광주지방법원 2025타경32499. 광주 북구 운암동 일신2 101동 1507호 아파트입니다. 감정가는 1억1,800만원이고 현재 최저매각가는 4,229만2,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 물건은 임차권등기와 매수인 인수 위험이 함께 확인되는 구조입니다. 등기부 을구 10번 임차권은 최희정 명의로 2024년 6월 21일 등기됐고, 보증금은 1억2,000만원입니다.
더 중요한 점은 배당 구조입니다. 현재 회차 매각가 4,229만2,000원에서 집행비용 약 116만1,256원을 제외한 뒤 임차인에게 4,113만744원이 배당되는 것으로 제시되어 있습니다. 보증금 잔액 7,886만9,256원은 매수인 인수입니다. 즉 최저가만 낮아졌을 뿐, 실제로 부담하는 총액은 1억2,116만1,256원 수준으로 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32499 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1038-1 제101동 제15층 제1507호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 |
| 소유자 | 건이유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 42,292,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권등기와 보증금 인수
현재 등기부에서 핵심은 을구 10번 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 2월 25일, 전입일은 2022년 6월 3일, 점유개시일도 2022년 6월 3일, 확정일자는 2022년 3월 23일로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유/권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최희정 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 120,000,000원 | 有 | 有 | 78,869,256원 |
또 하나의 체크포인트는 임차인 최희정이 2022년 6월 3일 현 소유자인 건이유한회사와 소유권이전의 전 소유자였다는 점이 아니라, 등기부상 임차권자와 과거 소유자가 동일인으로 나타난다는 사실입니다. 매각물건명세서에는 이 점을 반영한 별도 판단이 필요하므로, 실제 임대차관계와 보증금 지급·반환 경위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동일평형 전용 59.82㎡의 최근 실거래 12건을 기준으로 보면 거래가는 80,000,000원~125,000,000원에 형성되어 있고, 최근 12개월 평균은 104,250,000원입니다. 최신 거래는 2026년 3월 14층에서 125,000,000원에 이뤄졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.82㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2026.02 | 59.82㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 2026.02 | 59.82㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 59.82㎡ | 10 | 123,500,000원 |
| 2026.02 | 59.82㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 59.82㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 59.82㎡ | 4 | 91,000,000원 |
| 2025.12 | 59.82㎡ | 14 | 92,000,000원 |
| 2025.12 | 59.82㎡ | 13 | 122,000,000원 |
| 2025.11 | 59.82㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 59.82㎡ | 6 | 97,000,000원 |
| 2025.11 | 59.82㎡ | 15 | 123,500,000원 |
| 평균 | 59.82㎡ | 12건 | 104,250,000원 |
여기서 단순 최저가 42,292,000원을 실거래 평균과 비교하면 40.6%에 불과합니다. 하지만 이 비교는 이 사건에 적합하지 않습니다. 현재 회차의 매수인 인수액이 78,869,256원이므로 낙찰가 + 인수액 = 121,161,256원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균 104,250,000원의 약 116.2%입니다. 따라서 최저가만 보고 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,292,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,161,256원 |
| 1. 임차인 최희정 보증금 (우선변제) | 120,000,000원 | 41,130,744원 |
| 2. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 1억2,000만원 중 4,113만744원이 배당되고 7,886만9,256원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 접근 — 유찰이 깊어져도 인수액이 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 36%) | 42,292,000원 | 78,869,256원 | 121,161,256원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 33,833,600원 | 87,175,405원 | 121,009,005원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 27,066,880원 | 93,820,324원 | 120,887,204원 |
유찰이 추가되면 낙찰가는 더 낮아지지만, 그만큼 배당되지 않는 임차보증금 인수액이 커집니다. 그래서 이 사건은 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 크게 떨어지지 않는 구조입니다. 제시된 세 시나리오의 실질취득은 약 1억2,089만~1억2,116만원으로 비슷합니다. 최저가 인하만으로 투자 메리트가 자동으로 커지는 유형이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 운암동 소재 광주운암초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물로 외벽 몰탈 위 페인팅, 내벽 벽지·타일마감, 새시창이며 위생·급배수·도시가스·난방·소화전·화재탐지·승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트부지로 이용 중이며 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8m 아스팔트포장도로에 접하고 북서측으로 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 운암동 1038-1은 제3종일반주거지역, 소로1류 접합, 상대보호구역 및 절대보호구역 등에 해당하고, 1038-25·1038-26에도 관련 보호구역 및 용도지역이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 일신2는 750세대이며 1991년 3월 22일 준공입니다. 최근 12건 거래가격이 8,000만원~1억2,500만원으로 분산되어 개별 층·상태에 따른 가격 편차가 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 4,229만원이라는 숫자만 보고 접근하지 말고, 현재 회차 인수액 7,886만9,256원을 더해 실질취득 약 1억2,116만원을 먼저 계산하세요.
- 임차권 원본 확인. 을구 10번 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 대조하고, 임대차계약·보증금 지급 및 반환 경위를 확인하세요.
- 동일인 관계 점검. 임차인 최희정과 등기부상 과거 소유자 관계가 나타나므로 가장임차인 여부 또는 특수관계 여부를 원본 자료로 반드시 검토하세요.
- 배당금 확인. 현재 회차 배당은 임차인 41,130,744원, 인수 78,869,256원으로 제시되어 있으므로 실제 집행비용·당해세·최우선변제 여부에 따라 변동 가능성을 점검하세요.
- 유찰 시나리오. 5회·6회 유찰로 최저매각가는 더 내려가지만 인수액이 증가하여 실질취득이 크게 변하지 않습니다. 추가 유찰만으로 가격 메리트가 커진다고 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 자료와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 42% ≠ 실제 취득가 42%”
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가와 임차보증금 인수액의 조합입니다. 현재 최저매각가는 42,292,000원으로 감정가의 35.84%까지 내려왔지만, 임차인 최희정의 보증금 120,000,000원 중 78,869,256원이 매수인에게 인수되기 때문에 실질취득은 약 121,161,256원입니다.
그 금액은 최근 12개월 평균 실거래 104,250,000원을 웃돌고, 최신 거래 125,000,000원과는 근접합니다. 따라서 이 물건을 ‘4회 유찰·최저가 급락’만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 오히려 대항력 있는 임차권과 미배당 보증금 인수 때문에 권리·가격을 동시에 보수적으로 접근해야 합니다. 승부처는 낮은 최저가가 아니라 실제 인수액과 임차권의 진정성, 그리고 최종 실질취득가입니다.
