 토지 | 224.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 최사녀 · 1999.08.11 소유권이전 · 1999.08.02 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 242,166,630원 / 55,547,200원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박군자 / 49,999,996원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
등기부상 소유권이전 뒤 별도 근저당은 없고, 2025.04.09 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있습니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에는 박군자가 등장합니다. 전입신고일은 1980.04.22로 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.
| 이름 | 점유·사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박군자 | 알수없음 | 1980.04.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 매각조건·물적 리스크 — 싸게 보이는 이유를 먼저 확인
- 일괄매각. 토지와 주택을 함께 매각하며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 타인 점유. 목록1 토지 일부는 타인이 일부 점유 중으로 기재되어 있습니다.
- 지적경계. 목록1 토지의 지적경계가 불분명하여 측량 필요로 기재되어 있습니다.
- 인접지 걸침. 제시외 건물 일부가 인접지인 나주시 이창동 173-12번지에 걸쳐 있습니다.
- 건축물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,547,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,399,850원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 박군자 | 49,999,996원 | 49,999,996원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,147,354원 |
현재 회차 55,547,200원 가정에서는 신청채권자 박군자의 49,999,996원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 4,147,354원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 박군자의 임차보증금 자체가 미상이므로 실제 인수위험은 별도 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 23% | 55,547,200원 | 49,999,996원 | 0원 | 4,147,354원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 18% | 44,437,760원 | 43,237,880원 | 6,762,116원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 15% | 35,550,208원 | 34,510,304원 | 15,489,692원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 이창동 소재 영산포여자중학교 남동측 인근으로, 근린생활시설과 주택이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 224.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방이며 도로접면은 광대로한면입니다. 공시지가는 479,700원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 주거환경개선지구·배수구역·가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물 이용상태는 주택이며 토지이용상황은 상업용으로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박군자 임대차 원본 확인. 전입일 1980.04.22, 보증금·확정일자 미상입니다. 임대차계약서·점유관계·배당요구 여부를 확인해 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
- 신청채권자와의 관계 확인. 임차인 박군자와 신청채권자 박군자가 동일한 이름이므로 관계인 여부와 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 측량 선행. 토지 지적경계가 불분명하여 측량 필요로 기재되어 있습니다. 낙찰 전 실제 경계와 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 인접지 침범 확인. 제시외 건물 일부가 나주시 이창동 173-12번지에 걸쳐 있으므로 위치·면적·사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 타인 점유 확인. 목록1 토지 일부를 타인이 일부 점유 중입니다. 인도 가능성과 점유 근거를 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 모델상 매수인 인수는 0원이지만 임차보증금 미상 위험과 당해세·최우선변제 가능성은 별도 검토 대상입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘미확정 비용’이 먼저다
이 물건은 6회 유찰돼 최저가가 55,547,200원, 감정가의 22.94%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 박군자는 말소기준보다 훨씬 앞선 1980.04.22 전입자이면서 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상이며 매수인 인수액도 아직 확정할 수 없습니다.
여기에 목록1 토지 일부의 타인 점유, 불분명한 지적경계, 제시외 건물 일부의 인접지 걸침까지 겹칩니다. 배당계산상 현재 회차에서 신청채권은 전액 충족되지만, 그것만으로 임차보증금 문제까지 해결됐다고 볼 수는 없습니다. 먼저 임차관계와 측량·점유범위를 확정한 뒤, 그 결과를 포함한 실질취득비용으로 판단해야 하는 물건입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 위험을 할인해서는 안 됩니다.
