광주지방법원 2025타경32686. 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 본촌마을에 위치한 토지와 주택 관련 경매입니다. 경매상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택이며 부속건물인 축사는 창고와 퇴비사 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 347.0㎡의 대지로, 주변에 단독주택과 농경지가 분포하는 근교 농촌지역입니다.
경매 신청채권자는 금천농업협동조합, 청구액은 26,816,068원입니다. 소유자는 노순자·윤상구·윤상미·윤현상으로 구성된 공유관계이며, 등기상 근저당권 없이 압류와 강제경매개시결정이 이어진 구조입니다. 권리 자체는 비교적 단순하지만, 공유관계와 현황상 건물의 실체를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 384 |
| 도로명주소 | 전라남도 나주시 금천면 촌곡본촌길 34-2 |
| 경매상 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 실제 이용상태 | 단독주택 · 부속 축사는 창고 및 퇴비사 등으로 이용 |
| 토지 | 347.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 |
| 건물 구조 | 목조 스레트지붕 단층 주택 · 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 축사 |
| 소유자 | 노순자 · 윤상구 · 윤상미 · 윤현상 |
| 감정가 | 69,683,000원 |
| 최저매각가 | 19,980,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 | 금천농업협동조합 |
| 청구금액 | 26,816,068원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 후순위 권리 소멸
이 사건의 말소기준으로 분석된 권리는 2025.03.04 접수된 갑구 2번 압류입니다. 윤상구 지분에 관한 압류로, 권리자는 국이며 처분청은 북광주세무서장입니다. 해당 압류와 이후의 강제경매개시결정, 윤상미 지분 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
임차인 조사상 확인된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 전혀 없거나 대항력 문제가 확실히 없다고 단정할 수 없습니다. 현장 점유자, 주민등록 전입, 실제 임대차계약 여부를 확인해야 하며, 미확인 점유자가 발견되면 대항력은 가능·미상으로 판단하는 것이 안전합니다.
② 가격과 현황 — ‘감정가의 29%’가 곧 싼 가격은 아니다
감정가 69,683,000원이었던 물건은 5회 유찰되면서 최저매각가가 19,980,000원까지 하락했습니다. 감정가 대비 28.67%라는 수치는 상당한 하락을 보여주지만, 이는 감정가 대비 비율이지 현재 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 19,980,000원 | 19,220,360원 | 7,595,708원 |
| 6회 유찰 시 | 15,984,000원 | 15,296,288원 | 11,519,780원 |
| 7회 유찰 시 | 12,787,200원 | 12,157,030원 | 14,659,038원 |
회차별 금액은 예상 시나리오이며, 실제 매각기일·최저매각가·배당 결과는 법원 공고와 배당절차에 따라 확인해야 합니다. 미배당액은 신청채권자의 미회수 추정액으로 매수인의 인수액과 다릅니다.
감정평가상 현재 이용 중인 주택은 목조 스레트지붕 단층 건물이며, 부속 축사는 창고 및 퇴비사 등으로 이용 중입니다. 따라서 현존 건물과 공부상 소재불명 건물이 각각 무엇을 가리키는지 우선 구분해야 합니다. 서류에 표시된 구조물의 실재 여부와 현황상 건물의 위치를 현장조사로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 759,640원 |
| 1. 강제경매 신청 · 금천농업협동조합 | 26,816,068원 | 19,220,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가로 매각된다면 집행비용 759,640원을 공제한 뒤 금천농업협동조합에 19,220,360원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 청구액 26,816,068원에 비해 7,595,708원의 미배당이 발생하며, 소유자 잔여금은 0원입니다.
집행비용과 배당액은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액을 매수인이 자동으로 인수하는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 금천면 촌곡리 본촌마을 내에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재하는 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 347.0㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 표시되어 있습니다.
- 공법상 제한. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다. 건축·증축·용도변경 시 관련 제한을 검토해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 106,200원/㎡입니다. 이는 공시가격 관련 지표이며 경매물건의 실거래 시세와 동일하지 않습니다.
- 건물 및 설비. 목조 주택은 흙바름·시멘몰탈 마감, 벽지도배, 목제창 및 새시창 구조입니다. 위생·급배수·난방설비가 기재되어 있으나 실제 작동상태는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근교 농촌지역의 주택·부속건물·토지가 결합된 물건으로, 일반적인 공동주택과 달리 매수 수요와 현황에 따른 가격 차이가 클 수 있습니다. 5회 유찰 이력은 환금성 검토의 중요한 참고사항입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 확정. 일괄매각 대상 토지·건물의 범위, 공유지분 전체의 매각 여부, 관련 등기부와 건축물대장을 대조하세요.
- 소재불명 건물 확인. 주택 69.4㎡와 창고 62.8㎡의 실제 존재 여부, 소재지, 현황 건물과의 일치 여부를 확인하세요. 촌곡리 384 및 438-1 관련 기재도 함께 확인해야 합니다.
- 점유 및 임대차. 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 전입세대·현장 점유자·임대차계약 및 대항력 가능성을 반드시 확인하세요.
- 건물 상태. 목조·스레트지붕 건물의 노후도와 보수 필요성, 부속 축사의 실제 활용 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 주변 토지 및 주택의 최근 거래사례와 건물 상태, 수리·정리비용을 반영한 실질취득 부담을 검토하세요.
- 배당과 인수 구별. 신청채권자의 미배당액 7,595,708원은 매수인의 인수액과 다릅니다. 다만 조세·점유 관련 추가 위험은 원본 확인이 필요합니다.
- 매각조건 확인. 매각기일 2026.10.28의 최저가, 일괄매각 범위, 특별매각조건과 변경공고를 법원 자료로 확인하세요.
맺으며 — “낮아진 가격보다 실체 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 69,683,000원에서 5회 유찰되어 19,980,000원까지 내려왔습니다. 등기상 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석되고, 확인된 인수액도 0원으로 추정됩니다.
하지만 공부상 주택과 창고의 소재불명은 단순히 가격만으로 판단하기 어려운 문제입니다. 여기에 임대관계 미상, 공유소유, 근교 농촌지역이라는 특성과 5회 유찰 이력이 더해집니다. 실제 건물의 존부·경계·점유상태를 확인하지 못하면 저렴한 매수가 아니라 예상하지 못한 비용을 떠안는 거래가 될 수 있습니다.
권리상 인수 부담은 낮게 추정되지만, 현황 리스크는 높습니다. 현재 단계에서는 가격 매력도를 확정하기보다 건물 실체와 매각범위를 먼저 확인해야 합니다. 현장 확인 전 입찰 보류가 합리적인 접근입니다.
