광주지방법원 2025타경32334. 광주 남구 월산동 978-4의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정가 40,686,267원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가가 14,582,000원입니다. 표면상 가격은 크게 낮아졌지만, 권리관계는 일반적인 후순위 담보권 정리형과 다릅니다. 등기부상 2024.04.08 접수된 갑구 7번 소유권일부이전은 말소기준권리 이전 권리로 남아 있고, 등기부상 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 따라서 낮아진 최저가보다 먼저 공유지분 및 권리승계 구조를 확인해야 합니다.
또한 현황조사 및 매각물건명세서에는 김인순과 김찬이 점유관계에 등장하며, 각각 전입신고가 말소기준권리 이전으로 기재되어 대항력 있음으로 표시되어 있습니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 미상이라 인수액을 금액으로 확정할 수 없습니다. 특히 임차인 김인순은 현재 공유자 중 한 명이고, 김찬 역시 과거 공유지분 관계가 확인되므로 일반적인 제3자 임차인과 같은 방식으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32334 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 월산동 978-4 |
| 도로명주소 | 광주광역시 남구 수박등로47번길 22 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 소유자 | 김대원 9분의 2 · 김삼 9분의 2 · 김인순 9분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 40,686,267원 / 14,582,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 동양자산관리대부 주식회사 / 14,026,929원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 특별매각조건 | 지분매각, 공유자우선매수권 1회로 제한 · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 권리와 지분 구조가 핵심
이 사건에서 현재 경매개시결정은 2025.03.18 갑구 9번입니다. 그러나 그보다 앞선 2024.04.08 갑구 7번 소유권일부이전은 등기부상 소멸되지 않고 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 따라서 단순한 후순위 권리 소멸형으로 보기는 어렵습니다.
반면 2023.09.19·2023.09.27의 가처분은 등기부상 이미 말소되었고, 2024.04.16의 8번 강제경매개시결정 역시 등기부상 이미 말소되었습니다. 2025.03.18의 9번 강제경매개시결정은 현재 사건과 연결되어 있고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 보증금이 미상
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 메모 |
|---|---|---|---|---|
| 김인순 | 1981.06.17 | 있음 | 미상 | 등기부상 권리자/채무자와 동일 · 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 |
| 김찬 | 2017.08.02 | 있음 | 미상 | 등기부상 권리자/채무자와 동일 · 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 |
③ 예상배당표 (매각가 14,582,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 4.5% 추정) | - | 662,476원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 동양자산관리대부 주식회사 | 14,026,929원 | 13,919,524원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 662,476원이 추정되고 신청채권자 배당액은 13,919,524원으로, 청구액 14,026,929원 중 107,405원이 미배당으로 남는 구조입니다. 소유자 교부금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다.
④ 5·6회 유찰 시 시나리오
| 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 비율 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 14,582,000원 | 35.84% | 13,919,524원 | 107,405원 |
| 5회 유찰 시 | 11,665,600원 | 28.67% | 11,055,619원 | 2,971,310원 |
| 6회 유찰 시 | 9,332,480원 | 22.94% | 8,764,495원 | 5,262,434원 |
유찰이 더 진행되면 최저가는 11,665,600원, 9,332,480원까지 내려갑니다. 그러나 등기부상 인수 가능 권리와 대항력 있는 점유자의 보증금 미상 문제는 최저가 하락과 별개이므로, 회차가 낮아질수록 무조건 유리해진다고 볼 수는 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모
- 입지. 광주광역시 남구 월산동 소재 “월산아파트” 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 정비된 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 2-가)는 1층 주택, 지하실 점포로 이용 중이며, 일련번호 2-나)는 변소로 이용 중입니다.
- 건물. 일련번호 2-가)는 시멘벽돌조 슬라브지붕 단층 건물이고, 일련번호 2-나)는 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 도시지역 · 제1종일반주거지역 · 소로2류(폭 8m~10m) 접합이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 하자·기타. 위반건축물 사항은 없고, 기타 참고사항은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 일괄매각 및 지상 제시외 건물·수목 매각 제외 조건은 따로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 조건 확인. 이 사건은 지분매각이며 공유자우선매수권이 1회로 제한되는 특별매각조건이 있으므로, 입찰 전 매각조건을 정확히 확인해야 합니다.
- 인수 가능 권리 확인. 갑구 7번은 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 표시가 있으므로 등기부 원본과 관련 확정판결·이전등기 내용을 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 김인순·김찬은 대항력 있음으로 표시됐지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서 보완 및 실제 점유·임대차관계를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 두 점유자는 등기부상 권리자·채무자와 동일한 이름으로 확인되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있습니다.
- 제시외 건물·수목 확인. 목록별 제시외 건물 및 수목은 매각 제외 조건이 있으므로 현장과 감정평가 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 회차 전략. 현재 최저가는 14,582,000원이며 5회·6회 유찰 시 각각 11,665,600원·9,332,480원입니다. 다만 가격 하락보다 권리·점유 리스크 확인이 우선입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 점유관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 싸도 실질취득은 따로 계산해야 한다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 장점은 4회 유찰로 감정가의 35.84%까지 낮아진 가격입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 그 가격에 무엇이 따라오는지를 확인하는 것입니다. 말소기준 이전의 갑구 7번 소유권일부이전이 매수인 인수로 표시되어 있고, 대항력 있음으로 표시된 점유자 2명의 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 14,582,000원이라는 최저가만으로 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
특히 이 사건은 지분매각과 공유자우선매수권 1회 제한이라는 특별매각조건까지 있어 일반적인 단독소유 아파트 경매보다 권리·매각조건 확인의 비중이 큽니다. 결론적으로 가격은 충분히 내려왔지만, 지금은 “싸다”보다 “무엇을 인수하는가”를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
