광주지방법원 2025타경32636. 화순읍 벽라리의 화순3차서라아파트 301동 105호로, 전용면적은 실거래 대상과 동일한 약 59.99㎡대입니다. 현재 최저매각가는 36,064,000원으로 감정가 80,500,000원 대비 약 45%까지 내려왔고, 이미 3회 유찰됐습니다. 숫자만 보면 상당한 할인입니다.

하지만 이 물건은 대항력 있는 임차인이 확인된 사건입니다. 임차인 최영은은 2018.07.23. 전입했고, 현황조사와 매각물건명세서에 기재돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력은 있으나 인수금액은 현재 미상입니다. 따라서 최저매각가를 낙찰가처럼 단순히 시세와 비교하는 방식은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 인수가 변수

임차인의 보증금이 현재 미상이므로, 낙찰가 36,064,000원에 보증금이 더해지는지를 확정할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우에는 매수인의 실질취득액이 보증금 수준까지 고정될 수 있으므로, 현재 최저가 36,064,000원만을 보고 취득원가를 판단해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 가격은 매력적이지만 ‘실질취득’이 핵심

동일 평형으로 비교되는 최근 12건의 실거래는 2025.06부터 2026.03까지 확인되며, 최근 12개월 평균은 86,166,666원, 최신 거래는 2026.03 80,000,000원입니다. 최저매각가 36,064,000원 자체는 최근 12개월 평균의 41.9%에 해당합니다.

실거래 범위는 55,000,000원~100,000,000원이고 최신 거래는 80,000,000원입니다. 최저매각가 36,064,000원은 실거래 평균보다 낮지만, 이 물건은 보증금 미상인 대항력 임차인이 있으므로 이 차액이 그대로 투자수익이나 안전마진이 되는 것은 아닙니다. 실질취득액을 보증금까지 반영한 뒤 시세와 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 36,064,000원 가정)

현재 회차의 채권 총 청구액은 162,595,068원이고 예상 총 배당액은 35,014,848원입니다. 미배당액은 127,580,220원이며, 위 배당 계산에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 관련 우선순위와 조세채권에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 임차인 리스크는 남는다

유찰이 추가되면 매각가는 28,851,200원, 23,080,960원으로 더 내려갑니다. 그러나 임차인 최영은의 대항력은 가격 하락과 무관하게 남아 있습니다. 따라서 회차가 내려갈수록 무조건 좋아지는 물건이 아니라, 임차보증금 확인 여부에 따라 경제성이 달라지는 물건입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 전라남도 화순군 화순읍 벽라리의 화순3차 서라아파트로, 부근은 남평-화순읍간 지방도변을 따라 물류창고·판매시설·체육시설·주상나지 등으로 형성된 다소 한산한 지역입니다.
• 교통. 왕복 4차선 지방도변에 위치하고 인근 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 단지. 서라3은 420세대이고 사용승인일은 1996.05.06입니다.
• 도로·토지. 북측 왕복 4차선 포장도로 및 서측·남측 소로한면에 접하고 있으며, 토지는 평지·부정형입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역 및 제3종일반주거지역, 개발촉진지구·폐광지역진흥지구·가축사육제한구역·문화재보호구역기타 등이 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 없습니다. 급배수·위생·난방·도시가스·승강기설비가 되어 있습니다.
• 임대관계. 현장 조사 당시 이해관계인 부재 등으로 임대 여부는 미상으로 조사됐으나, 별도 임차인 조사에서는 최영은이 확인됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금부터 확인. 최영은의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서 보완 내용과 임차인 관련 서류를 우선 확인해야 합니다.
• 실질취득으로 판단. 낙찰가 36,064,000원만을 기준으로 시세 대비 할인율을 계산하지 말고, 매수인 인수 여부와 금액을 반영한 총 취득원가로 판단해야 합니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기 피해자의 우선매수권이 기재돼 있어 외부 응찰자에게 일반적인 경쟁구도와 다르게 작동할 수 있습니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 기재돼 있어 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
• 3회 유찰의 의미. 현재 가격은 감정가 대비 45%까지 하락했지만, 계속되는 유찰은 가격뿐 아니라 환금성과 권리·점유 부담을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
• 소유자·점유 관계 확인. 임대 여부는 현장조사상 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자와 명도 관계를 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임차인 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 싸지만, 실질취득은 아직 모른다”

이 물건은 감정가 80,500,000원에서 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 36,064,000원까지 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 평균 86,166,666원, 최신 거래 80,000,000원과 비교하면 표면적인 가격 할인폭은 큽니다.

하지만 결론을 바꾸는 요소가 있습니다. 2018.07.23. 전입한 최영은의 대항력과 보증금 미상, 그리고 전세사기 피해자 우선매수권입니다. 여기에 국세·지방세 압류 5건까지 있어, 현재 최저가만으로 안전마진을 계산해서는 안 됩니다.

가격은 매력적이지만 권리 리스크는 해소되지 않았습니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 회차를 기다리는 것 자체가 아니라, 임차보증금과 실제 인수범위를 확인한 뒤 실질취득액을 확정하는 것입니다. 그 금액이 확인되기 전까지는 “36,064,000원에 8천만 원대 아파트를 산다”는 식의 판단을 해서는 안 됩니다.