광주지방법원 2025타경32396. 화순읍 향청리 65-4, 도로명 진각로 98-1 소재 부동산으로 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 269.0㎡의 대지이며, 건물은 목조 시멘트기와지붕 단층 구조입니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
등기 흐름의 핵심은 2022년 11월 30일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 110,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당 55,000,000원, 서민금융진흥원·원충규·국민행복기금의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32396 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 화순읍 향청리 65-4 · 전라남도 화순군 화순읍 진각로 98-1 |
| 사건 분류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 구조 | 목조 시멘트기와지붕 단층 · 몰탈위 페인팅·타일 외벽 · 벽지 내벽 · 장판 바닥 · 목재·알루미늄새시 창호 |
| 토지 | 269.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김태진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 346,311,260원 / 124,118,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 151,511,992원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
말소기준인 을구 9번 우리은행 근저당권은 2025.03.12 한국주택금융공사로 근저당권이 이전되었습니다. 이는 별개의 후순위 부담을 새로 만드는 것이 아니라 기존 근저당권의 권리승계입니다. 2025.03.26 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한경선 | 2023.08.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
한경선의 전입신고일 2023.08.25는 말소기준일 2022.11.30보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 실제 점유·사용관계 역시 알 수 없는 상태이므로, 매각물건명세서와 현장 확인을 통해 보증금·점유범위를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 346,311,260원, 현재 최저매각가는 124,118,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 35.84%입니다. 다음 회차 시나리오는 99,294,400원, 그 다음은 79,435,520원으로 내려갑니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 실거래를 직접 비교할 수 있는 유형이 아니라 단독주택과 토지를 함께 보는 물건입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체가 시장이 감정가격과 물건 특성에 보수적으로 반응했다는 신호로 해석할 필요가 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 35.84% | 124,118,000원 | 121,580,348원 | 85,211,581원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 28.67% | 99,294,400원 | 97,107,101원 | 109,684,828원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 22.94% | 79,435,520원 | 77,605,681원 | 129,186,248원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 124,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,537,652원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 주식회사우리은행 | 55,000,000원 | 11,580,348원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,699,993원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,352,193원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 원충규 | 11,623,333원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 14,116,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 206,791,929원 중 현재 시나리오 예상배당은 121,580,348원, 미배당은 85,211,581원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.0% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다. 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화순성당 서측 인근이며 주변은 주택 및 상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 269.0㎡ 대지, 일반상업지역이며 완경사·자루형 토지이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 개발촉진지구·폐광지역진흥지구·가축사육제한구역·절대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 목조 시멘트기와지붕 단층으로 일반적인 급·배수설비와 유류보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 공시지가. 387,200원/㎡입니다.
- 매각범위. 토지·건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 한경선은 말소기준보다 늦게 전입해 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않았습니다.
- 점유관계 확인. 임차인의 점유 부분과 사용관계가 확인되지 않으므로 현장조사와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함되는 사건이므로 실제 현황·면적·이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 조건. 자루형·완경사·세로한면(가) 조건이 실제 활용성과 환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 35.84%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 건물 상태와 토지 가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
권리구조만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2022.11.30 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 한경선 역시 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 이 사건의 난점은 권리보다 가격과 물건성입니다. 이미 4회 유찰되어 최저가가 124,118,000원까지 내려왔지만, 단독주택·토지의 실제 가치와 환금성을 실거래 기준으로 직접 검증하지 않은 채 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다. 게다가 보증금이 확인되지 않은 임차인이 있고 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격은 현장·토지가치 검증 후 판단”입니다.
