광주지방법원 2025타경32499. 광주 북구 운암동 일신2아파트의 경매 물건입니다. 현재 소유자는 건이유한회사이며, 등기상 전 소유자 최희정은 보증금 120,000,000원의 주택임차권자로 기재되어 있습니다. 임차권등기는 2024년 6월 21일 접수되었고, 보증기관인 주택도시보증공사가 임차권자의 승계인으로서 경매를 신청한 사건입니다.
일반적인 배당 계산만 보면 최저매각가 118,000,000원에서 집행비용을 공제한 뒤 보증금 전액을 배당하기 어렵습니다. 단순 배당 추정상 부족분은 4,452,000원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 대항력 포기 및 보증금 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 확약이 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 보증금 부족분을 기계적으로 매수인 인수액으로 확정하기보다, 확약의 적용 범위와 유효성을 확인하는 것이 중요합니다.
가격은 별도로 판단해야 합니다. 최저가 118,000,000원은 최근 12개월 평균 104,250,000원보다 높습니다. 최신 거래가 125,000,000원이라는 사실만으로 현재 최저가가 저렴하다고 단정할 수도 없습니다. 또한 사건 정보에는 4회 유찰로 표시되어 있지만 최저가는 감정가의 100%로 기재되어 있어, 실제 회차와 매각조건을 법원 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32499 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1038-1 제101동 제15층 제1507호 도로명주소: 광주광역시 북구 북문대로159번길 39 |
| 물건종류 / 비교면적 | 아파트 · 시세 비교 기준 전용면적 59.82㎡ · 대상 주소상 제15층 제1507호 |
| 소유자 | 건이유한회사 (2022.02.25. 매매, 거래가 130,000,000원 · 소유권이전 접수 2022.06.03.) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
| 단지 정보 | 일신2 · 750세대 · 준공일 1991.03.22. |
① 권리 흐름 — 임차권 확약의 효력이 핵심
등기상 과거의 근저당권과 가압류 등은 이미 말소된 내역이 확인됩니다. 현재 검토의 중심은 최희정 명의의 임차보증금 120,000,000원 주택임차권등기입니다. 전입·점유개시일은 2022년 6월 3일, 확정일자는 2022년 3월 23일이며, 임차권등기는 2024년 6월 21일 접수되었습니다. 자료에는 대항력 및 우선변제권이 있는 임차권으로 기재되어 있습니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 임차권자의 승계인으로서 2026년 9월 10일자 확약서를 제출했다고 명시되어 있습니다. 확약 내용은 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 또한 해당 임차권등기는 보증금이 전액 변제되지 않더라도 매각으로 소멸한다고 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
실제 임차인은 최희정 1명으로 판단합니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 해당 임차권의 승계인으로 확약서를 제출한 주체이며, 별도의 임차인이나 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최희정 | 120,000,000원 | 2022.06.03. | 2022.03.23. | 등기상 대항력 有 확약상 포기 |
우선변제 가능 배당요구 접수 |
HUG 승계인 확약 미전액 변제 시에도 임차권등기 말소 동의 |
임차권등기 및 매각물건명세서에 기재된 내용을 기준으로 정리했습니다. 대항력·우선변제권의 일반적인 권리 상태와 확약에 따른 매수인 인수 효과는 구분하여 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균보다 높다
일신2의 비교면적 59.82㎡에 대한 최근 거래 12건입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 살펴봅니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.82㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2026.02 | 59.82㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 2026.02 | 59.82㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 59.82㎡ | 10 | 123,500,000원 |
| 2026.02 | 59.82㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 59.82㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 59.82㎡ | 4 | 91,000,000원 |
| 2025.12 | 59.82㎡ | 14 | 92,000,000원 |
| 2025.12 | 59.82㎡ | 13 | 122,000,000원 |
| 2025.11 | 59.82㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 59.82㎡ | 6 | 97,000,000원 |
| 2025.11 | 59.82㎡ | 15 | 123,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.82㎡ | 12건 | 104,250,000원 |
최근 실거래 범위는 80,000,000원~125,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 104,250,000원입니다. 현재 최저가 118,000,000원은 평균보다 13,750,000원 높고, 최근 평균의 113.2%입니다. 따라서 현재 가격을 최근 평균 대비 저렴한 매수 기회라고 평가하기 어렵습니다.
