33,152,000원
광주지방법원 2025타경32474. 전유면적 19.2584㎡, 지하1층~지상14층 중 11층에 있는 복도식 공동주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 주식회사비피이고, 2021.06.02 거래가액 71,960,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매의 말소기준은 2024.09.11 광산세무서장 처분의 국 압류입니다. 이후 2025.01.09 주예진의 주택임차권등기와 2025.04.14 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기 순서만 보고 “임차권등기가 말소기준 뒤이므로 인수 0원”이라고 끝내면 위험합니다. 주예진의 임대차계약은 2021.03.17부터 시작되고, 점유개시는 2021.04.26로 기재돼 있어 말소기준보다 앞섭니다. 문제는 주민등록일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 대항력을 ‘있다’고 단정할 수도, ‘없다’고 단정할 수도 없습니다. 이 한 가지가 현재 최저가 33,152,000원의 의미를 완전히 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계동 878-4 첨단에이엠-시티스카이하이2차 제11층 제1103호 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 복도식 공동주택(도시형생활주택) · 전유면적 19.2584㎡ · 지하1층~지상14층 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사비피 (2021.06.02 매매 · 거래가액 71,960,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 33,152,000원 (3회 유찰 · 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주예진 / 75,286,019원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준은 2024.09.11 국의 압류입니다. 임차권등기 자체는 2025.01.09로 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하지만, 주예진의 임대차계약·점유는 그보다 훨씬 앞선 2021년입니다. 확정일자는 2021.03.17, 점유개시는 2021.04.26로 확인되나 주민등록일자는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력과 우선변제권의 완성 여부는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 점유 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주예진 건물전부 · 주거(임차권등기) | 73,500,000원 | 점유개시 2021.04.26 확정일자 2021.03.17 | 가능·미상 주민등록일자 확인 안 됨 | 가능·미상 확정일자는 있으나 대항요건 확인 필요 | 승계 없음 실제 임차인 1명 |
② 시세 비교 — 하락장에서는 ‘전체 평균’보다 최근 거래를 봐야 한다
첨단AM-City스카이하이2차는 88세대, 2015.01.20 사용승인된 집합건물입니다. 전유 19.26㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 62,529,166원이지만, 2024년의 68,000,000원~78,000,000원대 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 4건 평균은 54,742,500원이고, 최신 거래는 2025.11 67,470,000원입니다. 최근 가격은 과거 구간보다 -17.6% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전유 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 19.26㎡ | 3 | 67,470,000원 |
| 2025.10 | 19.26㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2025.10 | 19.26㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2025.07 | 19.26㎡ | 14 | 51,500,000원 |
| 2024.09 | 19.26㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2024.06 | 19.26㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2024.05 | 19.26㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2024.03 | 19.26㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2024.03 | 19.26㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 2024.03 | 19.26㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2024.03 | 19.26㎡ | 6 | 50,190,000원 |
| 2024.03 | 19.26㎡ | 13 | 50,190,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 54,742,500원 |
현재 최저가 33,152,000원은 최근 12개월 평균의 60.6%입니다. 숫자 하나만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 이 사건에서는 가격 판단 기준이 둘로 갈립니다. 대항력이 부정되면 현재 최저가가 최근 거래보다 낮은 구간인 것은 맞습니다. 반대로 대항력이 인정되면 실질취득액이 약 73,500,000원 수준이 될 수 있어 최근 12개월 평균 54,742,500원은 물론 최신 거래 67,470,000원보다도 높습니다. 따라서 권리확정 전에는 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 996,736원 |
| 2. 경매개시결정 · 주예진 | 75,286,019원 | 32,155,264원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 청구 75,286,019원 중 32,155,264원이 배당되고 43,130,755원이 미배당으로 남습니다. 계산표상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 임차인의 대항력이 확정되지 않은 상태에서의 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 첨단2동 행정복지센터 남동측 인근으로, 주위는 아파트·오피스텔·각종 상업용 부동산이 혼재하는 중심상가지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 복도식 공동주택(도시형생활주택)이며 전유면적은 19.2584㎡입니다. 2015.01.20 사용승인된 지하1층~지상14층 건물의 11층입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 포함되고, 동측으로 왕복2차선 폭 약 15m 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 1,313,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 88세대·전유 19.2584㎡의 소형 도시형생활주택이며, 실거래는 최근 50,000,000원~67,470,000원 구간이 확인됩니다. 최근 가격 흐름은 과거 대비 -17.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주민등록 원문 확인. 점유개시 2021.04.26만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 주민등록일자와 실제 전입·점유의 연속성을 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 시나리오. 대항력이 인정되면 73,500,000원 보증금이 낙찰가보다 커 실질취득액이 약 73,500,000원 수준이 될 수 있습니다. 이 경우 최근 시세보다 높은 취득이 됩니다.
- 우선변제 순위 확인. 확정일자는 2021.03.17이지만 대항요건 완성 여부가 확인되지 않아 우선변제권도 확정 판단을 유보해야 합니다.
- 동일인 관계 검증. 임차권자와 경매 신청채권자가 모두 주예진으로 표시됩니다. 임대차계약서·보증금 지급증빙·채권 발생 경위를 대조해야 합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 있어 외부 입찰자는 최고가 낙찰 가능성 자체가 제한될 수 있습니다.
- 관리비. 관리비 미납내역이 있으므로 공용부분을 포함한 실제 체납액을 확인해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 54,742,500원, 최신 거래 67,470,000원, 추세 -17.6%를 기준으로 가격 상한을 검토하고 전체 평균 62,529,166원만으로 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 먼저 볼 것은 대항력이다
현재 최저가 33,152,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 60.6%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 핵심을 놓칩니다. 주예진의 보증금은 73,500,000원이고, 점유개시와 확정일자는 말소기준보다 앞서지만 주민등록일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 대항력이 인정되는 순간 이 사건은 낙찰가가 싸질수록 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 될 수 있으며, 약 73,500,000원은 최근 12개월 평균 54,742,500원과 최신 거래 67,470,000원보다 높습니다.
여기에 전세사기피해자의 우선매수권, 3회 유찰, 최근 시세 -17.6% 하락, 소형 도시형생활주택이라는 조건이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮아서 매력적인 경매”가 아니라 “대항력 여부가 확정되기 전에는 가격을 평가할 수 없는 경매”에 가깝습니다. 권리 확인 결과 대항력이 부정돼 인수 0원이 확정될 때 비로소 33,152,000원의 할인폭이 의미를 갖습니다. 반대로 대항력이 인정되면 최근 시세 이상 실질취득과 우선매수권까지 동시에 부담하게 됩니다.
