인천지방법원 2023타경550806. 인천 서구 오류동 인천표면처리센터 공장동 7층 718호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류됐지만, 감정평가 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 1,801,750,000원에서 8회 유찰돼 최저매각가는 103,866,000원, 감정가의 약 5.8%까지 내려왔습니다.
그러나 최저가가 크게 낮아졌다는 사실은 곧바로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 동일 물건이나 인근 유사 물건의 실거래 자료가 없어 현재 최저가를 시장가치와 직접 비교할 근거가 없고, 공장형 집합건물은 설비·용도·점유관계·인접 호실과의 구조적 관계를 함께 확인해야 합니다. 소유자 문명수의 2023년 거래가액은 1,081,954,800원이지만, 이 금액 역시 현재 시세를 대신하는 자료는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경550806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가람로 14, 7층 718호 (오류동, 인천표면처리센터 공장동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) · 지상 8층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 문명수 (2023.07.25. 소유권이전 · 거래가액 1,081,954,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,801,750,000원 / 103,866,000원 (8회 유찰 · 감정가의 5.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,009,819,629원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 등기 발급일 | 2026.07.05 |
| 매각 특수조건 | 일괄매각 · 에폭시 코딩 설비 1식 포함 · 제시외 건물 포함 · 719호로 이동 가능한 통로 소재 |
① 권리 흐름 — 과거 공동담보는 말소, 현재 기준권리는 재확인
등기 흐름을 순서대로 보면 2017년과 2018년에 설정된 다수의 공동담보 근저당은 각각 2018년과 2019년에 말소됐습니다. 2019년 광주북부새마을금고 근저당, 2020년 75,000,000,000원 근저당도 후속 말소기재가 있고, 2021년 설정된 7,680,000,000원 근저당 역시 2023년 소유권이전 직전에 일부포기·말소기재가 있습니다.
현재 등기상 근저당 수는 2건이며, 문명수의 소유권 취득일인 2023.07.25. 설정된 농협은행 근저당 1,196,400,000원과 2023.08.10. 설정된 한국토지신탁 근저당 129,834,576원입니다. 따라서 등기 흐름만 놓고 보면 2023.07.25. 농협은행 근저당을 현재의 말소기준권리로 보는 것이 자연스럽습니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 94.2% 하락했지만 ‘시세 할인율’은 아니다
최저매각가 103,866,000원은 감정가 1,801,750,000원보다 1,697,884,000원 낮고, 감정가의 약 5.8%입니다. 소유자의 2023년 거래가액 1,081,954,800원과 비교해도 약 9.6% 수준입니다.
| 비교 항목 | 금액 | 현재 최저가 비율 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,801,750,000원 | 5.8% |
| 2023년 소유권 거래가액 | 1,081,954,800원 | 9.6% |
| 현재 최저매각가 | 103,866,000원 | 100.0% |
| 계산상 실질취득 | 103,866,000원 | 인수 0원 |
감정가와 과거 거래가액은 참고 기준일 뿐 현재 실거래 시세가 아닙니다. 현장 설비의 존치·가동 여부와 공장형 집합건물의 실제 거래 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 계산상 예상배당표 (매각가 103,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,254,124원 |
| 1. 산은캐피탈 근저당 | 2,600,000,000원 | 101,611,876원 |
| 신청채권 · 농협은행 | 1,009,819,629원 | 0원 |
| 전체 채권 | 203,350,135,193원 | 101,611,876원 |
| 계산상 미배당 | - | 203,248,523,317원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 계산표는 매각대금 전액을 집행비용과 산은캐피탈에 배분합니다. 그러나 산은캐피탈을 포함한 2017년 공동담보 근저당에는 2018.03.21. 말소기재가 있으므로, 실제 배당예측으로 사용하기 전에 권리 순위를 다시 산정해야 합니다.
④ 매각 특수조건 — 설비·제시외 건물·719호 통로
- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계 및 기구인 에폭시 코딩 설비 1식이 매각 대상에 포함됩니다.
- 제시외 건물. 감정평가 사진에 표시된 제시외 건물이 함께 포함됩니다. 현황·면적·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 인접 호실 연결. 718호에서 인접한 719호로 이동 가능한 통로가 있습니다. 통로의 경계, 폐쇄 가능성, 사용 주체와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 공장형 이용. 사건상 근린시설로 분류됐으나 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용 목적이 해당 용도와 맞는지 검토해야 합니다.
- 설비 가치. 설비가 일괄매각되더라도 현재 존치 여부, 가동 상태, 철거·이전 가능성은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 푸른나래공원 북서측 인근으로, 주변에는 공업용 부동산·창고시설·아파트형 공장·근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 25m~30m 대로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물의 7층이며, 공동 위생·급배수·승강기·화물용승강기·주차장·옥내소화전·화재탐지설비가 있습니다.
- 관리상태. 감정평가상 관리상태와 교통·주위환경은 보통으로 평가됐고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역에 속합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 23,146.9㎡, 공시지가는 841,400원/㎡이며 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 공장형 집합건물이고 8회 유찰됐습니다. 주거용 집합건물보다 수요층이 제한적일 수 있으므로 실제 임대·매매 가능성을 현지 중개업소와 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재산정. 2017년 산은캐피탈을 기준으로 한 계산과 후속 말소등기가 충돌합니다. 현재 존속하는 농협은행·한국토지신탁 근저당을 기준으로 원본 권리 순위를 다시 작성해야 합니다.
- 공동담보목록 확인. 과거 근저당이 다수 호실을 공동담보로 설정한 구조이므로 각 공동담보목록과 해당 호실의 말소·일부포기 범위를 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 인수되는 권리, 법정지상권·유치권 주장, 점유관계가 추가로 기재됐는지 원본을 확인해야 합니다.
- 719호 통로 실측. 통로 위치와 폭, 벽체 복구 가능성, 소방·피난 동선, 719호 점유자의 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 확인. 에폭시 코딩 설비 1식의 존치·가동·소유관계·철거비용과 공장 및 광업재단저당법 목록을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물의 구조·면적·허가 여부와 향후 철거 또는 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차인 신고가 없더라도 실제 영업자·사용자·설비 관리자가 있는지 확인하고 명도 대상과 비용을 산정해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가의 5.8%라는 비율만 보지 말고 동일 센터와 인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 사례를 별도로 조사해야 합니다.
- 용도 적합성. 근린시설 분류와 공부상 공장 용도가 함께 나타나므로 입주 가능 업종과 산업단지·지식산업센터 관리규정을 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 숫자보다 확인되지 않은 구조가 더 크다”
최저가 103,866,000원, 감정가의 5.8%, 계산상 인수 0원이라는 숫자만 보면 강한 할인물건처럼 보입니다. 그러나 실거래 시세가 없고, 이미 8회 유찰됐으며, 공장형 집합건물에 설비와 제시외 건물이 일괄 포함되고 719호 연결 통로까지 존재합니다.
무엇보다 배당 계산이 이미 말소된 2017년 산은캐피탈 근저당을 선순위로 두는 반면, 등기상 현재 존속 근저당은 2023년 농협은행과 한국토지신탁 2건으로 나타납니다. 신청채권자인 농협은행의 계산상 배당액이 0원으로 표시되는 것도 이 불일치를 그대로 보여줍니다. 가격은 매우 낮지만 권리 기준과 물리적 경계가 아직 정리되지 않은 확인형 물건입니다. 이 사건은 “얼마에 받을까”보다 먼저 “정확히 무엇을 어떤 권리 상태로 받는가”를 확정해야 합니다.