최신 거래는 2026년 3월의 125,000,000원입니다. 현재 최저가가 이 거래보다 7,000,000원 낮다는 점은 참고할 수 있지만, 단일 거래만으로 시세 우위를 확정할 수는 없습니다. 최근 거래 12건의 평균을 함께 보면 현재 최저가는 여전히 평균을 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,452,000원 |
| 1. 임차인 최희정 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 115,548,000원 |
| 2. 경매신청채권자 주택도시보증공사(추가배당) | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 추정상 집행비용 공제 후 임차보증금 미배당분은 4,452,000원입니다. 이는 확약이 적용되지 않는 경우를 가정한 이론상 부족분이며, 매수인의 실제 인수액을 확정하는 금액은 아닙니다. 주택도시보증공사는 해당 임차권의 승계인으로 기재되어 있으므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 미적용 계산과 실제 인수는 구분
아래는 제공된 시나리오의 낙찰가와 이론상 부족분을 비교한 것입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 확약이 적용되지 않는다면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않을 수 있습니다.
| 시나리오 | 낙찰가 가정 | 확약 미적용 시 이론상 부족분 | 낙찰가+부족분 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 표기 (4회 유찰·감정가 100%) | 118,000,000원 | 4,452,000원 | 122,452,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 80%) | 94,400,000원 | 27,699,200원 | 122,099,200원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 64%) | 75,520,000원 | 46,239,360원 | 121,759,360원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 운암동 소재 광주운암초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역·규제. 토지이용계획에는 제3종일반주거지역 및 제2종일반주거지역이 함께 기재되어 있으며, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역이 포함됩니다. 대상 토지별 적용 내용을 확인해야 합니다.
- 단지·거래. 일신2는 750세대이며 준공일은 1991.03.22.입니다. 비교면적 59.82㎡ 거래 12건은 80,000,000원~125,000,000원으로 가격 차이가 큽니다. 개별 호수의 층·상태에 따른 차이를 확인해야 합니다.
- 물건 동일성. 대상 주소의 1507호와 감정평가서 구조 설명의 1502호가 일치하지 않습니다. 해당 호수와 비교 대상의 면적·층을 확인하기 전에는 시세 비교 결과를 확정하지 마세요.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 2026.09.10.자 확약서의 원본과 문구를 확인하고, 대항력 포기 및 미전액 변제 시 임차권등기 말소 동의의 효력이 해당 물건에 적용되는지 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 임차권등기의 매각에 따른 소멸 문구와 확약의 적용 범위를 법원 원본으로 대조하세요. 확약 밖의 별도 임차인·점유자가 있는지는 별도로 조사해야 합니다.
- 호수 불일치 해소. 등기사항전부증명서의 1507호와 감정평가서의 1502호 기재가 왜 다른지 확인하고, 실제 입찰 대상이 일치하는지 확정하세요.
- 유찰·최저가 재확인. 4회 유찰 표기와 감정가 100% 최저가 표기가 함께 기재되어 있습니다. 실제 매각 회차와 2026.10.28. 매각기일의 최저가를 법원 공고에서 확인하세요.
- 관계인 임대차 검토. 최희정은 전 소유자이며 매매일과 임대차계약일이 모두 2022.02.25.로 기재되어 있습니다. 가장임차인 여부를 단정하지 말고 매매계약·임대차계약·보증금 지급 및 점유자료를 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기만으로 현재 실제 점유자를 단정할 수 없습니다. 현장조사와 점유관계를 확인하고, 인도 절차 및 협의 필요성을 검토하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 취득비용에 영향을 줄 수 있는 항목을 관리사무소와 관련 서류를 통해 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·확약서·실거래 자료를 서로 대조한 후 입찰가를 정하세요.
맺으며 — 확약은 인수위험을 줄여도 가격을 낮추지는 않는다
이 사건은 임차보증금 120,000,000원이라는 큰 금액만 보고 곧바로 인수위험을 확정해서도 안 되고, 반대로 확약서가 있다는 이유만으로 모든 권리 문제가 해소되었다고 단정해서도 안 됩니다. 매각물건명세서에 기재된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용된다면, 최희정 임차권에 대한 실질 추가 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 그 판단은 원본 확약서와 적용 범위를 확인하는 것이 전제입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 최저가 118,000,000원은 최근 12개월 평균 104,250,000원의 113.2%로 평균보다 높습니다. 최신 거래가 125,000,000원이라는 이유만으로 현재 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 4회 유찰 표기와 최저가 100% 표기의 불일치, 1507호와 1502호의 기재 차이도 남아 있습니다.
권리 판단은 확약의 효력 확인이 우선이고, 가격 판단은 최근 실거래 평균을 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다. 원본 서류로 물건 동일성과 실제 최저가를 확정하기 전에는 입찰을 서두르지 않는 편이 타당합니다.
