광주지방법원 2025타경32686. 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 384, 도로명주소는 금천면 촌곡본촌길 34-2입니다. 감정가 69,683,000원에서 현재 최저매각가가 24,975,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 등기상 소유자는 노순자, 윤상구, 윤상미, 윤현상 4명의 공유자이고, 토지면적은 347㎡입니다. 감정평가상 현황 이용은 단독주택으로 되어 있으며, 부속건물인 축사는 창고 및 퇴비사 등으로 이용 중입니다.
권리 측면에서는 근저당권이 없고 압류 2건과 강제경매개시결정이 존재합니다. 2025.03.04 윤상구 지분압류가 기준 권리로 계산되어 있고, 이후의 경매개시결정과 윤상미 지분압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 가격을 바로 장점으로 확정하기에는 중요한 현황 문제가 있습니다. 토지상에 등재된 시멘트벽돌조 주택 69.4㎡ 및 시멘트블럭조 창고 62.8㎡가 소재불명으로 기재되어 있어, 현황과 공부의 불일치가 아닌 ‘등재 건물의 소재불명’이라는 별도 확인 포인트가 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32686 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 384 전라남도 나주시 금천면 촌곡본촌길 34-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 · 부속건물인 축사는 창고 및 퇴비사 등으로 이용 중 |
| 토지 | 347㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 노순자 9분의 3 · 윤상구 9분의 2 · 윤상미 9분의 2 · 윤현상 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 69,683,000원 / 24,975,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금천농업협동조합 / 26,816,068원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 인수 위험은 0원, 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 등기상 근저당권은 0건이고, 2025.03.04 윤상구 지분압류, 2025.04.30 강제경매개시결정, 2025.08.19 윤상미 지분압류가 순차적으로 기재되어 있습니다. 계산된 기준 권리는 2025.03.04 윤상구 지분압류이며, 해당 권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 분석 — 감정가의 35.84%까지 내려온 4회 유찰
현재 최저매각가는 24,975,000원으로 감정가 69,683,000원의 35.84%입니다. 4회 유찰을 거쳤고, 5회 유찰 시에는 19,980,000원, 6회 유찰 시에는 15,984,000원까지 내려가는 시나리오가 산출되어 있습니다. 다만 부동산 중개·실거래 비교 자료가 없어, 현재 가격을 별도의 시세 대비 저평가라고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 35.84% | 24,975,000원 | 2,690,618원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 19,980,000원 | 7,595,708원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 15,984,000원 | 11,519,780원 |
③ 예상배당표 (매각가 24,975,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 3.4% 추정) | - | 849,550원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 금천농업협동조합 | 26,816,068원 | 24,125,450원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자에게 24,125,450원이 배당되고 2,690,618원의 미배당이 발생하는 것으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 현황 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 소재 본촌마을 내에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지 등이 소재하는 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 토지. 토지면적 347㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역·제한. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 비행안전제3구역(전술)에 포함됩니다.
- 건물. 현황은 목조 스레트지붕 단층 단독주택과 부속건물인 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 축사로 조사되었으며, 축사는 창고 및 퇴비사 등으로 이용 중입니다.
- 중요 확인사항. 등재된 시멘트벽돌조 주택 69.4㎡와 시멘트블럭조 창고 62.8㎡는 소재불명으로 기재되어 있습니다. 이 부분이 현재 물건의 핵심 확인 포인트입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저가는 24,975,000원으로 감정가의 35.84%입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저평가 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 회차. 현재 4회 유찰 상태이며 5회 유찰 시 19,980,000원, 6회 유찰 시 15,984,000원 시나리오가 산출되어 있습니다.
- 건물 현황. 소재불명으로 기재된 주택 69.4㎡와 창고 62.8㎡의 현황 및 권리관계를 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각이 명시되어 있으므로 토지와 관련 건물·부속건물이 실제로 어떤 범위까지 매각 대상인지 확인하세요.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황 확인을 병행하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·일반건축물대장과 현장 상태를 함께 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “저가 ≠ 안전한 저가”
이 물건은 현재 최저매각가가 감정가의 35.84%까지 내려와 가격 숫자만 보면 상당히 낮아진 상태입니다. 임차인 인수액도 0원으로 계산되어 권리 부담은 비교적 단순합니다. 그러나 이번 물건의 승부처는 가격보다 현황과 공부의 연결관계에 있습니다. 토지 위에 등재된 주택 69.4㎡와 창고 62.8㎡가 소재불명으로 기재되어 있고, 현황은 단독주택과 축사로 이용 중입니다. 4회 유찰의 원인을 가격 하나로만 해석해서는 안 됩니다. 실거래 자료가 없는 만큼 시세 대비 저가라고 단정하기보다, 소재불명 건물의 범위와 일괄매각 대상, 현황 이용상태를 확인한 뒤 현재 24,975,000원과 다음 회차 19,980,000원·15,984,000원을 비교하는 접근이 적절합니다.
