광주지방법원 2025타경32396. 전라남도 화순군 화순읍 향청리 65-4에 위치한 건물 및 토지의 임의경매 사건입니다. 물건종류는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 목조 시멘트기와지붕 단층으로 조사되었으며, 토지면적은 269.0㎡입니다.

현재 소유자는 김태진으로, 2022.01.26 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 해 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 근저당채권이 한국주택금융공사로 이전되었습니다. 한국주택금융공사는 2025.03.26 임의경매개시결정의 채권자로 등재되어 있습니다.

최저매각가는 감정가의 28.67% 수준입니다. 그러나 이것은 감정가와 현재 최저가의 비율이지, 실제 시장가격에 대한 할인율은 아닙니다. 반복 유찰의 원인과 건물·토지의 현실적인 거래 가능성을 확인하는 것이 이번 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2022.11.30 접수된 을구 9번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 110,000,000원이며, 공동담보로 향청리 65-4 토지가 기재되어 있습니다.

이 근저당권은 2025.03.12 한국주택금융공사로 이전되었습니다. 또한 2023.03.24 설정된 을구 11번 근저당권 55,000,000원도 이후 한국주택금융공사로 채권자 변경이 기재되어 있습니다. 따라서 최초 근저당권 설정자인 우리은행과 현재 권리자를 구분하여 배당관계를 검토해야 합니다.

말소기준권리 이후의 을구 11번 근저당, 서민금융진흥원의 가압류 2건, 원충규 가압류, 국민행복기금 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이전에 설정되었던 천운농업협동조합·화순신용협동조합· 광주중부신용협동조합·하남농업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다.

② 임차인·점유관계 — 전입은 후순위, 계약관계는 미상

현황조사와 매각물건명세서에는 한경선의 전입 사실이 확인됩니다. 전입일은 2023.08.25로, 말소기준권리 설정일인 2022.11.30보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 앞서는 대항력이 인정되지 않습니다.

한경선의 보증금과 확정일자는 확인되지 않으며, 실제 임대차계약의 존재 및 이용관계도 명확하지 않습니다. 전입일만으로 선순위 대항력을 인정할 근거는 없지만, 이를 곧바로 점유자 부재 또는 명도 부담이 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 5회 유찰을 할인율로 오해하지 말 것

감정가 346,311,260원이었던 물건의 현재 최저매각가는 99,295,000원입니다. 5회 유찰된 결과 감정가의 28.67% 수준까지 내려왔습니다.

가격 차이는 크지만 건물 상태, 토지 형상, 제시외 건물, 일반상업지역의 활용도와 실제 거래가능가격을 함께 확인하지 않으면 저평가 여부를 판단하기 어렵습니다. 특히 감정상 이용상태가 단독주택인 물건은 아파트의 동일 평형 거래처럼 단순 비교하기 어렵습니다.

각 회차의 금액은 최저매각가로 매각되는 경우를 가정한 시나리오입니다. 실제 낙찰가와 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,295,000원 가정)

최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,187,310원을 제외한 97,107,690원이 을구 9번 근저당에 배정됩니다. 그 밖의 후순위 근저당과 가압류 채권은 배당받지 못하는 것으로 추산되어, 전체 채권 미배당액은 109,684,239원입니다.

다만 미배당 채권액과 매수인이 인수하는 금액은 다릅니다. 말소기준권리 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조이므로, 이 배당계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.

집행비용 및 배당은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 채권잔액·배당요구·승계권리와 집행비용에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 화순군 화순읍 향청리 소재 화순성당 서측 인근입니다. 주변은 주택과 상가가 혼재하는 지역으로, 주위환경은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 목조 시멘트기와지붕 단층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 타일, 내벽은 벽지, 바닥은 장판, 창호는 목재 및 알루미늄새시 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 일반 급·배수설비와 유류보일러에 의한 난방설비를 갖춘 것으로 조사되어 있습니다. 사용가능 여부와 보수 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 면적 269.0㎡, 지목 대, 토지이용상황은 단독입니다. 지형은 완경사, 형상은 자루형, 도로접면은 세로한면(가)로 표시되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 개발촉진지구·폐광지역진흥지구, 가축사육제한구역 및 요셉유치원 관련 절대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 387,200원/㎡입니다. 공시지가는 실제 매매가격과 구분하여 판단해야 합니다.
• 환금성. 일반상업지역의 토지라는 점과 단독주택으로 이용 중인 건물의 상태를 함께 평가해야 합니다. 자루형 토지와 제시외 건물, 반복 유찰 이력 등을 고려하면 실제 매수수요 및 매각가능가격에 대한 별도 검증이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 한경선 확인. 2023.08.25 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계는 미상입니다. 점유 상태·계약관계·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 매각 포함이 명시되어 있습니다. 포함되는 건물의 범위와 상태, 건축물대장 및 현황을 대조해야 합니다.
• 권리 승계 확인. 을구 9번과 11번 근저당권의 한국주택금융공사 승계 내역을 확인하고 실제 배당채권자와 잔여 채권액을 검토해야 합니다.
• 유찰 원인 파악. 현재 5회 유찰 상태입니다. 건물 노후, 토지 이용 제약, 점유 및 시장수요 문제 등 반복 유찰의 원인을 파악한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
• 토지 활용도 확인. 자루형·완경사 지형 및 도로접면 조건, 일반상업지역의 건축 가능성, 절대보호구역과 기타 규제의 영향을 확인해야 합니다.
• 건물 하자 확인. 목조 건물의 지붕, 누수, 균열, 부식, 난방설비와 급·배수설비 등의 실제 상태를 점검해야 합니다.
• 실거래 및 환금성 확인. 감정가 대비 낮은 가격만을 기준으로 입찰하지 말고, 주변의 유사 단독주택·토지 거래사례와 현실적인 재매각 가능금액을 비교해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건축물대장과 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 28.67% ≠ 시세의 28.67%”

이 사건의 눈에 띄는 숫자는 5회 유찰과 최저매각가 99,295,000원입니다. 감정가 346,311,260원에 비하면 큰 폭으로 내려온 가격입니다. 그러나 그 차이를 곧바로 투자수익이나 안전마진으로 해석해서는 안 됩니다.

권리상으로는 2022년 우리은행 근저당권이 말소기준이 되어 후순위 등기권리가 소멸하는 구조입니다. 한경선의 전입도 말소기준권리 이후이므로 확인된 전입일 기준 선순위 대항력은 인정되지 않습니다. 예상 인수액은 0원이지만, 보증금과 실제 점유관계가 미확인인 점은 별도 조사사항입니다.

또한 매각대상에 제시외 건물이 포함되고, 감정상 이용상태가 단독주택인 만큼 건물의 물리적 상태와 토지 활용성이 가격 판단에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 한국주택금융공사로 이전된 근저당권의 실제 배당관계도 확인해야 합니다.

결론은 권리 구조는 비교적 정리되어 있지만, 점유·배당·현장 상태는 확인이 필요하고, 가격 메리트는 아직 확정할 수 없다는 것입니다. 5회 유찰의 이유와 현실적인 거래가능가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 접근이 적절합니다.